A medida que se avanza en la espinosa salida de la crisis de la COVID-19, el precio de la vivienda comienza a concitar la atención de los bancos centrales y del sector financiero en general. La mayor parte de los países desarrollados registran un alza progresiva, más aguda en unos casos que en otros; y, si bien el proceso no parece dar motivos de alarma, sí experimenta una ligera aceleración que hace conveniente examinar las causas del mismo y también los posibles riesgos.
La intensificación del aumento de precios que se observa desde el comienzo de la pandemia debe mucho al dilatado escenario de bajos tipos de interés, ya presente antes de la misma, pero forzosamente prolongado por los efectos del virus sobre la economía. A este factor se han unido otros derivados directamente de la crisis, como el aumento del excedente de ahorro, ante la imposibilidad de consumir por las restricciones, o, al otro lado del Atlántico, las compras masivas de valores respaldados por hipotecas por parte de la Reserva Federal.
La progresiva subida de precios se ha acentuado en muchos Estados integrantes de la OCDE (Gráfico 1) desde el arranque de 2020; de ese incremento —y de su probable continuidad en el tiempo— dan constancia firmas como UBS, que previene de potenciales correcciones de precios en muchas de las ciudades que escruta a través de su Global Real Estate Bubble Index, o Goldman Sachs, que asegura que los precios seguirán al alza durante los próximos años, sobre todo teniendo en cuenta las restricciones en la nueva construcción y las posibilidades de que la alta demanda perdure. En EE. UU. se observa, además, un progresivo aumento de compras por parte de inversores.
Aunque el aumento gradual de precios no parece alarmante en el contexto de la recuperación, el caso de Evergrande en China ha alimentado la incertidumbre sobre los riesgos de contagio de una burbuja desde aquel país. Pero existe una confianza generalizada en que dicho contagio presentaría una escala mucho menos preocupante que el que, en su momento, supuso la caída de Lehman Brothers, ya que la exposición de los bancos mundiales es mínima y manejable.
En cuanto al riesgo de sobrecalentamiento de los mercados inmobiliarios occidentales, las entidades especializadas y las autoridades monetarias coinciden en dar señales tranquilizadoras: el proceso se afronta con adecuadas ratios de capital, con suficientes provisiones para una morosidad que, en todo caso, aún no ha llegado a su pico y, en general, con tasas de crecimiento del apalancamiento y de la deuda muy por debajo de sus máximos históricos en muchos países.
En España, los niveles de precios, que han evolucionado mínimamente al alza en 2021, son calificados de adecuados —se señala que Madrid fue una de las ciudades más afectadas en este terreno por la pandemia— y los analistas afirman que los bancos están bien situados para hacer frente a los préstamos problemáticos en caso de que surjan.
No obstante, también algunas voces entre los bancos centrales y el sector insisten en los probables impactos, tanto de las subidas de precios como de las posibles medidas para contrarrestarlas o de procesos colaterales. Por ejemplo, se hace ver que un potencial colapso como el del caso antes citado de Evergrande podría dejar una huella indirecta en la economía internacional por la desaceleración china. Se podrían afrontar consecuencias similares de endurecerse la política monetaria de unos bancos centrales que, sin embargo, afrontarían una caída del consumo si se diera un rebote a la baja de los precios inmobiliarios. El sector financiero, particularmente las entidades de pequeño y mediano tamaño, se enfrenta por su parte al riesgo de los efectos de una recesión persistente por su exposición relativamente alta a inmuebles comerciales.
Por tanto, aunque de momento no existen motivos para el nerviosismo, la evolución de los precios de la vivienda sí merece el interés que el sector financiero y las autoridades monetarias empiezan a mostrar.
