Precio de la vivienda – Negocios e Inversiones

Precio de la vivienda y crecimiento poblacional

enero 23, 2026

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La vivienda registró un crecimiento interanual del 12,1% en el tercer trimestre de 2025 (último dato disponible), según las cifras publicadas por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Como consecuencia, en el tercer trimestre de 2025, el precio medio en España del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 2.153 euros, lo que supone un 2,5% más que el valor máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Esta revalorización, que es heterogénea por provincias, se muestra en el mapa 1.

La recuperación del precio de la vivienda ha sido prácticamente ininterrumpida desde el mínimo registrado en 2014, con el paréntesis de 2020, consecuencia del cierre de la economía por la pandemia. Esta recuperación fue relativamente suave hasta 2021, con un avance medio anual del 1,8%, pero, a partir de dicho año, el crecimiento del precio de la vivienda se intensificó, alcanzando tasas medias anuales del 6%. La aceleración ha ido de la mano de un incremento en el ritmo de crecimiento de la población, que, si bien había comenzado a registrar tasas de avance positivo en 2016 (tras varios años de descenso), se vio interrumpido en 2020 y 2021 (en los que registró crecimientos moderados) y, seguidamente, se reactivó, con incrementos medios anuales de en torno al medio millón de habitantes en los años 2022 y posteriores.

Desde que comenzó dicha aceleración, a finales de 2021, hasta el último dato disponible (tercer trimestre de 2025) la población ha registrado un crecimiento acumulado del 4,1%, mientras que el el precio de la vivienda aumentó un 27,1% en el conjunto del país. Las cifras por provincias muestran cierta correlación entre el comportamiento de ambas variables (gráfico 1) y ponen de manifiesto las grandes diferencias existentes entre territorios, pudiendose agrupar estos en cuatro grupos en relación a la evolución media del país.

Así, tenemos un primer grupo con seis provincias, en las que el crecimiento de la población y del precio de la vivienda fueron superiores a la media nacional (círculos en el gráfico 1). Estas regiones se caracterizan por ser dinámicas económicamente o, como el caso de Guadalajara, por beneficiarse de “efectos frontera”.

Por el contrario, hay un segundo
grupo –el más numeroso–, conformado por 30 territorios en los que tanto el
crecimiento de la población como el del precio de la vivienda fue más débil que
la media del conjunto del país (triángulos en el gráfico). En esta agrupación hay
seis provincias, fundamentalmente de la España “vaciada”, en las que la
población descendió (zona sombreada del gráfico) y, a pesar de ello, sus
precios registraron avances positivos, aunque modestos.

El tercer grupo lo componen ocho
provincias en las que el precio subió más que la media nacional, pero su
población registró una evolución más débil que la del conjunto del país. Algunas
tienen atractivo turístico como Cádiz, Santa Cruz de Tenerife o Cantabria (cuadrados
en el gráfico).

Por último, la cuarta agrupación
la conforman ocho provincias en las que la población creció más que la media
nacional y, en cambio, el precio avanzó menos (rombos en el gráfico). Dentro de
este grupo se encuentran las cuatro provincias catalanas.

En suma, pese a que en la
actualidad el precio de la vivienda registra intensos crecimientos a nivel
nacional y en todas las provincias, es visible una gran disparidad regional que
va de la mano, con una cierta correlación, del comportamiento de la población en
las provincias en los últimos años.

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La dualidad de la crisis de la vivienda

octubre 27, 2025

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Grúas y andamios se han convertido en el espectáculo cotidiano de los paisajes urbanos, y a pesar de ello la crisis habitacional no da tregua. Al ritmo de crecimiento actual, el número de viviendas iniciadas podría por fin igualar el incremento poblacional a partir del año que viene, según las previsiones de Funcas, que evidencian una cierta vitalidad del ciclo expansivo de la inversión residencial.

De cumplirse este pronóstico, el déficit de vivienda no iría a más. Una buena noticia que debe sin embargo tener en cuenta la dualidad que caracteriza el mercado inmobiliario. Porque la carestía incide significativamente en el acceso a la vivienda de la población residente, mientras que los no residentes parecen inmunes a los precios altos, al menos de momento. Es un hecho que los extranjeros que no viven en España lideran el actual ciclo de inflación inmobiliaria: el precio medio de la vivienda adquirida por este colectivo se ha incrementado un 40% en comparación con el periodo prepandemia, frente al 27% en el caso de los compradores residentes, ya sean españoles o inmigrantes (con datos del portal del congreso general del notariado).

Si bien los compradores foráneos siguen siendo minoritarios, con un peso del 7,5% en el total de las transacciones, su influencia en la formación de los precios es relevante, ya que se trata de particulares o de empresas que a menudo gozan de un poder adquisitivo alto en comparación con los lugareños. Prueba de ello, el precio medio de adquisición es un 73% más elevado que en el caso de los compradores residentes. Este fenómeno se ha producido en otros países, motivando en algunos casos la imposición de limitaciones a la compra de no residentes: en Dinamarca, por ejemplo, estas operaciones están sometidas a un criterio de residencia de cinco años.

El tirón de la demanda internacional explica que el mercado se haya alejado de la capacidad de compra de las clases medias españolas. Hoy por hoy, el precio medio de compra de una vivienda equivale a 7,7 años de renta disponible anual de los hogares residentes, un año más que en el periodo anterior a la pandemia. Habida cuenta de las normas prudenciales para obtener una hipoteca, la demanda nacional sigue desplazándose hacia el segmento del alquiler, cuyo precio también se encarece, exacerbando la preocupación ciudadana.

De ahí la importancia de priorizar la construcción de vivienda asequible, de gran relevancia para una economía española altamente dependiente de la incorporación de fuerza laboral. La población extranjera empieza a frenar su crecimiento: este año el número de inmigrantes se está incrementado a un ritmo trimestral cercano al 1%, frente al 1,3% en 2024 y 1,7% en 2023. Y la población activa, uno de los principales motores de la expansión, también se modera a tenor del débil comportamiento del tercer trimestre. En cuanto a movilidad laboral, los indicadores disponibles que remontan a 2023 apuntan a un retroceso en relación al periodo anterior a la pandemia.

En teoría algunas actividades podrían reubicarse desde las zonas tensionadas hacia los territorios menos afectados por la carestía de la vivienda. Pero en la práctica es difícil que algo así ocurra por las ventajas del ecosistema que caracteriza las grandes urbes, y por los costes fijos de una nueva implantación, en un momento de incertidumbre para la inversión empresarial. En todo caso, la experiencia de otros países con un déficit crónico de vivienda como Reino Unido muestra que es poco probable que las empresas desplacen su actividad a gran escala.

En suma, de cara al futuro habrá que prestar atención a la composición de la oferta y a la dualidad de la demanda de vivienda, más allá de las grandes cifras. Entre tanto, la crisis habitacional incide en la población residente, socavando el shock demográfico, uno de los fundamentos del buen momento de la economía española.

INMIGRACIÓN | El número de activos extranjeros o con doble nacionalidad ascendió a 5,6 millones de personas en el tercer trimestre de este año, es decir 1,9 millones más que en el mismo periodo de 2019 (con datos EPA). Hoy por hoy, la inmigración aporta el 22% del total de activos, cinco puntos más que hace un lustro. A pesar de ello, la incorporación de inmigrantes registra una cierta desaceleración, ya que la población activa extranjera se ha incrementado un 6,9% en lo que va de año, frente al 8,2% en 2024 y 9% en 2023.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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Síntomas de burbuja inmobiliaria

junio 9, 2025

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Que el mercado inmobiliario sufra una escasez crónica de oferta es una realidad cada vez más palpable. Y pese a ello es probable que los precios empiecen a moderarse en un horizonte no muy lejano, o a registrar caídas, incluso si el déficit habitacional persistiera como parece probable. Estamos por tanto en plena burbuja, no de crédito sino de expectativas, y por tanto distinta a la que desató la crisis del ladrillo.

Esta previsión de moderación de los precios puede parecer sorprendente habida cuenta de la situación de déficit habitacional, algo que en principio genera inflación, tal y como ha ocurrido hasta ahora. Pero la contradicción no es tal, si se tiene en cuenta las especificidades del mercado residencial.

Los bienes inmobiliarios son activos que, contrariamente a los bienes “normales” que se consumen prácticamente en el momento de su adquisición, se pueden revalorizar en el tiempo. El resultado es que la decisión de comprar una vivienda no depende solo de los “fundamentales” del mercado (relación entre el precio y los ingresos de los hogares, tipos de interés y otros factores subyacentes): también influye la expectativa de realizar una plusvalía como consecuencia de la subida continuada de los precios.

En este sentido, da la sensación de que los precios se sitúan ya claramente por encima de lo que justifican los fundamentales. Esta, que es una percepción bastante extendida, se apoya en las tendencias más recientes. En primer lugar, la compraventa al contado, es decir sin hipoteca, es un fenómeno cada vez más extendido, que se concentra en las personas que reciben una herencia o los compradores no residentes, cuyo número se ha disparado en los últimos años. Dos de cada tres transacciones proceden de hogares que se hipotecan, frente a más del 70% antes de la pandemia. Y dentro de este grupo, el que más mengua es el colectivo de los nuevos compradores, como los jóvenes, que no disponen de un capital inicial por el esfuerzo que suponen los precios en vigor.

En segundo lugar, la rentabilidad de una operación de adquisición de vivienda depende de manera creciente de la evolución de los precios, y menos del beneficio que puede suponer la puesta del bien en el mercado del alquiler. En los últimos trimestres, el efecto de las expectativas de precios alcanzó el 75% del valor de la tasa de rentabilidad esperada de la inversión en vivienda, 20 puntos más que hace un lustro. Esto es porque el coste de las nuevas compras se ha encarecido a mayor rapidez de lo que han podido subir los alquileres en términos promedios: éstos se ven constreñidos por el poder adquisitivo de las familias (además de la inercia que confiere el periodo de renovación de los contratos).

En suma, los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable (si bien la pregunta del millón es cuándo se producirá). En esta ocasión el ajuste procederá de una vuelta a la realidad de las expectativas de mercado, y no de un hipotético pinchazo financiero: la concesión de préstamos hipotecarios está embridada por las normas impuestas tras el descalabro de la crisis financiera.

Conviene, sin embargo, anticipar la inflexión. Pensemos en las pérdidas potenciales de ingresos para los municipios. La situación de sobrevaloración también avala también la recomendación de Bruselas de acelerar la construcción de vivienda asequible, menos vulnerable a los vaivenes del mercado libre. Por otra parte, la financiación de las nuevas promociones de vivienda libre debe basarse en parámetros realistas y no en los precios observados. Y naturalmente los incentivos a la demanda como los avales o la reducción de tasas no harán más que agravar el desequilibrio. Es posible que los precios sigan repuntando en el corto plazo, pero la burbuja se hará cada vez más evidente.

EXTRANJEROS | La elevación de los precios explica que la dinámica del mercado inmobiliario se sostenga cada vez más en los colectivos que apenas necesitan recurrir al crédito hipotecario. Entre éstos, además de las personas que pueden comprar una vivienda gracias a haber recibido una herencia, destacan los extranjeros no residentes: el número de operaciones de compra inmobiliaria realizadas por este grupo se incrementaron un 35% entre 2019 y 2024. Durante el mismo periodo, las compras realizadas por los extranjeros que residen en España subieron un 29%, y las de los hogares españoles un 21%.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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El pesimismo y el futuro de la natalidad

abril 9, 2025

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La caída de los nacimientos es un fenómeno global y, por ello, resulta más difícil explicar sus causas. Si bien el contexto local importa para entender diferencias marginales entre países con niveles comparables de renta, el hecho de que, en todos los países desarrollados, y en muchos de renta media, se observen ya descensos sostenidos en el número de nacimientos sugiere que las explicaciones tienen un carácter más amplio. Según parece, las causas a las que se ha aludido habitualmente no explican la magnitud de esta transformación demográfica: ya no es verdad que las mujeres tengan menos hijos en los países más ricos o en los que hay una mayor participación laboral femenina. La entrevista del Financial Times a la demógrafa finlandesa Anne Rotkirch el año pasado reflejó bien el sentir de muchos analistas: “The strange thing with fertility is nobody really knows what’s going on.” Muchos demógrafos se están rindiendo a la idea de que un cambio “cultural” ha impregnado de pesimismo a quienes hoy podrían tener hijos y no los tienen, así como a quienes tienen menos de los que desearían.

Recientemente, el CIS ha publicado los resultados de una encuesta (Estudio 3475 sobre Fecundidad, Familia e Infancia) que permite observar cómo quienes aún están en edad de tener (más) hijos son más pesimistas que los mayores a la hora de valorar cómo algunos problemas sociales inciden en su comportamiento reproductivo. Pongamos un par de ejemplos.

El precio de la vivienda es, en la actualidad, uno de los grandes obstáculos en la transición a la vida adulta. En la encuesta, esta preocupación es muy mayoritaria en todos los grupos de edad: entre el 85 y el 90% de los encuestados afirma estar muy o bastante preocupado por el precio de la vivienda en España. Pero jóvenes y mayores valoran de forma distinta el impacto de este problema en su fecundidad: el 69% de los menores de 45 años sin hijos cree que el precio de la vivienda explica en alguna medida su infecundidad. Entre los mayores de esa edad, solo lo ven así el 36%. Asimismo, entre los que han tenido menos hijos de los deseados, el 47% de los menores de 45 años lo atribuyen, en parte, al precio de la vivienda, frente al 26% de mayores de esa edad. Dada la evolución del precio de la vivienda en los últimos años, no se puede decir que estos resultados sean sorprendentes, pero no por ello deja de ser interesante que el acceso a la vivienda se valore como más limitante de la fecundidad propia cuanto más joven sea el encuestado (gráfico 1).

Fijémonos ahora en un aspecto menos concreto de la realidad: las perspectivas de las generaciones futuras. De nuevo, este asunto genera una preocupación similar entre jóvenes y mayores: en ambos grupos son muy pocos los que no reconocen este problema. Pero, también aquí, son los menores de 45 años quienes estiman que el temor hacia el futuro limita o ha limitado más su fecundidad. Entre quienes no tienen hijos, el 49% de los más jóvenes y el 31% de los mayores identifican las malas perspectivas de las generaciones futuras como una explicación para no tener hijos (gráfico 2). Entre los que sí los tienen, pero habrían deseado tener más, el 43% creen que las malas perspectivas de futuro lo explican, algo que solo declara el 25% de los mayores. Se observa, además, que el 60% de las mujeres de 30 años sin descendientes, frente al 45% de las que han alcanzado la edad de 50 años, reconocen que la idea de que las perspectivas de las generaciones futuras estén comprometidas como una causa de su infecundidad.

Es cierto que estos datos no permiten comparar las respuestas de los jóvenes de ahora con lo que habrían dicho a su edad quienes hoy son mayores, pero todo apunta a que este pesimismo no se debe al momento del ciclo vital en el que se responde a la encuesta, sino al contexto temporal en el que se contesta. Aunque las explicaciones netamente culturales suelen reflejar una baja exigencia intelectual, todo parece indicar que los más jóvenes perciben hoy el futuro con más pesimismo, y que esto explica, al menos en parte, las caídas en los nacimientos que registran casi todos los países del mundo. Un último dato que avala la hipótesis del cambio cultural: existen indicios en países como España, Suecia o Estados Unidos, de que número ideal de hijos que desearían las mujeres más jóvenes ya se sitúa por debajo de los 2,1, la tasa de reemplazo que mantendría constante la población.

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La vivienda necesita mucha más política

octubre 15, 2024

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El grave problema de vivienda se traslada a otras partes de la economía y la sociedad, que parecen entrar en crisis también desde hace unos meses. La falta de oferta, sobre todo en alquiler, se ha trasladado a otros mercados. Por ejemplo, con el comienzo del curso académico hace unas semanas se puso de manifiesto la falta de vivienda asequible para estudiantes, que metió presión a las plazas de las residencias universitarias. Por tanto, el problema inicial de falta de vivienda en alquiler, que antes completaba bien la oferta de alojamientos universitarios, se ha expandido a otro segmento de mercado cercano. No es el único. La vivienda vacacional ha estado en el ojo del huracán, porque su fuerte crecimiento ha restringido aún más la oferta habitual de alquileres de largo plazo. Aunque es evidente que hay muchas mejoras que hacer en el uso del tipo de contrato vacacional, una excesiva regulación —como era la que se intentó aprobar sin éxito—, podría contribuir a retraer aún más la oferta. También se ha hablado de la proliferación de concesión de licencias hoteleras en muchas ciudades con gran crecimiento turístico, como Valencia, que ha aprobado más de 20 nuevos establecimientos este año. Así, el modelo turístico también se ve afectado, pero, a la vez, ese mismo modelo también impacta en la disponibilidad de alquiler a largo plazo. También la atracción de talento se ve dificultada por la escasez de vivienda.

Es una tormenta perfecta. Como en un modelo de equilibrio general en economía, unos mercados afectando a otros, pero el inmobiliario es el que está generando la mayor parte de los cuellos de botella. Se precisan muchas actuaciones, no hay una varita mágica. Se necesitan más de 150.000 viviendas nuevas anualmente, más de un millón en total en el próximo decenio. Y será necesario poner toda la carne en el asador en la política para que se comiencen a levantar parte de los obstáculos. Que el gobierno central sea de un signo político y la mayor parte de las comunidades autónomas de otro, no ayuda. Tampoco la falta de Presupuestos. Sorprende que sea tan difícil un consenso en algo tan crítico. Aunque ya se ha tomado cierta conciencia de la gravedad de la crisis de la vivienda, no parece que haya sido suficiente para iniciar acercamientos significativos. Es urgente comenzar a andar. Un buen comienzo sería la aprobación de la Ley del Suelo, que eliminaría mucha inseguridad jurídica. Es necesaria la participación intensa del sector privado, con el sistema bancario a la cabeza, por lo que el diseño de incentivos adecuados es otro elemento fundamental. Y un tercer elemento posible es el diseño en las zonas con mayor escasez de una política de vivienda proactiva para aumentar la oferta de vivienda en alquiler con urgencia. Solamente con avances en unas cuentas líneas empezaría a moverse la ampliación de la oferta, que en todo caso necesitaría años. Tan cerca para comenzar a arrancar, pero a la vez tan difícil.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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El mercado inmobiliario en el segundo trimestre del año: interrupción, posiblemente transitoria, de la recuperación

septiembre 26, 2024

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El repunte observado en la compraventa de viviendas en el primer trimestre de 2024 —tras la caída sufrida el año anterior— no tuvo continuidad en el segundo trimestre, en el que se registró una caída del 7% con respecto al trimestre anterior (gráfico 1). Esta caída procedió fundamentalmente del mal resultado obtenido concretamente en el mes de mayo. En los dos meses posteriores, junio y julio, las ventas regresaron a niveles semejantes a los del primer trimestre del año, por lo que quizás se tratase de una interrupción puntual dentro de una tendencia de recuperación. Así, la caída podría estar relacionada con la actualización de los sistemas informáticos de notarios y registradores, que obligó a posponer muchas operaciones al mes de junio.

En cualquier caso, el conjunto de viviendas vendidas en los siete primeros meses del año todavía fue un 1,3% inferior a las compraventas realizadas en el mismo periodo del año pasado, de modo que, de confirmarse en los próximos meses la continuidad de la recuperación, aún nos encontraríamos en una fase incipiente de la misma.

El crédito nuevo a las familias para la compra de viviendas exhibió un patrón semejante: su crecimiento se detuvo en el segundo trimestre, para repuntar nuevamente en julio, situándose un 25% por encima del nivel registrado el mismo mes del año anterior (gráfico 2).

Los precios de las viviendas, por otra parte, no han abandonado en ningún momento su trayectoria ascendente, e incluso se han acelerado: en el segundo trimestre el crecimiento fue del 7,8% interanual (gráfico 3).

El euríbor a 12 meses ha intensificado recientemente la senda descendente que inició a finales del pasado año. En agosto se situó de media en el 3,54%, el nivel más bajo desde junio de 2023, y a lo largo del mes de septiembre ha caído por debajo del 3%, lo que, unido a la positiva evolución del empleo, constituye una señal positiva de cara a la continuación de la fase de recuperación del ciclo inmobiliario.

El factor que podría frenar dicho ciclo podría ser la dificultad de acceso debido al elevado nivel que han alcanzado los precios. No obstante, el indicador de esfuerzo para la compra de vivienda, construido como la ratio entre el precio y la renta bruta anual por hogar, se ha reducido sustancialmente desde los máximos alcanzados en 2022 —como consecuencia de la caída de la renta durante la pandemia—, y ahora se encuentra solo dos décimas por encima de los niveles previos a la misma. Hay que puntualizar, en cualquier caso, que todas estas cifras se refieren a medias nacionales, y que pueden existir grandes diferencias a nivel regional.

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La espiral de precios de la vivienda

junio 10, 2024

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Cada día que pasa se complica la búsqueda de una solución a la escasez de vivienda que padece nuestro país, particularmente entre los jóvenes. La buena marcha de la economía, avalada esta semana por el veredicto favorable del informe del FMI, es una realidad que podría restar sensación de urgencia: los expertos del Fondo pronostican un avance del PIB superior al 2% tanto este año como el que viene, sostenido por el dinamismo del mercado laboral y la solidez de la posición competitiva del tejido productivo en un contexto internacional complejo.

Sin embargo, como reconoce el Fondo, la escasez de vivienda, además de ser un problema social de primer orden, puede convertirse en una importante limitación, dificultando la movilidad hacia las zonas más dinámicas y constriñendo la capacidad de atracción de talento. Esto último es especialmente perjudicial para un modelo productivo como el español basado en la incorporación de fuerza laboral (y con poco avance de la productividad). El encarecimiento de la vivienda es por otra parte un factor de inflación, por su traslado a los costes de producción e, indirectamente, a las demandas de compensación salarial.

Todo apunta a que el cuello de botella radica en la falta de oferta: en los últimos años, se ha construido poco más de la mitad de lo que sería necesario para satisfacer la demanda derivada del crecimiento poblacional, redundando en un déficit creciente, incluso si todas las viviendas vacías se pusieran en el mercado o las de alquiler vacacional se paralizaran. Pero el diagnóstico deja abiertas algunas cuestiones claves.

En primer lugar, contrariamente a algunas afirmaciones, el déficit de construcción residencial no obedece a la escasez de suelo urbano: éste abunda, algo bastante lógico en un país con poca densidad poblacional. Prueba de ello, tras el desplome posterior a la crisis financiera, el precio del suelo se mantiene en cotas reducidas, aun cuando su desarrollo en forma de inversión inmobiliaria sería rentable: la brecha creciente entre el precio del suelo y el de venta de vivienda nueva muestra que el mercado, por sí solo, no aportará una solución a la escasez, y que es necesario abordar las disfunciones.

Así pues, para desatascar
la construcción aprovechando el suelo disponible, es necesario aportar seguridad
jurídica a los promotores, particularmente en lo que atañe a la lentitud de los
trámites administrativos y al periodo de impugnación (algo que pretendía el
proyecto de ley retirado recientemente).

Pero también influye el destino de la inversión, ya que la demanda procede en buena medida del segmento del alquiler, que es también el más relevante desde el punto de vista de la movilidad y de la emancipación de los jóvenes. Por tanto, la puesta en el mercado libre de vivienda en propiedad no aliviaría esa demanda insatisfecha: solo operaría a largo plazo y débilmente en comparación con iniciativas basadas en la elevación de la oferta de alquiler.

Otro imponderable, según
el sector, es la incertidumbre relativa a los costes de construcción y a la
disponibilidad de mano de obra como elementos limitativos de la inversión. El
despliegue de programas de formación de parados y la mejora de las condiciones
laborales podrían ayudar a aliviar la percepción de escasez. Pero, en todo
caso, la mera anticipación de una espiral de costes de producción unida a la
sensación de demora sine die de las iniciativas de apoyo al sector, solo
pueden retrasar el inicio del ciclo de construcción.

En suma, cuanto más se intensifica la escasez de oferta, más se complica su solución, de modo que urge un plan que aborde los diferentes frenos a la inversión. La bajada de tipos de interés y las medidas de apoyo a la demanda, generalmente poco eficaces, no detendrán la escalada de los precios y el déficit de vivienda asequible.

ALQUILER | Según Eurostat, el 24,7% de la población española residía en una vivienda en alquiler en 2023, un porcentaje que se ha incrementado desde la crisis financiera (en 2007 era inferior al 20%). La situación es similar a la de otros países mediterráneos, pero dista todavía de la que prevalece en el centro de Europa, particularmente Alemania donde más de la mitad de las personas viven de alquiler, y Francia con algo menos del 40%. Por otra parte, solo uno de cada tres inquilinos se beneficia de un alquiler reducido o subvencionado en España.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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La subida de tipos frenó el mercado inmobiliario en 2023

febrero 22, 2024

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Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad | Diciembre 2023

El número de viviendas vendidas en 2023 (nuevas y usadas) ascendió a 587.000, un 9,7% menos que en el año anterior, lo que se explica por el aumento de los tipos de interés. Pese a esta caída, que tiene lugar tras dos años de fuerte crecimiento, el número de transacciones se encuentra, después del registrado en el año 2022, en el nivel más elevado desde 2007, cuando las ventas de viviendas ascendieron a 775.000 (gráfico 1).

Tras el largo periodo de ajuste sufrido durante la crisis de 2008-2013, el mercado inmobiliario inició su recuperación en 2014, interrumpiéndose bruscamente en 2020 por la crisis pandémica. No obstante, la remontada iniciada el año siguiente permitió recuperar la tendencia anterior, hasta que las subidas de tipos de interés pusieron fin a la misma en 2023. La evolución de las hipotecas constituidas presenta un perfil muy semejante, aunque con una caída más acusada en 2023, del 17,8%.

La trayectoria descendente de las trasmisiones de viviendas ha sido continua a lo largo de todo el año, de modo que, aunque las ventas realizadas en el conjunto del ejercicio sufrieron una caída del 9,7%, la caída interanual en el mes de diciembre fue del 15,6%, sin que se observe por el momento ningún indicio de que pueda estar tocando fondo (gráfico 2).

No obstante, las bases sobre las que se sustenta el mercado inmobiliario son, en principio, favorables. Las familias españolas se encuentran relativamente poco endeudadas y mantienen una tasa de ahorro más elevada de lo habitual, lo que les ha permitido generar un excedente financiero en los últimos años —que en buena parte destinaron, al menos en 2023, a devolver deuda de forma anticipada—. Además, el mercado laboral continua en buena forma, con un ritmo sostenido de creación de empleo y una tasa de desempleo a la baja, factores estos que son determinantes clave en la evolución del mercado inmobiliario.

Finalmente, los tipos de interés, concretamente el euribor a un año, que es la referencia de los tipos hipotecarios, tocó techo en octubre del año pasado, y desde entonces se ha movido a la baja. Si bien en enero se frenó dicho descenso, e incluso en las últimas semanas se ha producido un cierto aumento, se trata de una interrupción temporal, derivada de un reajuste en unas expectativas excesivamente optimistas en cuanto a las futuras bajadas de tipos por parte del BCE. Así, se espera que próximamente el euribor retome la trayectoria descendente, siempre que no se produzcan sorpresas negativas en la evolución de la inflación. Como consecuencia de todo lo anterior, cabe esperar que la caída en las ventas de viviendas toque fondo en la primera mitad del año actual.

Por otra parte, la evolución del precio medio de la vivienda ha sido consistente con la del número de transacciones. Conforme a las cifras del INE —procedentes de los registros notariales de los contratos de compraventa—, los precios comenzaron a recuperarse a partir de 2015, y tras la moderación sufrida en 2020, en los dos años posteriores tuvo lugar una notable aceleración, que llevó a un crecimiento del 7,4% en 2022. En 2023, con datos aún hasta el tercer trimestre, el ritmo de ascenso se habría moderado hasta cerca de la mitad (gráfico 3). Desde el cuarto trimestre de 2019 hasta el tercero de 2023 las viviendas se habrían encarecido un 20%, frente a un crecimiento del IPC del 15% en el mismo periodo.

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Mercado de la vivienda: se cumplen unos objetivos y otros no

febrero 16, 2024

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Hace un año que entró en vigor la Ley de Vivienda. Es buen momento para reflexionar sobre qué se ha logrado. Pretendía, como propósito central, cambiar las condiciones de mercado para facilitar el acceso a la vivienda. En román paladino, entre otras cosas, abaratar el coste del acceso, en particular en alquiler. Además, esta misma semana se ha anunciado que el ICO avalará entre el 20% y 25% de las hipotecas de jóvenes por debajo de cierto umbral de ingresos. Aunque es pronto para evaluar los logros del nuevo marco jurídico y las medidas recientes, las cifras de 2023 no son optimistas. El acceso a la vivienda no mejoró, ni en alquiler ni en compra. Sorprenden los análisis que definen los buenos años para lo inmobiliario cuando suben los precios de compra y alquiler. Los inmuebles tienen una función también como inversión, y deben tener una rentabilidad razonable, pero no es comprensible que se esté descuidando el primer papel del mercado de vivienda, que es facilitar el acceso a la misma. No se están acometiendo, con la agresividad y persistencia adecuada, medidas que faciliten las condiciones de accesibilidad, sobre todo en grandes ciudades y otras zonas tensionadas. Sin mucha más oferta, los problemas persistirán. Y las normativas que intentan regular los precios suelen tener el efecto contrario: los encarecen. Las medidas recién anunciadas de aval del alquiler intentan poner el foco en los jóvenes, lo cual es de alabar, pero presionan más sobre la demanda sin aumentar la oferta, al tiempo que establecen cierta arbitrariedad al cubrir riesgo para alguien que gana 35.000 euros, pero no para quien ingresa un poco más.

A pesar de los fuertes desequilibrios en el mercado de vivienda, las estadísticas de precios siguen sin tener la profundidad y detalle de otros países occidentales y no hay plan para esa necesaria mejora informativa. No obstante, empleando diferentes fuentes públicas y privadas, se puede hacer un seguimiento que, sin ser óptimo, resulta de utilidad. La principal fuente de información de la evolución de los alquileres son los grandes portales inmobiliarios, como idealista.com o Fotocasa. La vivienda en alquiler cerró 2023 en máximos y una oferta en mínimos que las principales plataformas inmobiliarias atribuyen a las distintas medidas regulatorias aplicadas. Advierten también que, sin un cambio radical en ese marco normativo y un contundente y continuado incremento de la oferta, el encarecimiento continuará. Los crecimientos de precios fueron constantes el año pasado. Muchas regiones llegaron a batir sus máximos ante un desequilibrio entre oferta y demanda que no deja de acentuarse y que, avisan, está expulsando a los ciudadanos con las rentas más bajas. El portal idealista.com —que obtiene sus datos a partir de los anuncios de su web— cifra la subida de los alquileres en un 10,1%. De acuerdo con sus datos, Barcelona es la capital más cara para alquilar (20,5 euros/m²), seguida de Madrid (17,9 euros). También señala que, en 2023, 50 capitales tuvieron precios del alquiler más elevados que en 2022 y más de la mitad marcaron máximos en diciembre. Entre comunidades autónomas, Madrid fue la de alquileres más caros (16,2 euros/m²), seguida de cerca por Baleares (16,1), y Cataluña (16 euros). La información anecdótica de esta semana de idealista.com mostraba un crecimiento del 42% en la oferta de habitaciones en alquiler en piso compartido, solución lejos del óptimo, que afecta sobre todo a jóvenes. Otro botón de muestra de las enormes disfuncionalidades del mercado de alquiler. Fotocasa encuentra un incremento más moderado de los alquileres, del 5,7 % en 2023, pero, en general, las tendencias comentadas se mantienen también en esta plataforma.

En cuanto a la adquisición de vivienda, España continúa registrando un aumento significativo en los precios de la vivienda, a pesar de la fuerte subida de tipos de interés y un entorno macroeconómico más debilitado. Ese encarecimiento está impulsado más por la demanda mayorista, de grandes patrimonios y no residente —pagadas al contado y con objetivos de inversión y que puede incluir un componente especulativo— que por la demanda minorista residencial. Solo un 38,9 % de operaciones de compraventa de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Aunque los datos no permiten una identificación completa de las razones que lo explican, puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, incluyendo un porcentaje mayor de compra al contado en zonas turísticas y en España interior, bien sea de no residentes o para nacionales en segunda residencia. Esta dinámica deteriora crecientemente la asequibilidad de las viviendas, porque los precios inmobiliarios llevan creciendo más que los salarios desde hace años.

El mercado inmobiliario español puede estar cumpliendo el objetivo de destino de inversión —con rendimientos elevados— pero está lejos de consumar su función de acceso razonable a vivienda habitual para la inmensa mayoría de la población. Factores como inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda han exacerbado el problema, aumentando la desigualdad entre propietarios y aquellos que no pueden acceder a la compra, en particular para las generaciones jóvenes. Parece urgente poner la vivienda como prioridad absoluta en la agenda política y enfocar los esfuerzos a mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad, potenciando un mercado de alquiler eficiente, sin intervenciones que eleven sus precios, e incrementando la oferta pública y privada.

Este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días

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La pesadilla de la vivienda en España

febrero 6, 2024

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Cada dato reafirma el problema creciente de accesibilidad a la vivienda, en compra o alquiler. Hace diez días un estudio de la plataforma idealista.com mostraba que el porcentaje promedio de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda se incrementó hasta el 22% en el caso de la compra y al 33% para el alquiler durante 2023. En este último caso, se apuntaba a la insuficiente oferta y el consiguiente aumento de los precios. Implica un incremento del esfuerzo para alquilar de tres puntos en el último año. El encarecimiento de los costes financieros para las hipotecas —con la subida de tipos de interés— explica fundamentalmente que las familias que adquieren en propiedad hayan pasado de tener que destinar el 18% de sus ingresos al 22% en solamente un año. Existen abundantes y marcadas diferencias territoriales, siendo la ciudad de Barcelona la que mayor porcentaje de ingresos del hogar exige para un alquiler medio (44%), seguida por Palma de Mallorca (43%), Valencia (39%), Málaga (38%) y Madrid (37%), significativamente superiores al 30% recomendado por los expertos. El esfuerzo para adquirir en propiedad suele ser menor que para alquilar, pero en la compra hay tasas de esfuerzo más elevadas que la recomendada (30%) en Palma de Mallorca (46%), San Sebastián (39%), Barcelona (33%), Málaga (33%) y Madrid (31%). Estos datos chocan con la consideración de 2023 como buen año inmobiliario basándose en ganancias de valor. Los inversores abrazan lógicamente la seguridad y rentabilidad. Sin embargo, debe compatibilizarse con una accesibilidad adecuada, priorizando el uso para vivienda habitual, sobre todo en una situación tan preocupante. En la actualidad, según cálculos de Funcas, 6 de cada 10 compraventas se hacen sin hipoteca, lo que ilustra el desequilibrio en las opciones de acceso.

La Ley de Vivienda aprobada hace un año tenía medidas complejas y difíciles de llevar a la práctica con éxito. Se ha notado, en particular en alquiler, que era el foco. Los topes a precios del alquiler suelen tener efectos contrarios a los deseados, salvo casos excepcionales. Impulsan la retirada de viviendas del mercado para arrendamiento y agravan la situación. La falta de oferta es el gran problema. En las campañas electorales de 2023 se habló mucho de accesibilidad, especialmente para jóvenes. Llevaría bastantes años arreglarlo —por las viviendas que se necesitan—, pero se echa en falta contundencia. Incrementar la oferta desde ya (pública y privada) y persistir el resto de la década, como poco. La accesibilidad de la vivienda debe dejar de ser una pesadilla a medio plazo. La única buena noticia a corto plazo puede venir para los propietarios con hipoteca a tipo de interés variable, que pueden ver a lo largo de 2024 como bajan —aunque sea poco a poco— el coste financiero de su préstamo. Bien por ellos, pero hace falta mucho más.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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