Singapur suele ser conocido como una de las ciudades más caras del mundo, normal, es uno de los diez estados con mayor PIB per cápita del mundo y su espacio está muy limitado por la dimensión física de la isla que lo alberga. Pero a pesar de ello ha conseguido tener uno de los mayores tasas de propietarios y que su vivienda sea relativamente asequible para sus ciudadanos, ¿cómo es posible que sea asequible en uno de los lugares con mayor densidad de población del mundo?
En la película “Crazy Rich Asians” de 2018, uno de los personajes afirma tener catorce edificios de viviendas, algo que cuando se examina la situación de la vivienda en Singapur no es tan fácil de creer. Básicamente porque el 80% de la vivienda de Singapur viene de la promoción pública, sin las connotaciones que tiene en otros países. A pesar de ello, se considera que más del 90% de los singapurenses son propietarios de su hogar.
Un pequeño y poblado país
Con poco más de 700 kilómetros cuadrados y más de 5.6 millones de habitantes entre ciudadanos e inmigrantes, Singapur tiene una densidad de población de alrededor de 7.800 habitantes por kilómetro cuadrado. Eso es más que Madrid (que tiene unos 5.000 habitantes por kilómetro cuadrado), pero menos que Barcelona (16.000 hab/km2) y equivalente a ciudades europeas como Bruselas o Milán. Pero esto siendo un estado, que no puede crecer en sus afueras, como le sucede a estas ciudades mencionadas. Si lo vemos con un satélite, vemos que la mayor parte de Singapur está ya construido (alrededor del 70%) y el 30% restante parte está protegido y de este resto parte es terreno protegido y parte terreno que no se puede construir.
En cualquier otro lugar, la vivienda en Singapur sería extremadamente cara. Las familias se endeudarían para comprar pequeños apartamentos y veríamos reportajes sobre el hacinamiento como los hemos visto sobre Hong Kong o Macao. Pero no en la ciudad estado. ¿por qué?. En este caso por la intervención pública.
El organismo encargado de construir vivienda y proporcionarla a los ciudadanos y residentes de Singapur se llama la Singapore and Housing Development Board. Se trata de una agencia independiente, cuya misión es proporcionar vivienda a los ciudadanos y residentes de Singapur, y vaya si lo hace.
Singapore Housing Development Board
La Housing and Development Boad o Junta de Desarrollo y Vvivienda (HDB para abreviar) se fundó en 1960 por el primer ministro Lee Kuan Yew que puso al mando a Lim Kim San. El objetivo era paliar la situación de la vivienda en la que se encontraba la ciudad estado tras su independencia en 1959 de primero el Reino Unido y después de Malasia y tras haber perdido parte de sus edificaciones en la Segunda Guerra mundial con un fuerte hacinamiento. Para entonces la situación de hacinamiento de los menos favorecidos de Singapur era bastante mala, y requería una solución urgente. El problema de la vivienda de Singapur venía de antes, en 1927 se había fundado el Singapore Improvement Trust por parte del gobierno colonial británico con el objetivo de mejorar las condiciones de la vivienda. Pero la HDB tenía algo mejor, el dinero no era un problema y estaba exenta de regulaciones, así como podía actuar sin la aprobación de otros departamentos de la ciudad.
Además en 1961 un incendio arrasó 400.000 m2, cuatro personas perdieron la vida y 16.000 perdieron su hogar. El gobierno aprobó una regulación que permitía a la HDB apropiarse de cualquier terreno ocupado que hubiera sido arrasado por incendios o desastres naturales. En un año el gobierno había proporcionado viviendas a todas las víctimas y en cinco había reurbanizado el terreno. En 1965 la HDB había construido 51.000 apartamentos, para 400.000 personas, un cuarto de la población de Singapur de entonces.
La crisis de vivienda se podía dar por finalizada. Reformas legislativas en 1963 y 1966 facilitaron a la HDB la adquisición de suelo tras la demostración de que podía hacerse cargo del problema de la vivienda. La de reforma de 1966 le daba la capacidad a la HDB de adueñarse de cualquier terreno que considerase.
Las primeras viviendas que construía la HDB eran viviendas de una habitación, una solución de emergencia. Pero poco a poco fueron construyendo y ampliando viviendas más grandes, más cómodas y hasta algunas lujosas. La HDB sólo construye en sueldos de titularidad pública, que es la mayor parte del suelo de Singapur. En 1967 se aprobó una ley a medida de la HDB, que le permitió al gobierno hacerse con una buena proporción del suelo de Singapur.
Hoy en día se considera que la HDB ha construido más de un millón de viviendas en total y la proporción de ciudadanos viviendo en vivienda pública ha pasado del 9% en 1960 a más del 80% en 2018. Su vivienda pública es considerada de la mejor del mundo, la HDB reporta un nivel de satisfacción de alrededor del 90%.
Las viviendas se construyen bajo las instrucciones de la HDB y se comercializan al precio determinado por la HDB, que es menor de lo que sería si fuera un mercado libre (alrededor de un 20-30% menos). La HDB empezó a vender viviendas en 1964, pero la idea era desde el primer minuto hacerlo así por parte de Lee Kuan Yew, el objetivo era incrementar el arraigo al nuevo país. También la HDB saca a subasto el suelo para la construcción de promociones de viviendas completamente privadas. Eso sí, los promotores no pueden construir lo que quieran, sino que se ha determinado que será una zona residencial, será una zona residencial.
En realidad las viviendas no se venden como en España o EEUU, a perpetuidad, sino que lo que se vende es la cesión de la vivienda durante 99 años (existen excepciones para los mayores de 55años que quieran reducirlo menos). Después la vivienda vuelve al estado. El objetivo es reurbanizar en un futuro y reciclar el terreno. El sistema es deficitario y necesita de subsidios estatales, aunque no demasiado.
¿Cómo se compra una vivienda HDB en Singapur?
Todos los ciudadanos de Singapur están obligados a ahorrar en un sistema de seguridad social, el Central Provident Fund. Los trabajadores ahorran el 20% de sus ingresos a lo que su empleador debe añadir un 16% más. Por tanto los singapurenses tienen una tasa de ahorro del 36%. De este 36%, el 23% pueden destinarlo a la compra de vivienda de la HDB Dado que las hipotecas suelen ser entre un 20 y 25% de la renta, un ciudadano medio podría pagar su hipoteca con parte de lo que contribuye al CPF. Otros motivos para retirar dinero del CPF son la compra de una vivienda privada, haber alcanzado los 55 años, irse del país o la muerte.
Al comienzo sólo se podía usar para jubilarse, pero en 1968 se permitió usar los fondos ahí guardados para la compra de vivienda. Un ciudadano de Singapur tiene que rellenar una solicitud para la vivienda que quiere y después esperar varios años a que sea construida. No obstante, la HDB estaba intentando reducir este tiempo de tres a dos años.
Los ciudadanos pueden vender o alquilar las viviendas, cuando ha pasado el tiempo mínimo de ocupación de cinco años. No es raro que si los dueños de las viviendas públicas les va bien se acaben mudando a una mejor. Tampoco es que Singapur ofrezca poca variedad de vivienda. Se ha pasado de las viviendas de una habitación (construidas al principio y que se siguen ofreciendo a solteros) a viviendas de dos, tres, cuatro y cinco habitaciones (para familias multigeneracionales) o apartamentos ejecutivos para los más pudientes. Es decir, existe mucho para elegir. La idea del sistema es que un matrimonio joven compraría una vivienda pequeña y después se mudaría a otra más grande cuando tuviera hijos.
Las viviendas suelen tener espacio comunal que suele ser usado por los vecinos para sus eventos (por ejemplo celebraciones o funerales) y también para temas civiles, como las mesas electorales. También suelen incluir comercio de proximidad y zonas verdes. Los desarrollos suelen alternar alturas de edificios, para evitar el sentimiento de alineación. La HDB no se olvida de la vivienda, sino que muchas veces realizan tareas de mantenimiento y mejora en las mismas y hacen seguimiento para comprar reseñas en google positivas.
El sistema es asequible para los singapurenses. Estos de promedio dedican menos de un 25% de sus ingresos a hacer frente a las hipotecas. Eso les permite ahorrar e invertir.
Además el objetivo de Singapur es que la vivienda les sirva a lo largo de su vida. Los ciudadanos pueden aprovechar la vivienda y alquilarla cuando se van a vivir a una vivienda multigeneracional, o irse a una más pequeña y obtener dinero por la diferencia (ambas opciones son promovidas por el gobierno y la HDB). Se consigue que la vivienda acompañe al ciclo de vida de la persona.
La vivienda como modo de control social
Por otro lado Singapur lleva usando su política de vivienda como modo de controlar a la sociedad desde el primer momento. Ya hemos dicho que uno de los objetivos de la vivienda de la HDB era incrementar el arraigo que se tenía al nuevo país. Además así se consigue que los propietarios se involucren más en el mantenimiento de su vivienda.
Cuando se construye un nuevo complejo residencial se intenta que las proporciones de las etnias de los residentes sean aproximadamente las mismas de la sociedad multicultural (Singapur está habitado principalmente por personas de origen chino, de origen malayo y de origen hindú). Si una etnia excede la cuota asignada, no podrá comprar más viviendas, aún de segunda mano. De este modo han evitado que se formen guetos. En una sociedad multicultural y multirracial como es Singapur desde su independencia, no es necesariamente algo malo.
La prioridad en la solicitud de las viviendas se establece para parejas heterosexuales casadas, las personas solteras y parejas del mismo sexo lo tienen complicado. Es decir, se fomenta un modelo de sociedad concreto. Además las viviendas se agrupan en tamaños parecidos, para que no levantar envidias de desigualdad entre clases.
La distribución de residentes y de familias, ha hecho que esto facilite la demografía que vota al Partido de Acción Popular, el partido gobernante en Singapur que ha llegado a tener unanimidad en el parlamento. Al acto de alterar las circunscripciones electorales para obtener ventaja electoral se le llama en inglés “gerrymandering” y en Singapur se considera que literalmente se ha construido una ventaja electoral para el PAP.
Quizás el modelo de Singapur deba ser considerado como algo único e irreplicable, ya que en cualquier otro lugar en el que no exista un nivel de corrupción tan bajo y una orientación tan tecnocrática del gobierno, este modelo no sería replicable. No lo veo factible de imponer en lugares como España, Colombia o Argentina. Pero sí creo que es completamente factible aprender lecciones e incluso aplicar parte de los principios ideados en Singapur para mejorar el problema de la vivienda.
Pregunta a los lectores ¿qué enseñanza podemos sacar del modelo de vivienda de Singapur y aplicar en nuestro país?
Más información | Idealista, HDB, CPF, The Conversation, Banco Mundial
En El Blog Salmón | ¿Por qué en China se invierte tanto en vivienda? y ¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda tras la crisis de la COVID19?
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