El mercado inmobiliario da señales de vida. La construcción residencial empieza a reaccionar con una cierta firmeza a la situación de escasez: nada que celebrar, ya que estamos aún lejos de poder paliar la crisis de vivienda. Conviene, por tanto, esforzarse por leer correctamente los indicadores para discernir las condiciones de una recuperación sostenible y por supuesto evitar falsas pistas.
De momento parece que los diferentes eslabones de la cadena productiva que sustentan el sector se están alineando. Resurge la oferta de suelo construible, que sigue siendo uno de los principales cuellos de botella tras años de estancamiento. El número de visados de obra nueva ha crecido un 7,6% en lo que va de año, algo que tras el 17% del pasado ejercicio aporta un impulso notable. Y el número de viviendas iniciadas, el condicionante más visible de la remontada, se ha incrementado un 11%, sumándose al 23,4% del año pasado. No es descartable que la oferta se acerque al número de hogares nuevamente constituidos.
Además, el mercado se sostiene sin necesidad de relajar los criterios de concesión de los préstamos hipotecarios. De ahí que la morosidad se mantenga en cotas reducidas. Por otra parte, ante la escasez de oferta, cualquier incentivo a la demanda, como un hipotético recorte de la fiscalidad inmobiliaria, o incluso un descenso adicional del euríbor, se trasladará en buena medida a los precios, sin que se resuelva el déficit de conjunto.
Para afianzar el incipiente ciclo de inversión residencial, es importante, además de seguir liberando suelo construible y aportar seguridad jurídica (factores limitativos ya bastante bien diagnosticados), priorizar la vivienda asequible. No se trata solo de una cuestión con enorme repercusión social, ya que la inversión en este segmento del mercado también puede ayudar a contener la burbuja de expectativas de precios que se ha desatado en el mercado libre. Cada vez más compras se realizan en base a la plusvalía anticipada, y no al valor intrínseco del bien. Esto explica que, hoy por hoy, el 80% de la rentabilidad de la inversión en vivienda tenga por origen el incremento del precio, frente al 60% hace tan solo tres años.
En este sentido, destaca la línea de avales del ICO para la promoción de la vivienda social. El despliegue de esta política, junto con la puesta en el mercado por parte de las administraciones de suelo destinado a la construcción de vivienda asequible, son susceptibles de paliar la falta de oferta, sin alimentar la burbuja de expectativas. Conviene también evaluar el impacto en los precios de las restricciones que imponen algunos países vecinos al alquiler vacacional y a la compra por parte de extranjeros no residentes.
La financiación de las promociones es otro factor crucial, ya que las empresas del sector rara vez pueden autofinanciar sus inversiones, y por tanto necesitan recursos externos para construir. Las ventas sobre plano aportan liquidez y por otra parte los constructores están encontrando financiación no bancaria (el saldo vivo de crédito bancario promotor se mantiene en niveles reducidos). Pero precisamente el nivel elevado de los precios puede ser un factor disuasorio para seguir atrayendo financiación, y por tanto sostener la recuperación.
La cuestión reviste una importancia macroeconómica de primer orden. La inversión en construcción de vivienda está siendo relevante para asentar las bases de la expansión (en el segundo trimestre aportó tres décimas al crecimiento del PIB, casi lo mismo que el turismo, justo cuando éste toca techo). Además, se necesita nueva vivienda para facilitar la movilidad laboral y atraer talento a las zonas más dinámicas, que son también las que más padecen la crisis habitacional. En suma, los indicadores recientes son alentadores, pero persisten obstáculos estructurales y trabas administrativas, generando dudas acerca de la sostenibilidad del actual ciclo de construcción.
PRECIOS | La vivienda sigue encareciéndose a doble dígito (el índice del INE se incrementó un 12,7% en el segundo trimestre), pero es poco probable que el ritmo de crecimiento se mantenga. Los precios inmobiliarios pueden alejarse de su valor de equilibrio cuando los inversores basan sus decisiones principalmente en la revalorización futura del bien (ello sin necesidad de apoyo del crédito), como ocurrió en Alemania y Francia hace unos años. En ambos países la burbuja de expectativas pinchó en 2023-2024, entrañando una caída de los precios en términos reales del 10% y 4,1%, respectivamente.
Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.
