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Cambio en la fisionomía de la economía española

julio 8, 2024

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El auge del turismo, con los beneficios que acarrea y también las externalidades para las poblaciones residentes, ha sido una de las sorpresas más comentadas este año. Sin embargo, la verdadera novedad está protagonizada por los servicios no turísticos de mercado, un sector que agrupa actividades profesionales, científicas, técnicas, financieras, de información y comunicaciones, entre otros.

En los últimos cinco años, el valor añadido de este agregado escaló nada menos que un 12%, frente al 8,3% de las ramas más estrechamente asociadas al turismo, es decir comercio, transporte, hostelería y restauración (con cálculos realizados comparando el primer trimestre de este año con el mismo periodo de 2019). Por comparación, el valor añadido de la industria manufacturera se incrementó un escaso 2,8%, un resultado todavía favorable en comparación con otras economías europeas.

El impacto en el mercado laboral es notable: el sector de servicios no turísticos es responsable de uno de cada tres empleos nuevos generados desde 2019, y su expansión no parece detenerse a tenor de los recién publicados resultados de la afiliación.

El tirón obedece en parte
a un cambio más o menos coyuntural de las pautas de consumo, pero también la posición
competitiva del sector, factor mucho más fundamental. Año tras año, las
empresas españolas especializadas en estos servicios ganan cuota en los
mercados internacionales, de modo que las exportaciones netas, o balanza, se ha
aupado hasta el 2,3% del PIB, el doble que hace una década. La balanza del
turismo, por su parte, arroja un resultado incluso más positivo pero no muy
distinto de la media histórica.

En suma, todo apunta a
que estamos ante un cambio en la fisionomía del tejido productivo, fruto de la
expansión de un sector que tiene la ventaja de complementar los pilares
tradicionales de la economía española, sin expulsarlos (ausencia de efecto crowing
out).

Esta revolución
silenciosa tiene implicaciones relevantes para la política económica. En primer
lugar, una mayor integración europea de los mercados de servicios sería
especialmente beneficiosa para las empresas españolas que gozan de un posicionamiento
competitivo favorable. Si bien los productos industriales circulan libremente
entre los países miembros, el comercio de servicios se enfrenta a numerosas
barreras técnicas, fiscales y regulatorias, dificultando la eclosión de
campeones europeos, según el informe Letta, y frenando el crecimiento de
economías como la nuestra que poseen una ventaja comparativa en este sector.

Por otra parte, los servicios no turísticos adolecen del mismo problema de bajo crecimiento de la productividad que el resto de la economía. Algunas de estas ramas, como las actividades profesionales y científicas presentan un nivel elevado de productividad, pero no otras, caso de los servicios inmobiliarios. Y, en su conjunto, la productividad apenas ha avanzado en la última década (habiéndose incluso reducido ligeramente desde la pandemia), a diferencia de la industria manufacturera, pionera en materia de robotización y automatización. El déficit de inversión empresarial incide aquí, como en el conjunto de la economía.

Con el despliegue de la
inteligencia artificial es probable que afloren mejoras de la productividad,
con impactos de gran magnitud en el empleo y la competitividad del sector. Pero
sabemos que el efecto positivo de la tecnología en términos de productividad no
es automático: mucho depende de la adaptación de las políticas y de las
prácticas empresariales. A este respecto, el desarrollo de programas de
formación en la utilización de las nuevas tecnologías sería de gran ayuda para
mantener la posición competitiva del sector, y al tiempo mejorar la gestión
empresarial y la calidad del empleo, factores todos ellos que favorecen la eficiencia
productiva. Pensemos, por ejemplo, en la investigación farmacéutica, para la
cual España posee importantes nichos de ventaja comparativa.

La expansión de los
servicios no turísticos ha aportado una diversificación saludable, pero no
resuelve los déficits de inversión, productividad y salarios que todavía
lastran la economía española.

VIVIENDA| Distintos análisis muestran que el principal factor que explica la escasez de vivienda es el débil crecimiento de la construcción residencial tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. En los dos últimos años se han construido menos de la mitad de viviendas de lo que sería necesario habida cuenta del crecimiento poblacional, agravando el problema de escasez. Funcas prevé un crecimiento de la inversión en construcción del 2,9% en 2024, medio punto más que en los dos últimos años, siendo este todavía un repunte insuficiente para contener el déficit habitacional.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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El auge del turismo, o cómo no morir de éxito

junio 17, 2024

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El
turismo está protagonizando un crecimiento intenso, mejorando netamente los pronósticos
prudentes que apuntaban a una mera normalización tras el golpe de la pandemia. El
auge podría persistir gracias a la diversificación de los destinos vacacionales
y su mejor distribución a lo largo del año, a tenor de los cambios de pauta detectados
por el Banco de España en su informe de previsiones. Y, sin embargo, la bonanza
también pone de manifiesto los límites del modelo de crecimiento español.

Sorprende el vigor en el inicio del año, habitualmente un periodo discreto desde el punto de vista vacacional: descontado la inflación, el consumo de los no residentes, aproximación del valor añadido que aporta el turismo al PIB, se incrementó un 13% en relación al mismo periodo de 2023. Fruto de ello, el turismo representa la quinta parte del crecimiento del PIB registrado en el primer tramo del año. Afortunadamente, los augurios de un desplome estructural como consecuencia de la pandemia no se han cumplido: el sector se ha aupado un 15,6% por encima de los registros anteriores a la crisis sanitaria (comparando los primeros trimestres de 2019 y 2024), y de momento nada parece detener su auge.

Y es que el tirón es en parte sostenible, especialmente cuando procede de territorios del interior poco visitados hasta fechas recientes o con margen de expansión. También existe un potencial de aprovechamiento, durante la temporada baja, de las infraestructuras hoteleras y de ocio saturadas en verano. En términos económicos, la productividad del capital turístico se estaría incrementando, al tiempo que sus beneficios estarían mejor repartidos.

El lado menos amable del bum
turístico es la inflación, presionada por la fuerte demanda de servicios de
alojamiento, restauración, viajes y ocio. En lo que va de año, el precio de estos
sectores, los más estrechamente ligados al turismo, ha crecido más del doble
que el resto de componentes del IPC. Así que los servicios turísticos emergen
como el último reducto del brote inflacionario, tomando el relevo de los
alimentos, en fase de desaceleración, y la energía, caracterizada por una
elevada volatilidad sin que se pueda discernir una tendencia clara. También explican
el desvío de la inflación con respecto a la media europea, una brecha que, de
prolongarse, afectará la competitividad del conjunto de la economía española:
lógicamente, los salarios relativos tienden a reflejar los diferenciales de
IPC.

La escasez de vivienda es otro escollo en este contexto, pudiendo provocar la “expulsión” de actividades que no están asociadas al turismo o de personas que residen en zonas altamente demandadas (el fenómeno del crowding out). En última instancia, la falta de espacio habitacional, una situación paradójica para un país tan poco denso como el nuestro, podría incluso limitar las posibilidades de expansión de servicios no turísticos o de nuevas industrias, planteando un dilema de política económica.

Una manera de afrontarlo
consiste en constreñir la proliferación de pisos vacacionales, especialmente
cuando existen alternativas en alojamientos hoteleros convencionales. Este tipo
de medidas, sin embargo, sería insuficiente si el empuje del turismo fuera más
estructural, caso de una mejora permanente de la competitividad del sector,
difícil de contrarrestar: ante el riesgo de masificación, ciudades como
Florencia o París han elevado los impuestos turísticos, sin lograr quebrar la
tendencia (aunque el impacto en la recaudación, eso sí, puede ser sustancial).

En lo inmediato, la inversión destinada a ensanchar el potencial turístico y a reactivar la construcción residencial, junto con la entrada de mano de obra extranjera, pueden prolongar un ciclo expansivo que ha sido instrumental para salir de las diferentes crisis que han asolado la economía española. Pero las señales de saturación son cada vez más perceptibles, al tiempo que se agudizan los riesgos de expulsión de sectores con alto valor añadido, empleo de calidad y contenido tecnológico elevado. La diversificación del tejido productivo es, por tanto, un objetivo que conviene preservar.

IPC | Se ensancha la brecha de inflación con la zona euro: el IPC subió en mayo un 3,8% en términos interanuales, frente a una media europea del 2,6%, según el dato avanzado de Eurostat. Se trata del diferencial más elevado desde que la curva de inflación se invirtió en octubre pasado. El deterioro procede en buena parte de los servicios relacionados con el turismo: el agregado compuesto por la hostelería, paquetes turísticos, viajes y restaurantes encarece sus precios a un ritmo muy superior al IPC total (diferencial de 1,1 puntos en lo que va de año).

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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La espiral de precios de la vivienda

junio 10, 2024

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Cada día que pasa se complica la búsqueda de una solución a la escasez de vivienda que padece nuestro país, particularmente entre los jóvenes. La buena marcha de la economía, avalada esta semana por el veredicto favorable del informe del FMI, es una realidad que podría restar sensación de urgencia: los expertos del Fondo pronostican un avance del PIB superior al 2% tanto este año como el que viene, sostenido por el dinamismo del mercado laboral y la solidez de la posición competitiva del tejido productivo en un contexto internacional complejo.

Sin embargo, como reconoce el Fondo, la escasez de vivienda, además de ser un problema social de primer orden, puede convertirse en una importante limitación, dificultando la movilidad hacia las zonas más dinámicas y constriñendo la capacidad de atracción de talento. Esto último es especialmente perjudicial para un modelo productivo como el español basado en la incorporación de fuerza laboral (y con poco avance de la productividad). El encarecimiento de la vivienda es por otra parte un factor de inflación, por su traslado a los costes de producción e, indirectamente, a las demandas de compensación salarial.

Todo apunta a que el cuello de botella radica en la falta de oferta: en los últimos años, se ha construido poco más de la mitad de lo que sería necesario para satisfacer la demanda derivada del crecimiento poblacional, redundando en un déficit creciente, incluso si todas las viviendas vacías se pusieran en el mercado o las de alquiler vacacional se paralizaran. Pero el diagnóstico deja abiertas algunas cuestiones claves.

En primer lugar, contrariamente a algunas afirmaciones, el déficit de construcción residencial no obedece a la escasez de suelo urbano: éste abunda, algo bastante lógico en un país con poca densidad poblacional. Prueba de ello, tras el desplome posterior a la crisis financiera, el precio del suelo se mantiene en cotas reducidas, aun cuando su desarrollo en forma de inversión inmobiliaria sería rentable: la brecha creciente entre el precio del suelo y el de venta de vivienda nueva muestra que el mercado, por sí solo, no aportará una solución a la escasez, y que es necesario abordar las disfunciones.

Así pues, para desatascar
la construcción aprovechando el suelo disponible, es necesario aportar seguridad
jurídica a los promotores, particularmente en lo que atañe a la lentitud de los
trámites administrativos y al periodo de impugnación (algo que pretendía el
proyecto de ley retirado recientemente).

Pero también influye el destino de la inversión, ya que la demanda procede en buena medida del segmento del alquiler, que es también el más relevante desde el punto de vista de la movilidad y de la emancipación de los jóvenes. Por tanto, la puesta en el mercado libre de vivienda en propiedad no aliviaría esa demanda insatisfecha: solo operaría a largo plazo y débilmente en comparación con iniciativas basadas en la elevación de la oferta de alquiler.

Otro imponderable, según
el sector, es la incertidumbre relativa a los costes de construcción y a la
disponibilidad de mano de obra como elementos limitativos de la inversión. El
despliegue de programas de formación de parados y la mejora de las condiciones
laborales podrían ayudar a aliviar la percepción de escasez. Pero, en todo
caso, la mera anticipación de una espiral de costes de producción unida a la
sensación de demora sine die de las iniciativas de apoyo al sector, solo
pueden retrasar el inicio del ciclo de construcción.

En suma, cuanto más se intensifica la escasez de oferta, más se complica su solución, de modo que urge un plan que aborde los diferentes frenos a la inversión. La bajada de tipos de interés y las medidas de apoyo a la demanda, generalmente poco eficaces, no detendrán la escalada de los precios y el déficit de vivienda asequible.

ALQUILER | Según Eurostat, el 24,7% de la población española residía en una vivienda en alquiler en 2023, un porcentaje que se ha incrementado desde la crisis financiera (en 2007 era inferior al 20%). La situación es similar a la de otros países mediterráneos, pero dista todavía de la que prevalece en el centro de Europa, particularmente Alemania donde más de la mitad de las personas viven de alquiler, y Francia con algo menos del 40%. Por otra parte, solo uno de cada tres inquilinos se beneficia de un alquiler reducido o subvencionado en España.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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la-debilidad-de-la-inversion,-¿ha-venido-para-quedarse?

La debilidad de la inversión, ¿ha venido para quedarse?

mayo 30, 2024

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La semana pasada, en una jornada de trabajo organizada en el marco del Observatorio Funcas de la Empresa y la Industria (OFEI), tuvimos la oportunidad de discutir sobre la situación de la inversión en España. Aunque el título del evento, “Debilidad de la inversión empresarial: a la búsqueda de explicaciones”, ya indicaba cierta preocupación por la situación, el objetivo —más allá del pesimismo insinuado— era realizar una diagnosis rigurosa de lo que está sucediendo con esta variable.

El objeto del análisis era la paradoja que experimenta la economía española, consistente en que, a pesar de sus buenos resultados en términos de crecimiento, la inversión no ha alcanzado todavía los niveles prepandemia (gráfico 1). La inversión es una variable con efectos a medio y largo plazo y, por tanto, se puede posponer o adelantar dependiendo de las condiciones del mercado. Evidentemente, la escalada de los tipos de interés no ha ayudado a impulsarla; sin embargo, como ya se ha explicado, los tipos de interés han crecido de la misma manera en el resto de las economías de la zona euro y no presentan un patrón tan débil como el español. Además, en la segunda mitad del año pasado, la estabilización de los tipos debería haber contribuido, al menos, a contener la caída en la inversión, cosa que solo se ha observado en el primer trimestre de 2024. En todo caso, los primeros trimestres de los últimos tres años han mostrado un buen comportamiento, por lo que es bueno tomar perspectiva con un período de análisis más extenso.

Se recordará que, a comienzos de siglo, la denominada inversión no productiva —en construcción y vivienda— estuvo creciendo de forma desmesurada, alcanzando el 20,7% del PIB en 2006, lo que impulsó el esfuerzo total en inversión al 30,0% del PIB ese mismo año. La crisis surgida de la Gran Recesión provocó un ajuste sin precedentes en esta partida hasta tocar fondo en 2013, cuando el esfuerzo total había caído al 17,4% (cuadro 1). La reestructuración fue tal que la inversión productiva superó ligeramente a la inversión en vivienda y construcción, dando lugar a una composición de la inversión más equilibrada, manteniéndose así hasta la pandemia. Hasta aquí, una historia bastante conocida. Lo que no lo es tanto es la debilidad que ha mostrado la inversión productiva desde entonces, pues no es capaz de seguir la senda de crecimiento de la economía general. De hecho, en 2023 esa debilidad ha llegado a provocar que la inversión productiva solo represente el 8,8% del PIB, el mínimo desde 2014.

Entre las razones que se argumentan para explicar la débil trayectoria de la inversión destaca el acceso a la financiación o los elevados costes energéticos, y está tomando protagonismo el riesgo regulatorio y la incertidumbre sobre el futuro. De hecho, el factor que el último informe del Banco Europeo de Inversiones señala como la mayor barrera en el largo plazo para las decisiones de inversión es precisamente la incertidumbre. El 83% de los empresarios españoles indican que la incertidumbre les está influyendo negativamente a la hora de invertir. Y mientras en España el 60% de los empresarios asegura que la incertidumbre representa un obstáculo muy fuerte para su inversión, en el conjunto de la UE no llega al 40%.

Un ejemplo muy claro que pone de manifiesto el freno que está imponiendo la incertidumbre es el comportamiento de la inversión en “material de transporte”. Esta es la componente que más ha retrocedido en la formación bruta de capital fijo. En el primer trimestre de 2024 muestra un nivel (real) un 12,5% inferior al de 2015 (gráfico 2). Uno de los problemas a los que se enfrenta este tipo de inversión es la cambiante regulación sobre la transformación necesaria para descarbonizar el sector de transporte, y a esto se debe añadir que todavía el vehículo eléctrico en el transporte de mercancías solo es una realidad en los vehículos de menor capacidad. Pero incluso en las flotas de las empresas que solo precisan de turismos, se observa que el desarrollo en España está siendo mucho más lento que en la media europea. El gráfico pone de manifiesto de manera contundente que los agentes económicos españoles están posponiendo su decisión de inversión en vehículos, a pesar de las numerosas ayudas que se han puesto en marcha a través de los planes Next Generation para la sustitución del parque automovilístico de las empresas.

No todo son malas noticias sobre la inversión productiva. La inversión en activos inmateriales, que incluye la inversión en investigación y desarrollo, sí crece, y lo hace a buen ritmo, pues en el primer trimestre de 2024 es un 7% más elevada que la registrada en el mismo período de 2020. Por tanto, parece claro que donde se está teniendo más reparos es en la inversión en activos materiales. En concreto, cuando se analiza el patrón de inversión de los sectores institucionales españoles, se comprueba que los programas Next Generation sí han contribuido al aumento de la formación bruta de capital fijo en el sector público, que había estado cayendo antes de la pandemia, pero aún no está teniendo un efecto positivo en la inversión empresarial. Lo que se debería esperar en el futuro es que este impacto positivo también llegue al sector privado empresarial y reactive la inversión en activos materiales.

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Las compraventas de viviendas se recuperan al inicio de 2024

mayo 16, 2024

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Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad | Marzo 2024

En 2023 las transacciones de viviendas interrumpieron la trayectoria ascendente que habían mantenido los años anteriores. El número de compraventas registró una caída de casi el 10% como consecuencia fundamentalmente de la subida de tipos de interés. Al mismo tiempo, los hogares aprovecharon el incremento de su renta disponible y la recuperación (parcial) de su capacidad adquisitiva para reducir su deuda de forma intensa.

No obstante, la solidez de los balances de los hogares, el nivel relativamente elevado de su tasa de ahorro, la bonanza del mercado laboral y la expectativa del inicio del ciclo de bajadas de tipos de interés, hacían presagiar un cambio de tendencia al alza en 2024.

Los datos del primer trimestre, en principio, parece que así lo confirman: el número de transacciones aún es inferior a la del mismo periodo del año pasado, pero aumentó en torno a un 5% con respecto al trimestre anterior (con cifras corregidas de estacionalidad), lo que supone el primer incremento trimestral en los últimos seis trimestres (gráfico 1). Así, la recuperación se ha iniciado incluso antes de lo esperado. Por otra parte, el crecimiento también se observa en el crédito nuevo para la compra de vivienda, que ya empezó a repuntar en los últimos meses de 2023 (gráfico 2).

El euríbor a un año cerró el mes de abril en un 3,70%, por debajo del 3,75% de un año antes, lo que supone el primer descenso interanual desde septiembre de 2021. Esta referencia, la más relevante en el mercado hipotecario español, ya comenzó a descender en torno a noviembre de 2023, anticipándose a los recortes de tipos por parte del BCE que ya comenzaban a descontarse, y se espera que continue a la baja a lo largo de todo el año, impulsando la continuación de la recuperación del mercado inmobiliario.

Con respecto al precio de la vivienda, aún no se dispone de datos relativos al primer trimestre de este año, pero probablemente las subidas, que no se detuvieron en 2023 —solo se ralentizaron— habrán continuado.

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El impulso de la inmigración

mayo 13, 2024

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Una de las claves del dinamismo que mantiene la economía española contra vientos y mareas reside en la incorporación de mano de obra extranjera, siendo este un factor favorable que, sin embargo, también pone de manifiesto las deficiencias de nuestro modelo productivo. Desde el primer trimestre de 2022, el número de ocupados originario de otros países o con doble nacionalidad se ha incrementado más de un 20%, casi doce veces más que el crecimiento de la ocupación entre los españoles.

Incluso teniendo en cuenta la sobrerrepresentación de los trabajadores inmigrantes en sectores con niveles de productividad inferiores a la media, su contribución a la economía es innegable, aportando más de la mitad del avance del PIB registrado estos últimos dos años. Esta es además una estimación conservadora, basada en una extrapolación mecánica de la contribución del empleo a la economía, bajo la hipótesis de fungibilidad perfecta entre mano de obra autóctona y foránea. El supuesto es poco realista: en los sectores poco atractivos para los españoles o que se enfrentan a fenómenos de escasez, la actividad se sustenta en parte gracias a los no nacionales.

La inmigración obedece
sobre todo a motivos laborales, como lo refleja la composición por edad, siendo
la franja de entre 25 y 54 años la más representada. Por otra parte, la tasa de
ocupación de la población de origen extranjero es prácticamente la misma que la
española, a diferencia del déficit de empleo que padecen los inmigrantes en la
mayoría de los países europeos. La brecha es particularmente pronunciada en
Alemania, con una diferencia de tasa de ocupación entre población nacional y
foránea superior a 11 puntos, y en Francia con casi 7 puntos. La importancia de
América Latina como origen de la mayoría de inmigrantes contribuye a explicar
la relativa facilidad de su integración en el mercado laboral.

Todo ello sirve también a
frenar el envejecimiento poblacional, con efectos relevantes para el sistema de
pensiones. La población extranjera cuenta con 5,6 ocupados por cada persona de
más de 65 años (en Francia, país con una inmigración más arraigada, la ratio es
solo de 3). En comparación, la población española registra 2 ocupados por cada
persona mayor de 65 años. La relativa facilidad con que la población inmigrante
encuentra un puesto de trabajo es coherente con un estudio reciente de la OCDE
que evidencia un impacto favorable en la hacienda pública para el caso de
España: según estas estimaciones, los ingresos que aporta la incorporación de extranjeros
en concepto de impuestos y cotizaciones sociales excederían el gasto que
ocasionan, particularmente en la sanidad pública.

Frente al impacto
inmediato, a todas luces positivo desde el punto de vista económico, la
inmigración también exacerba algunos de los principales retos estructurales. El
más visible es el desequilibrio en el mercado de vivienda que se cierne como un
cuello de botella sobre la economía española. La inmigración, por sí sola,
también podría reforzar el sesgo “aditivo” de nuestro modelo productivo, basado
en la incorporación de fuerza laboral barata relativamente al coste del capital,
pudiendo por tanto actuar como un desincentivo a la inversión en equipamiento. Si
bien la contratación de personal extranjero sirve para aliviar los problemas de
escasez de mano de obra que han aparecido en algunos sectores, también hace
menos urgente la mejora de las políticas de formación o la intermediación
laboral. Tampoco soluciona la debilidad de la productividad, ya que la sobre
cualificación de los trabajadores extranjeros es aún más acusada que para los
autóctonos, redundando en una pérdida de capital productivo.

La paradoja es que la
entrada de mano de obra extranjera está aportando dinamismo a la economía
española, al tiempo que modera la sensación de urgencia para afrontar los
grandes desafíos de inversión, paro estructural y productividad.

EMPLEO | La ocupación se ha incrementado en 1 millón de personas en los últimos dos años, de las cuales 350.000 son españolas, 536.000 extranjeras y el resto personas con doble nacionalidad (comparando la EPA del primer trimestre de 2022 y 2024). Los perfiles educativos han mejorado durante este periodo para los tres grupos poblacionales, si bien las diferencias son todavía notables: algo más de la mitad de los ocupados españoles han alcanzado un nivel de educación superior, frente al 28% de los extranjeros y el 36% en el caso de los doble nacionales.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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Cierre económico de un trimestre muy político

abril 2, 2024

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Se cierra un primer trimestre de 2024, en el que la política nuevamente ha estado omnipresente y ha afectado a demasiados aspectos de nuestras vidas. Ya son muchos trimestres, mejor dicho años así. No es problema exclusivo de España. Pocos países escapan a la convulsión política. Qué decir de la geopolítica global, con crecientes de conflictos, con numerosas pérdidas humanas y también de índole económica y financiera. En este siglo XXI, de numerosos acontecimientos y shocks, parece que nos hemos acostumbrado a gestionar las crisis. Quizás lo hacemos mejor que antes. Aun así, este entorno no facilita mantener hojas de ruta coherentes para la estabilidad que propicia el crecimiento a largo plazo.

En nuestro país llevamos tiempo lejos de la normalidad política que genera consensos y hojas de ruta para lograr crecimiento y aumento del bienestar. Es cierto que la macroeconomía está aguantando bien desde la salida de la pandemia, con un mercado de trabajo con una resiliencia mayor de la esperada, dados los desafíos y una actividad económica (PIB) con mayores alegrías que en la gran mayoría de la UE, y muy alejada de la recesión técnica de otros. No obstante, los problemas estructurales permanecen y no parecen tener la prioridad política suficiente, en un contexto convulso desde hace años. Con dificultades de primera magnitud, como la situación diferencial negativa en el mercado de trabajo, con un notablemente mayor desempleo, menor productividad y bajos salarios relativos. Son problemas estructurales para los que se necesitan reformas valientes solamente alcanzables con grandes consensos políticos y sociales. La falta de sostenibilidad de las cuentas públicas —con el sistema público de pensiones a la cabeza— es otro enorme desafío. No se quedan atrás otras graves insuficiencias como la falta de oferta de vivienda asequible, una prioridad nacional urgente, que necesita actuaciones desde ya y durante muchos años. Por último, parece francamente mejorable la evaluación de las políticas públicas, que permitiría un mejor diseño de las acciones gubernamentales con innumerables efectos favorables. Ese débil escrutinio se ha percibido, entre otros casos, en la aplicación de los voluminosos fondos Next Generation EU, que aun teniendo impactos positivos, no parecen haber tenido la eficacia prevista hasta ahora.

Como colofón, hace dos semanas, con el disenso político —y con varias convocatorias electorales trascendentales por delante— se anunció la prórroga de los presupuestos del Estado, herramienta fundamental para la economía de un país. Ya son varias prórrogas en los últimos ocho años, con lo que para hacer frente a las necesidades económicas de 2024 se utiliza otra, de algún modo, obsoleta. Es cierto que hay algunos instrumentos (vía reales decretos) que pueden permitir algunas de las acciones previstas para 2024, pero algunas emergencias como el plan de vivienda probablemente no se desarrollarán con la misma magnitud prevista. Además, el hecho de acometer acciones parciales en vez de contar con la completitud y contundencia de un Presupuesto General del Estado para 2024, no permite lograr los grandes objetivos económicos. Un mal final económico para un trimestre muy convulso.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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La subida de tipos frenó el mercado inmobiliario en 2023

febrero 22, 2024

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Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad | Diciembre 2023

El número de viviendas vendidas en 2023 (nuevas y usadas) ascendió a 587.000, un 9,7% menos que en el año anterior, lo que se explica por el aumento de los tipos de interés. Pese a esta caída, que tiene lugar tras dos años de fuerte crecimiento, el número de transacciones se encuentra, después del registrado en el año 2022, en el nivel más elevado desde 2007, cuando las ventas de viviendas ascendieron a 775.000 (gráfico 1).

Tras el largo periodo de ajuste sufrido durante la crisis de 2008-2013, el mercado inmobiliario inició su recuperación en 2014, interrumpiéndose bruscamente en 2020 por la crisis pandémica. No obstante, la remontada iniciada el año siguiente permitió recuperar la tendencia anterior, hasta que las subidas de tipos de interés pusieron fin a la misma en 2023. La evolución de las hipotecas constituidas presenta un perfil muy semejante, aunque con una caída más acusada en 2023, del 17,8%.

La trayectoria descendente de las trasmisiones de viviendas ha sido continua a lo largo de todo el año, de modo que, aunque las ventas realizadas en el conjunto del ejercicio sufrieron una caída del 9,7%, la caída interanual en el mes de diciembre fue del 15,6%, sin que se observe por el momento ningún indicio de que pueda estar tocando fondo (gráfico 2).

No obstante, las bases sobre las que se sustenta el mercado inmobiliario son, en principio, favorables. Las familias españolas se encuentran relativamente poco endeudadas y mantienen una tasa de ahorro más elevada de lo habitual, lo que les ha permitido generar un excedente financiero en los últimos años —que en buena parte destinaron, al menos en 2023, a devolver deuda de forma anticipada—. Además, el mercado laboral continua en buena forma, con un ritmo sostenido de creación de empleo y una tasa de desempleo a la baja, factores estos que son determinantes clave en la evolución del mercado inmobiliario.

Finalmente, los tipos de interés, concretamente el euribor a un año, que es la referencia de los tipos hipotecarios, tocó techo en octubre del año pasado, y desde entonces se ha movido a la baja. Si bien en enero se frenó dicho descenso, e incluso en las últimas semanas se ha producido un cierto aumento, se trata de una interrupción temporal, derivada de un reajuste en unas expectativas excesivamente optimistas en cuanto a las futuras bajadas de tipos por parte del BCE. Así, se espera que próximamente el euribor retome la trayectoria descendente, siempre que no se produzcan sorpresas negativas en la evolución de la inflación. Como consecuencia de todo lo anterior, cabe esperar que la caída en las ventas de viviendas toque fondo en la primera mitad del año actual.

Por otra parte, la evolución del precio medio de la vivienda ha sido consistente con la del número de transacciones. Conforme a las cifras del INE —procedentes de los registros notariales de los contratos de compraventa—, los precios comenzaron a recuperarse a partir de 2015, y tras la moderación sufrida en 2020, en los dos años posteriores tuvo lugar una notable aceleración, que llevó a un crecimiento del 7,4% en 2022. En 2023, con datos aún hasta el tercer trimestre, el ritmo de ascenso se habría moderado hasta cerca de la mitad (gráfico 3). Desde el cuarto trimestre de 2019 hasta el tercero de 2023 las viviendas se habrían encarecido un 20%, frente a un crecimiento del IPC del 15% en el mismo periodo.

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Mercado de la vivienda: se cumplen unos objetivos y otros no

febrero 16, 2024

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Hace un año que entró en vigor la Ley de Vivienda. Es buen momento para reflexionar sobre qué se ha logrado. Pretendía, como propósito central, cambiar las condiciones de mercado para facilitar el acceso a la vivienda. En román paladino, entre otras cosas, abaratar el coste del acceso, en particular en alquiler. Además, esta misma semana se ha anunciado que el ICO avalará entre el 20% y 25% de las hipotecas de jóvenes por debajo de cierto umbral de ingresos. Aunque es pronto para evaluar los logros del nuevo marco jurídico y las medidas recientes, las cifras de 2023 no son optimistas. El acceso a la vivienda no mejoró, ni en alquiler ni en compra. Sorprenden los análisis que definen los buenos años para lo inmobiliario cuando suben los precios de compra y alquiler. Los inmuebles tienen una función también como inversión, y deben tener una rentabilidad razonable, pero no es comprensible que se esté descuidando el primer papel del mercado de vivienda, que es facilitar el acceso a la misma. No se están acometiendo, con la agresividad y persistencia adecuada, medidas que faciliten las condiciones de accesibilidad, sobre todo en grandes ciudades y otras zonas tensionadas. Sin mucha más oferta, los problemas persistirán. Y las normativas que intentan regular los precios suelen tener el efecto contrario: los encarecen. Las medidas recién anunciadas de aval del alquiler intentan poner el foco en los jóvenes, lo cual es de alabar, pero presionan más sobre la demanda sin aumentar la oferta, al tiempo que establecen cierta arbitrariedad al cubrir riesgo para alguien que gana 35.000 euros, pero no para quien ingresa un poco más.

A pesar de los fuertes desequilibrios en el mercado de vivienda, las estadísticas de precios siguen sin tener la profundidad y detalle de otros países occidentales y no hay plan para esa necesaria mejora informativa. No obstante, empleando diferentes fuentes públicas y privadas, se puede hacer un seguimiento que, sin ser óptimo, resulta de utilidad. La principal fuente de información de la evolución de los alquileres son los grandes portales inmobiliarios, como idealista.com o Fotocasa. La vivienda en alquiler cerró 2023 en máximos y una oferta en mínimos que las principales plataformas inmobiliarias atribuyen a las distintas medidas regulatorias aplicadas. Advierten también que, sin un cambio radical en ese marco normativo y un contundente y continuado incremento de la oferta, el encarecimiento continuará. Los crecimientos de precios fueron constantes el año pasado. Muchas regiones llegaron a batir sus máximos ante un desequilibrio entre oferta y demanda que no deja de acentuarse y que, avisan, está expulsando a los ciudadanos con las rentas más bajas. El portal idealista.com —que obtiene sus datos a partir de los anuncios de su web— cifra la subida de los alquileres en un 10,1%. De acuerdo con sus datos, Barcelona es la capital más cara para alquilar (20,5 euros/m²), seguida de Madrid (17,9 euros). También señala que, en 2023, 50 capitales tuvieron precios del alquiler más elevados que en 2022 y más de la mitad marcaron máximos en diciembre. Entre comunidades autónomas, Madrid fue la de alquileres más caros (16,2 euros/m²), seguida de cerca por Baleares (16,1), y Cataluña (16 euros). La información anecdótica de esta semana de idealista.com mostraba un crecimiento del 42% en la oferta de habitaciones en alquiler en piso compartido, solución lejos del óptimo, que afecta sobre todo a jóvenes. Otro botón de muestra de las enormes disfuncionalidades del mercado de alquiler. Fotocasa encuentra un incremento más moderado de los alquileres, del 5,7 % en 2023, pero, en general, las tendencias comentadas se mantienen también en esta plataforma.

En cuanto a la adquisición de vivienda, España continúa registrando un aumento significativo en los precios de la vivienda, a pesar de la fuerte subida de tipos de interés y un entorno macroeconómico más debilitado. Ese encarecimiento está impulsado más por la demanda mayorista, de grandes patrimonios y no residente —pagadas al contado y con objetivos de inversión y que puede incluir un componente especulativo— que por la demanda minorista residencial. Solo un 38,9 % de operaciones de compraventa de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Aunque los datos no permiten una identificación completa de las razones que lo explican, puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, incluyendo un porcentaje mayor de compra al contado en zonas turísticas y en España interior, bien sea de no residentes o para nacionales en segunda residencia. Esta dinámica deteriora crecientemente la asequibilidad de las viviendas, porque los precios inmobiliarios llevan creciendo más que los salarios desde hace años.

El mercado inmobiliario español puede estar cumpliendo el objetivo de destino de inversión —con rendimientos elevados— pero está lejos de consumar su función de acceso razonable a vivienda habitual para la inmensa mayoría de la población. Factores como inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda han exacerbado el problema, aumentando la desigualdad entre propietarios y aquellos que no pueden acceder a la compra, en particular para las generaciones jóvenes. Parece urgente poner la vivienda como prioridad absoluta en la agenda política y enfocar los esfuerzos a mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad, potenciando un mercado de alquiler eficiente, sin intervenciones que eleven sus precios, e incrementando la oferta pública y privada.

Este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días

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La pesadilla de la vivienda en España

febrero 6, 2024

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Cada dato reafirma el problema creciente de accesibilidad a la vivienda, en compra o alquiler. Hace diez días un estudio de la plataforma idealista.com mostraba que el porcentaje promedio de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda se incrementó hasta el 22% en el caso de la compra y al 33% para el alquiler durante 2023. En este último caso, se apuntaba a la insuficiente oferta y el consiguiente aumento de los precios. Implica un incremento del esfuerzo para alquilar de tres puntos en el último año. El encarecimiento de los costes financieros para las hipotecas —con la subida de tipos de interés— explica fundamentalmente que las familias que adquieren en propiedad hayan pasado de tener que destinar el 18% de sus ingresos al 22% en solamente un año. Existen abundantes y marcadas diferencias territoriales, siendo la ciudad de Barcelona la que mayor porcentaje de ingresos del hogar exige para un alquiler medio (44%), seguida por Palma de Mallorca (43%), Valencia (39%), Málaga (38%) y Madrid (37%), significativamente superiores al 30% recomendado por los expertos. El esfuerzo para adquirir en propiedad suele ser menor que para alquilar, pero en la compra hay tasas de esfuerzo más elevadas que la recomendada (30%) en Palma de Mallorca (46%), San Sebastián (39%), Barcelona (33%), Málaga (33%) y Madrid (31%). Estos datos chocan con la consideración de 2023 como buen año inmobiliario basándose en ganancias de valor. Los inversores abrazan lógicamente la seguridad y rentabilidad. Sin embargo, debe compatibilizarse con una accesibilidad adecuada, priorizando el uso para vivienda habitual, sobre todo en una situación tan preocupante. En la actualidad, según cálculos de Funcas, 6 de cada 10 compraventas se hacen sin hipoteca, lo que ilustra el desequilibrio en las opciones de acceso.

La Ley de Vivienda aprobada hace un año tenía medidas complejas y difíciles de llevar a la práctica con éxito. Se ha notado, en particular en alquiler, que era el foco. Los topes a precios del alquiler suelen tener efectos contrarios a los deseados, salvo casos excepcionales. Impulsan la retirada de viviendas del mercado para arrendamiento y agravan la situación. La falta de oferta es el gran problema. En las campañas electorales de 2023 se habló mucho de accesibilidad, especialmente para jóvenes. Llevaría bastantes años arreglarlo —por las viviendas que se necesitan—, pero se echa en falta contundencia. Incrementar la oferta desde ya (pública y privada) y persistir el resto de la década, como poco. La accesibilidad de la vivienda debe dejar de ser una pesadilla a medio plazo. La única buena noticia a corto plazo puede venir para los propietarios con hipoteca a tipo de interés variable, que pueden ver a lo largo de 2024 como bajan —aunque sea poco a poco— el coste financiero de su préstamo. Bien por ellos, pero hace falta mucho más.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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