Las previsiones del Banco Central Europeo son que los tipos de interés, que vienen experimentando un gran crecimiento desde julio de 2022, no alcancen su tope máximo hasta el próximo verano. Esto sumando a la desaceleración de las economías como consecuencia de la inflación y del encarecimiento de las materias primas y de la guerra de Ucrania marca en el horizonte un proceso de recesión casi imparable.
Con el nuevo aumento en 50 puntos básicos de los tipos de interés (a fecha de 21 de diciembre) de manos del Consejo de Gobierno del BCE, quedaron fijados en el 2,5%.
Por consiguiente, las operaciones de refinanciación se sitúan en el 2,5%, la tasa de depósito en el 2% y la de facilidad de préstamos en el 2,75%. Con el Euribor cotizando casi al 3%, los préstamos hipotecarios se están encrudeciendo, por lo que el BCE intenta frenar la inflación.
Ante esta situación, y según datos de BNP Paribas Real Estate, la inversión inmobiliaria en España se redujo en el último trimestre de 2022 hasta los 2.400 millones de euros, aunque si miramos las cifras generales del año, éste ha aumentado en un 35% con respecto a 2021 y en un 21% con respecto a 2019.
No obstante, la gran mayoría de las compras procedieron de inversores extranjeros en un 60%, alcanzándose un récord histórico de inversión de 15.400 millones de euros. Dichos ingresos de capital han procedido especialmente de fondos institucionales que ahora poseen una cuota en las compraventas de inmuebles del 54% con respecto al 35% que representaron durante el curso pasado. Dichas inversiones se han enfocado en el ámbito residencial, de oficinas y del retail.
Con la subida notable de los tipos de interés se aumenta el coste de financiación y se perjudica a las valoraciones inmobiliariasmediante tasas de descuento más altas, de tal modo que se reduce la demanda de alquileres. Por consiguiente, las previsiones para 2023 son de un año en el que los precios del mercado inmobiliario volverán a niveles estándares, en los que las rentas se mantendrán y solo se aumentarán cuando surgiesen oportunidades para entrar en activos con mayores rendimientos.
Si analizamos los datos de cerca, vemos cómo las promotoras han pasado de planificar 220.000 nuevas viviendas para el período 2023-2026 a fijar las cifras en poco más de 184.000. De igual modo, la vivienda destinada a la venta bajará en un 15% y la destinada al alquiler en un 31%.
Por consiguiente, el nivel de compra-ventas en 2023 se reducirá en un 11,1%, a pesar del saneamiento con el que afronta el sector el nuevo año y con la inminente bajada de precios de la oferta en torno al 0,3%. Si llegase la ansiada recuperación y estabilización de los tipos de interés a mediados de año, habría determinadas edificaciones que incrementarían su poder de atracción sobre los inversores privados, como es el caso de las construcciones sostenibles.
La situación de las socimis y las promotoras
Muchas se están marchando del país a la vez que los precios no paran de caer. Las principales socimis españolas, como Inmobiliaria Colonial o Lar España están apostando por oficinas y centros comerciales, donde existe un riesgo latente de rebajas en las valoraciones de activos. Al final, los inversores apuestan por aquellas cuyas rentas y valoraciones sufren menos debido a la ubicación prime de sus activos. Así pues, su rentabilidad por dividendo será superior al 5% estimado para 2023 y cotizará con un descuento del 59% sobre NAV (valor liquidativo neto).
Los elevados costes del sector de la construcción y la reducción de los márgenes de beneficios llevarán este año a promotoras como Aedas Homes, Neinor Homes y Metrovacesa a no levantar el vuelo y a recortar en más de un 16% su oferta de nueva vivienda de cara a 2026.
Se espera una mayor demanda inversora en activos de oficinas y rebajas de valoraciones de activos del 10-15% de cara a los próximos dos años. De hecho, el rendimiento bruto de los activos primeen España es del 3,25%, ofreciendo una diferencia sobre el bono español para la próxima década de apenas el 3,5%.
Para ser más exactos, el analista de Atlas Real Estate Analytics, Álvaro Rodríguez, ve que en 2023 triunfará el build-to-rent, ya que su éxito vendrá derivado de los altos precios, elevados tipos de interés y reducción de la oferta.
El problema de la accesibilidad a la vivienda
Para aquellos jóvenes y familias en general que se han sumergido en el proceso de compra de una nueva vivienda, los tipos Euribor se posicionan entre el 2% y el 3%. Por consiguiente, si los tipos subiesen un punto (hasta el 3,8%) la tasa de esfuerzo de los españoles se incrementaría al 30%, mientras que si subiesen los tipos en tres puntos (5,8%) la dura relación entre deudas e ingresos se incrementaría hasta alcanzar el 37%.
Las previsiones determinan que durante 2023 se verá un descenso en el número de transacciones inmobiliarias y que los precios se estabilicen. Con tasas de esfuerzo entre el 35% y el 40% y con un LTV máximo (valor neto de ingresos) del 80%, los nuevos compradores se verán abocados a alquilar o a buscar viviendas de segunda mano acordes a su presupuesto. Si comparamos los datos actuales con respecto a 2019, veremos que hace cuatro años se destinaba el 22% a pagar la hipoteca, mientras que ahora se eleva hasta el 30%.
Aunque no se espera una elevada tasa de impagos de media en nuestro país, la situación sí que se agrava para las familias más vulnerables que tengan contratado un crédito hipotecario variable, pues verán cómo les afecta el incremento en los tipos de interés.
Hay que tener en cuenta que la política monetaria europea ejercerá una gran presión sobre los compradores que soliciten una hipoteca, ya que se los bancos les exigirá mayor solvencia económica y la subida de los tipos encarecerá sus cuotas mensuales.
Previsiones sobre los tipos de interés
Las reuniones del BCE previstas para los meses de febrero y marzo podrían traer consigo el alza de los tipos en 50 puntos básicos, mientras que en las de los meses de mayo y junio podrían anunciarse incrementos de hasta 25 puntos básicos.
Es cierto que estos datos dependerán de la inflación, de los salarios y de otros indicadores, aunque dejaría el tipo terminal de la tasa de depósito en torno al 3,5%.