Precio de la vivienda – Página 2 – Negocios e Inversiones

De nuevo la ley de vivienda

febrero 8, 2023

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Segunda vuelta de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda en el Parlamento, aprobada ya hace un año por el Consejo de Ministros. Ponencia parlamentaria delicada, de gran sensibilidad social en España. La actual coyuntura política de aprobación de leyes sensibles obliga a ser cuidadoso. En vivienda, además, se ha cosechado en las últimas décadas más hiel que miel. No se han solventado los principales problemas de acceso. Persisten distorsiones inmobiliarias que impiden los incentivos correctos. Sobre todo, en materia de oferta, donde su falta —para adquisición o alquiler— no es el único fallo, pero es el principal. Crear los incentivos correctos para aumentar las casas y pisos disponibles debería ser el eje de cualquier actuación pública. Se echa de menos apetito político desde hace, al menos, dos décadas por políticas de vivienda activas. Quizás el cortoplacismo explica la falta de objetivos de largo plazo en la acción pública.

Todo parte de un derecho constitucional programático, algo a lo que debemos aspirar, que desde muchas voces se convierte en un derecho absoluto. España tiene un grave problema de acceso. Hay una distribución muy desigual de la propiedad inmobiliaria, con grandes divergencias entre generaciones. Una parte de la población tiene dos o más propiedades inmobiliarias (generalmente, los tramos de mayor edad) y otra parte (los jóvenes) lo tienen muy crudo para tener una. Se une a otros problemas generacionales como las pensiones o la carga impositiva. El envejecimiento de la población puede aliviar el problema en el largo plazo, porque aumentará la oferta de casas, pero los problemas de corto y medio plazo persisten. Son los que suelen motivar la acción pública.

En el alquiler, el intervencionismo es frecuentemente la medida más mencionada. No es la respuesta adecuada. Siempre más enfocados en precios que en cantidades. Cada vez que se habla de “topar” el alquiler, el mercado empeora. Se generan los incentivos incorrectos. Desaparece oferta, lo que refuerza el desequilibrio de una demanda que crece más que las viviendas disponibles para alquiler. Cualquier iniciativa legislativa para poner bases de medio y largo plazo debe responder a la realidad del mercado. La participación pública es necesaria para crear una mayor oferta pública de vivienda y para incentivar la movilización de la privada. La primera no es suficiente, sobre todo si la demanda se desboca. Precisa estímulos adecuados. Las medidas deben ser efectivas y para ello la mayor parte del mercado de alquiler debe quedar dentro del alcance la Ley. Ahora puede que no ocurra porque hay muchas vías de escape. Privadamente, inquilinos y arrendadores pueden fijar sus propios términos. Otras cuestiones controvertidas incluyen la complejidad (innecesaria) de la distinción entre “grandes propietarios” —con más de 10 viviendas— y los propietarios particulares o el concepto de zonas tensionadas, —aquellas en las que el precio se haya incrementado más de un 5% por encima del IPC en los últimos cinco años—, que queda desdibujado con la actual inflación.

Los conceptos claves para un aumento de la oferta, verdadera solución a los problemas de vivienda, son incentivos correctos, seguridad jurídica y una política mucho más activa que en las dos últimas dos décadas.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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La vivienda ante el brote de inflación

febrero 14, 2022

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La vivienda se ha mostrado sorprendentemente inmune a un shock tan virulento como el de la pandemia. Pero, ¿resistirá ante un brote aparentemente más benigno de tipos de interés y de inflación? La cuestión reviste una gran importancia para la sostenibilidad de la recuperación, habida cuenta del peso de la vivienda en las decisiones de consumo y de inversión, y en la estabilidad financiera.

El punto de partida es muy distinto a la época de la burbuja. Entonces los precios solo se sostenían gracias a un endeudamiento desmesurado, alimentando la sobreoferta de nuevas viviendas. Ahora, sin embargo, el dinamismo del mercado —evidenciado por un ascenso de las transacciones del 38% en 2021 y una subida de precios superior al 4%, anulando el leve descenso del año anterior— se apoya en el sobreahorro de las familias y sus excedentes de tesorería. Desde el inicio de la pandemia, los hogares han incrementado sus depósitos bancarios en casi 100.000 millones de euros, y el peso de su deuda es un 15% inferior a la media de los últimos dos lustros. Otro factor alcista es el buen comportamiento del mercado laboral, determinante crucial de la confianza de los compradores. El recurso a los ERTE ha permitido a muchas familias conservar su empleo pese a la abrupta contracción de la actividad, y la tasa de paro se sitúa ya en niveles inferiores al periodo pre-covid.

De manera similar, los indicadores del esfuerzo realizado por los particulares para adquirir inmuebles no evidencian ninguna “exuberancia irracional”. La carga financiera que entraña un crédito hipotecario supera ligeramente el 30% de la renta disponible de los hogares, una cifra consistente con los valores recomendados por los reguladores. Y prácticamente todos los préstamos están condicionados por una aportación de al menos el 20% del valor de tasación, algo que dista de las prácticas en vigor antes de la crisis inmobiliaria.

Fuentes: Funcas, Banco de España y Tinsa.

En cuanto a la oferta, el caso es que reacciona con lentitud en relación a la pujanza del mercado: el número de nuevas viviendas es notoriamente insuficiente para hacer frente a la escasez de vivienda.

Esta dinámica, sin embargo, puede verse fuertemente alterada por el giro de la política monetaria que ya se vislumbra en los mercados. En primer lugar, porque la expansión se ha sustentado en el contexto de abundante liquidez y bajos tipos de interés que prevalece desde antes de la pandemia –y que contrasta con la escasez de financiación durante la anterior crisis. El impacto en la demanda ha sido doble: los particulares han tenido acceso a créditos hipotecarios en condiciones excepcionalmente favorables. Y los inversores interesados en el segmento del alquiler han conseguido una remuneración del orden del 3,7%, según el Banco de España, sin contar las ganancias asociadas a la revalorización de los activos, algo que bate casi cualquier inversión alternativa.

Pero las circunstancias van a cambiar rápidamente. Se estima que cada punto adicional de tipo hipotecario incrementa la ratio coste financiero sobre renta disponible, o indicador de esfuerzo, en cuatro puntos porcentuales. Es decir, la normalización de tipos hipotecarios enfriará la demanda —si bien este efecto será gradual, al compás de las decisiones del banco central que se vaticinan—. En segundo lugar, el euríbor parece haber emprendido una senda alcista, y esto es una mala noticia para el 80% de prestatarios, endeudados a tipo variable. Con todo, la principal amenaza no viene de la posición financiera de las familias, relativamente saneada tras un largo periodo de desendeudamiento, ni de una burbuja de oferta como en la burbuja —la vivienda a precios abordables es notoriamente escasa—. En realidad, el riesgo de un previsible incremento de los tipos de interés, en un contexto incierto de inflación, es sobre todo macroeconómico. Nos asomamos por tanto a una moderación del ciclo expansivo de la vivienda, y no a un aterrizaje de emergencia.

OFERTA DE VIVIENDA | La actividad se ha resentido como consecuencia de la parálisis del sector de la construcción durante el confinamiento y posteriormente la aparición de cuellos de botella de suministros. Según el INE, en el último trimestre de 2021 la inversión en vivienda se situaba todavía un 8,5% por debajo del nivel precrisis, y el PIB del sector un 14%. La escalada de los costes de producción también ha contribuido a reducir la reactividad de la oferta ante una demanda boyante. Los materiales de construcción son un 19% más caros que antes de la pandemia.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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El precio de la vivienda, a observación

diciembre 16, 2021

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A medida que se avanza en la espinosa salida de la crisis de la COVID-19, el precio de la vivienda comienza a concitar la atención de los bancos centrales y del sector financiero en general. La mayor parte de los países desarrollados registran un alza progresiva, más aguda en unos casos que en otros; y, si bien el proceso no parece dar motivos de alarma, sí experimenta una ligera aceleración que hace conveniente examinar las causas del mismo y también los posibles riesgos.

La intensificación del aumento de precios que se observa desde el comienzo de la pandemia debe mucho al dilatado escenario de bajos tipos de interés, ya presente antes de la misma, pero forzosamente prolongado por los efectos del virus sobre la economía. A este factor se han unido otros derivados directamente de la crisis, como el aumento del excedente de ahorro, ante la imposibilidad de consumir por las restricciones, o, al otro lado del Atlántico, las compras masivas de valores respaldados por hipotecas por parte de la Reserva Federal.

La progresiva subida de precios se ha acentuado en muchos Estados integrantes de la OCDE (Gráfico 1) desde el arranque de 2020; de ese incremento —y de su probable continuidad en el tiempo— dan constancia firmas como UBS, que previene de potenciales correcciones de precios en muchas de las ciudades que escruta a través de su Global Real Estate Bubble Index, o Goldman Sachs, que asegura que los precios seguirán al alza durante los próximos años, sobre todo teniendo en cuenta las restricciones en la nueva construcción y las posibilidades de que la alta demanda perdure. En EE. UU. se observa, además, un progresivo aumento de compras por parte de inversores.

Aunque el aumento gradual de precios no parece alarmante en el contexto de la recuperación, el caso de Evergrande en China ha alimentado la incertidumbre sobre los riesgos de contagio de una burbuja desde aquel país. Pero existe una confianza generalizada en que dicho contagio presentaría una escala mucho menos preocupante que el que, en su momento, supuso la caída de Lehman Brothers, ya que la exposición de los bancos mundiales es mínima y manejable.

En cuanto al riesgo de sobrecalentamiento de los mercados inmobiliarios occidentales, las entidades especializadas y las autoridades monetarias coinciden en dar señales tranquilizadoras: el proceso se afronta con adecuadas ratios de capital, con suficientes provisiones para una morosidad que, en todo caso, aún no ha llegado a su pico y, en general, con tasas de crecimiento del apalancamiento y de la deuda muy por debajo de sus máximos históricos en muchos países.

En España, los niveles de precios, que han evolucionado mínimamente al alza en 2021, son calificados de adecuados —se señala que Madrid fue una de las ciudades más afectadas en este terreno por la pandemia— y los analistas afirman que los bancos están bien situados para hacer frente a los préstamos problemáticos en caso de que surjan.

No obstante, también algunas voces entre los bancos centrales y el sector insisten en los probables impactos, tanto de las subidas de precios como de las posibles medidas para contrarrestarlas o de procesos colaterales. Por ejemplo, se hace ver que un potencial colapso como el del caso antes citado de Evergrande podría dejar una huella indirecta en la economía internacional por la desaceleración china. Se podrían afrontar consecuencias similares de endurecerse la política monetaria de unos bancos centrales que, sin embargo, afrontarían una caída del consumo si se diera un rebote a la baja de los precios inmobiliarios. El sector financiero, particularmente las entidades de pequeño y mediano tamaño, se enfrenta por su parte al riesgo de los efectos de una recesión persistente por su exposición relativamente alta a inmuebles comerciales.

Por tanto, aunque de momento no existen motivos para el nerviosismo, la evolución de los precios de la vivienda sí merece el interés que el sector financiero y las autoridades monetarias empiezan a mostrar.

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Vivienda en pandemia

noviembre 10, 2021

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Aunque las transacciones se frenaron bruscamente por los rigores de la pandemia, el sector de la construcción resistió. Fue uno de los que mejor transitó entre confinamientos y restricciones. Ahora que, poco a poco, aumenta la confianza en la recuperación, se aprecia una cierta aceleración en las operaciones de compraventa. Sin embargo, no hay razones para pensar en que se abra un período inmobiliario especialmente boyante sino una continuación de la normalización que se venía produciendo desde antes de que el coronavirus alterara nuestras vidas. Así parecen confirmarlo los datos existentes del índice del precio de la vivienda según el INE hasta el segundo trimestre de 2021, que refleja una variación anual del 3,3%, aunque para la vivienda nueva hubo un llamativo crecimiento del 6%. Se siguen echando de menos buenas estadísticas de vivienda en España. O bien sufren un cierto retraso o hay que depender de fuentes privadas —como idealista.es o pisos.com—, que son mejores no tanto para la valoración global sino para ver lo que acontece por ciudades o zonas residenciales. En su conjunto, la información apunta a una transición más tranquila (de lo que frecuentemente se opina sin más) que la vivienda y construcción llevan registrando tras la crisis financiera. En el propio sector se aprecia la bondad de un crecimiento constante y sostenido, en lugar de acelerones y frenadas. No se echa de menos la burbuja. Su final fue demoledor.

Hay que tener en cuenta en los próximos trimestres el impacto comparativamente más negativo sobre el sector de la construcción de la falta de suministros a escala internacional y la marcada subida de los costes de la energía. Muchas obras se están viendo obligadas a parar o retrasar su actividad. Esto puede demorar notablemente el crecimiento de viviendas nuevas terminadas en 2022, algo que puede generar tensiones puntuales en los precios.

Pensando más allá, nuestro país continúa careciendo de una visión de la vivienda y la construcción a largo plazo. No solamente como política pública —que debería tener más peso que el actual— sino como sistema de incentivos y de bienestar. Por sostenibilidad, por los modelos de urbe y de convivencia, pero, sobre todo, para que haya unos incentivos intergeneracionales bien definidos. La vivienda en propiedad que ha sido tan característica en España tenía sus ventajas (entre otras, contar con ella en la jubilación y evitar costes de alquiler tras el retiro) pero para muchos comienza a ser objetivo complicado.

Son enormes las dificultades de acceso para muchos jóvenes. La transición de la propiedad al alquiler tampoco es sencilla. Facebook o Microsoft pueden ofrecer la promesa de entretenimiento, comercio e, incluso, trabajo, en ese mundo paralelo virtual al que llaman el Metaverso, pero los jóvenes tendrán que seguir necesitando una cama para dormir, un lugar físico donde habitar. La nueva Ley de Vivienda, en fase de anteproyecto, ha recuperado un oportuno debate sobre estos retos, pero la demora y dudas en muchas de las medidas propuestas (y la falta de suficiente apoyo político) pueden limitar o cuestionar su impacto.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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Balón de oxígeno del BCE

julio 12, 2021

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El cambio de estrategia de inflación por parte del BCE es una decisión inteligente, y beneficiosa para una economía endeudada como la española, pero no despeja las dudas acerca del riesgo de burbujas financieras inherente al mantenimiento de una política ultra-expansiva durante un tiempo prolongado.

Uno de los rasgos más destacables de la evolución reciente es el retorno de la inflación, desde tasas negativas al final del pasado año hasta un 2,6% en junio y apuntando inexorablemente al alza, al menos a corto plazo —una circunstancia que hubiera dado alas a los halcones que preconizan un endurecimiento de las condiciones monetarias—. Paradójicamente, al aceptar un objetivo simétrico en torno al 2% —ahora los precios pueden desviarse al alza, y no solo a la baja— el banco central aporta mayor credibilidad a la meta que persigue, la de una inflación positiva.

La decisión no se
podía retrasar más. En primer lugar, porque las tensiones están siendo más intensas,
por el encarecimiento de la electricidad así como la reversión de las
bajadas del precio del petróleo que tuvieron lugar el año pasado en los meses
iniciales de la pandemia. A partir de agosto habrá nuevos efectos de reversión
de bajadas de precios, en este caso en los servicios, de modo que la tasa de
inflación volverá a ascender hasta situarse por encima del 3%. O incluso más en
el caso de Alemania.

Además, la escalada de los costes internacionales de producción podría trasladarse a la inflación interna. Los indicadores de precios pagados por la industria rozan máximos de dos décadas, y una tendencia similar se vislumbra en los servicios. Tarde o temprano las empresas tendrán que repercutir los costes a los precios de venta. En los segmentos que se acercan al pleno empleo, también deberían provocar incrementos salariales, iniciando un proceso de inflación subyacente. No olvidemos que todos los países de la eurozona, salvo España, Grecia e Italia, mantienen tasas de paro inferiores al 10%, acariciando en algunos casos el pleno empleo de la población activa (Alemania, Austria y Holanda, por ejemplo). En España, sin embargo, el déficit de empleo es patente, especialmente entre jóvenes y trabajadores sénior.

Gráfico 1

Gráfico 2

Por otra parte, el apoyo monetario sigue siendo imprescindible para mantener la senda de recuperación económica. Si es cierto que la actividad mejora, fruto de la liberación de la demanda que se había quedado embalsada durante la crisis y del incremento de la movilidad, también surgen nuevas incertidumbres, tal la “variante delta” del virus y su impacto en la economía global y en especial en el turismo. El entorno sigue siendo extraordinariamente volátil, y por tanto era crucial que la política monetaria ampliara su capacidad de reacción, algo que ha conseguido flexibilizando el objetivo de inflación.

Si bien el contexto
aboga por el mantenimiento de los estímulos monetarios, ojo con los efectos
colaterales. El más visible es el incremento acusado del precio de la vivienda
registrado en la mayoría de países europeos. En los grandes centros urbanos el
metro cuadrado prosigue su escalada, inmune a la pandemia. España va por ese
camino aunque con algo de retraso.

Consciente de los
riesgos para la estabilidad financiera, el BCE promete incorporar el precio de
la vivienda en su medición de la inflación. Esta es una buena idea, aunque
compleja metodológicamente y que llevará tiempo en realizarse: inundar los
mercados de liquidez y a la vez limitar la inflación de activos financieros y
de vivienda, esa es la cuadratura del círculo a que se enfrentan los banqueros
centrales.

El BCE da un
respiro, pero la clave no está en la inflación sino en si prorroga su programa
de compra de deuda iniciado con la pandemia. El reto para la política económica
española es aprovechar la ventana de oportunidad, preparándose a un entorno de
menor dependencia del banco central en su colocación de deuda, y limitando los
riesgos asociados a un contexto de abundante liquidez.

VARIANTE DELTA | Los indicadores coyunturales apuntaban hasta fechas recientes a una temporada turística alentadora. A mediados de junio, las reservas de viajes en avión hacia España se situaban un 5,2% por encima de los niveles registrados en el mismo periodo de 2019 (los valores eran de un 70% inferiores a inicios de año). Desde entonces, sin embargo, el sector se resiente del incremento de contagios provocado por la variante Delta y las medidas preventivas anunciadas por algunos gobiernos. Así pues, a finales de junio, las reservas caían un 23,4% con respecto a 2019.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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