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Los precios de la vivienda en Alemania empiezan a bajar: diez años de subidas fuertes llegan a su fin

En Alemania, como consecuencia de los bajos tipos de interés y la salvaje ampliación del balance del BCE, los precios de la vivienda se han alejado continuamente de los ingresos y los alquileres durante la última década, dando lugar a un mercado inmobiliario altamente sobrevalorado.

Incluso, con la pandemia, el ladrillo no se resintió. Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2020, los precios de las propiedades residenciales aumentaron un 6,8% en comparación con el mismo período del año anterior y, por lo tanto, no fueron más débiles que en el año anterior.

Pero la suerte del mercado inmobiliario está llegando a su fin, el índice de precios de la vivienda Europace, que mide la tendencia de los precios medios de las propiedades existentes en Alemania, lleva ya cuatro caídas consecutivas, a causa del auge de los tipos de interés.

Germany Housing Index 1

Desde el punto de vista de la financiación, la participación de los préstamos hipotecarios alemanes en los balances bancarios aumentó considerablemente. Ahora representa el 35% de todos los préstamos bancarios. Este es también el resultado de la subida de los precios, la tendencia continúa. El volumen de préstamos sigue aumentando, al 6%. Sin embargo, este fuerte crecimiento se explica en parte por un aumento en el nivel de precios en todas las áreas.

Los préstamos con un período inicial de fijación del tipo de interés de más de diez años representan ahora la mitad de los préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda. Esto significa que, en medio de una reversión de los tipos de interés, los bancos aún tendrían préstamos de muy bajo rendimiento en sus balances durante algunos años, pero ya tendrían que pagar tasas de refinanciación más altas.

Dado el fuerte aumento de los precios, los préstamos para la vivienda simplemente se han vuelto más riesgosos porque la tendencia puede revertirse rápidamente. El apalancamiento de los compradores de viviendas está aumentando: están financiando una parte cada vez mayor de sus costes de adquisición con préstamos y poniendo cada vez menos capital como depósito.

Los datos del mercado alemán indican que, para casi el 10% de los nuevos préstamos, el monto del préstamo excede el precio de compra de la casa. Los precios de la vivienda se han desvinculado del crecimiento de los ingresos. Últimamente, el servicio de la deuda ha seguido creciendo como porcentaje del ingreso disponible, alcanzando recientemente el 29%.

El mercado inmobiliario de Frankfurt y Múnich entre los más sobrecalentados del mundo

Si atendemos al informe UBS Global Real Estate Bubble Index, Fráncfort y Múnich presentan los mayores riesgos de una burbuja inmobiliaria entre los mercados de la eurozona. Ambas ciudades alemanas han visto precios de los inmuebles se han duplicado con creces en términos nominales en la última década, aunque el crecimiento se ha enfriado hasta el 5% entre mediados de 2021 y mediados de 2022, desde niveles de dos dígitos.

Sin embargo, el aumento reciente ha enmascarado un aumento impresionante: los precios nominales de la vivienda en Frankfurt siguen siendo más de un 60% más altos que hace cinco años. Durante este período, el crecimiento de los precios ha superado significativamente el crecimiento de los ingresos y las rentas, desvinculándose significativamente de los fundamentos. La demanda de inversión desempeñó un papel clave en el aumento de los precios. Aunque los desequilibrios del mercado se han aliviado ligeramente, el sector inmobiliario de Fráncfort sigue estando en territorio de riesgo de burbuja.

Frankfurt

Especialmente con tasas de vacantes extremadamente bajas. Pero en los últimos años, la nueva construcción se ha acelerado. Eso se debe a que la población del centro financiero de Alemania se ha estancado desde la pandemia. La tendencia hacia unidades más pequeñas mantiene fuerte la absorción. Debido a la nueva construcción posible, con el tiempo, es probable que disminuya la escasez de viviendas.

La combinación del aumento de los costes de financiación y el escaso crecimiento económico en 2023 debería desinflar parte de la exuberancia del mercado. Actualmente, un trabajador alemán de servicios cualificado puede financiar un 40% menos que antes de la pandemia. Además, las inversiones en alquiler son cada vez menos atractivas lo que reduce la demanda de inmuebles en venta.

En Múnich, el mercado de la vivienda se vio respaldado por tasas de vacantes bajísimas y una fuerza laboral en crecimiento, pero las perspectivas económicas alemanas pesaron sobre la demanda de vivienda. El aumento de las tasas hipotecarias ha empeorado la asequibilidad: un trabajador de servicios calificados ahora puede comprar un apartamento en Múnich con una habitación menos que el promedio anterior a la pandemia.