El mercado inmobiliario español continúa en una encrucijada crítica. Con algún matiz con respecto a años anteriores. Por un lado, se observa una expansión en la compraventa de viviendas –incluidas minoristas con hipoteca– y una creciente actividad en reformas de las casas existentes. El que algunas personas estén decidiendo comprar ahora mismo, con estos precios tan elevados y un gran esfuerzo económico, puede estar revelando que algunos están asumiendo que el coste de adquirir una vivienda no va a aflojar y, por tanto, no cabe seguir esperando a un mercado bajista, con lo que comprar hoy caro puede incluso ser rentable, ya que se piensa que el activo inmobiliario se revalorizará. Esto último está por ver, ya muchos hablan de posibilidad de burbuja, aunque bien distinta de la de 2008, cuando había mucha deuda acumulada. Asimismo, por otro lado, la vida sigue igual y persiste una crisis de accesibilidad que afecta principalmente a los jóvenes y a los hogares con menores ingresos, aunque cada vez va afectando a personas y familias de rentas medias. La recomendación de dedicar menos del 30 por cien de los ingresos al pago de la vivienda (hipoteca o alquiler) parece una quimera inalcanzable hoy
Durante el primer semestre de 2025, se registraron 357.533 transacciones inmobiliarias, la cifra más alta en los últimos 18 años. Sin embargo, este auge se ve empañado por un incremento sostenido de los precios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la vivienda alcanzó los 3.151 euros por metro cuadrado en junio, marcando un récord histórico. Este aumento se traduce en una subida interanual del 12,2% en el primer trimestre del año. A pesar de la mejora en las condiciones financieras, con una ligera reducción de los tipos de interés y un aumento moderado de los ingresos familiares, la accesibilidad a la vivienda sigue siendo limitada. El Banco de España señala que, en el primer trimestre de 2025, la accesibilidad mejoró solo un 0,3%, debido al encarecimiento de la vivienda que contrarresta la mayor parte de los beneficios financieros. Y que impacta en las nuevas generaciones, como muestra la tasa de emancipación juvenil que ha caído al mínimo histórico del 15,2%, según el Observatorio del Consejo de la Juventud. Por otro lado, ante la escasez de oferta de vivienda nueva, muchos compradores optan por adquirir inmuebles de segunda mano que requieren reformas. En 2024, las reformas crecieron un 47%, superando las 55.400, y se estima que en 2025 se realizarán reformas en 1,9 millones de viviendas, un 1,6% más que el año anterior.
El debate sobre qué hacer continua. Las medidas que proponen los estudiosos son, en general, las conocidas de hace tiempo. La mayoría de los expertos coinciden en que es absolutamente necesario aumentar la oferta de vivienda en los próximos años. Algo que solamente hasta la fecha está ocurriendo lentamente. Aunque la situación no puede cambiar de la noche a la mañana, parece urgente que se acelere el proceso y se acometan todos los esfuerzos para incrementar el stock de vivienda, sobre todo en las zonas tensionadas de mayor demanda. En este sentido, la aprobación de la Ley del Suelo ayudaría a aumentar la seguridad jurídica y eliminaría trabas burocráticas, que estimularían la construcción de vivienda nueva, sobre todo en ciudades de alta demanda. Otras ideas plantean incentivos fiscales para fomentar el alquiler asequible y la colaboración público-privada en la construcción de viviendas. Como medidas que solamente pueden ser complementarias están promover nuevos modelos como el build-to-rent (construcción para alquiler) y el coliving (vivienda compartida con servicios comunes), que potencialmente podrían adaptarse mejor a las nuevas realidades sociales y demográficas.
Por su lado, está la rehabilitación de viviendas vacías, de las que España cuenta con aproximadamente 3,8 que podrían destinarse al alquiler asequible. El Gobierno ha lanzado programas de rehabilitación con ayudas de los fondos europeos Next Generation EU, con exenciones fiscales para propietarios que reformen inmuebles y los alquilen a precios regulados durante cinco años.
Las propuestas de regulación del mercado de la vivienda que introdujo la Ley de Vivienda de 2023, como el control de precios en zonas tensionadas y la limitación (y aumento de impuestos) en la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. no parecen haber funcionado. Aunque han podido atemperar algunos aumentos de coste del alquiler en alguna ciudad puntualmente, en general lo que han logrado es reducir la oferta de vivienda disponible. Parece imperativo alinear los intereses de propietarios con viviendas vacías (y temerosos de los impagos) con los inquilinos (que necesitan un coste razonable y estabilidad del contrato). Para algunos, puede ser útil la creación de agencias públicas de alquiler asequible a nivel municipal para movilizar viviendas vacías y destinarlas al alquiler social, que permitiría aprovechar el stock de viviendas desocupadas y mejorar el acceso a la vivienda en zonas con alta demanda.
En suma, el mercado inmobiliario español en 2025 presenta una dicotomía: mientras se experimenta un crecimiento en la compraventa y en la actividad de reformas, la crisis de accesibilidad persiste, afectando principalmente a los jóvenes y a los hogares con menores ingresos. Es imperativo que, de una vez por todas, se implementen políticas públicas efectivas que fomenten la construcción de vivienda asequible y la rehabilitación de inmuebles vacíos, para garantizar que el derecho a la vivienda sea accesible para todos los ciudadanos.
Una versión de este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días
