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La espiral de precios de la vivienda

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Cada día que pasa se complica la búsqueda de una solución a la escasez de vivienda que padece nuestro país, particularmente entre los jóvenes. La buena marcha de la economía, avalada esta semana por el veredicto favorable del informe del FMI, es una realidad que podría restar sensación de urgencia: los expertos del Fondo pronostican un avance del PIB superior al 2% tanto este año como el que viene, sostenido por el dinamismo del mercado laboral y la solidez de la posición competitiva del tejido productivo en un contexto internacional complejo.


Sin embargo, como reconoce el Fondo, la escasez de vivienda, además de ser un problema social de primer orden, puede convertirse en una importante limitación, dificultando la movilidad hacia las zonas más dinámicas y constriñendo la capacidad de atracción de talento. Esto último es especialmente perjudicial para un modelo productivo como el español basado en la incorporación de fuerza laboral (y con poco avance de la productividad). El encarecimiento de la vivienda es por otra parte un factor de inflación, por su traslado a los costes de producción e, indirectamente, a las demandas de compensación salarial.

Todo apunta a que el cuello de botella radica en la falta de oferta: en los últimos años, se ha construido poco más de la mitad de lo que sería necesario para satisfacer la demanda derivada del crecimiento poblacional, redundando en un déficit creciente, incluso si todas las viviendas vacías se pusieran en el mercado o las de alquiler vacacional se paralizaran. Pero el diagnóstico deja abiertas algunas cuestiones claves.


En primer lugar, contrariamente a algunas afirmaciones, el déficit de construcción residencial no obedece a la escasez de suelo urbano: éste abunda, algo bastante lógico en un país con poca densidad poblacional. Prueba de ello, tras el desplome posterior a la crisis financiera, el precio del suelo se mantiene en cotas reducidas, aun cuando su desarrollo en forma de inversión inmobiliaria sería rentable: la brecha creciente entre el precio del suelo y el de venta de vivienda nueva muestra que el mercado, por sí solo, no aportará una solución a la escasez, y que es necesario abordar las disfunciones.

Así pues, para desatascar
la construcción aprovechando el suelo disponible, es necesario aportar seguridad
jurídica a los promotores, particularmente en lo que atañe a la lentitud de los
trámites administrativos y al periodo de impugnación (algo que pretendía el
proyecto de ley retirado recientemente).

Pero también influye el destino de la inversión, ya que la demanda procede en buena medida del segmento del alquiler, que es también el más relevante desde el punto de vista de la movilidad y de la emancipación de los jóvenes. Por tanto, la puesta en el mercado libre de vivienda en propiedad no aliviaría esa demanda insatisfecha: solo operaría a largo plazo y débilmente en comparación con iniciativas basadas en la elevación de la oferta de alquiler.       

Otro imponderable, según
el sector, es la incertidumbre relativa a los costes de construcción y a la
disponibilidad de mano de obra como elementos limitativos de la inversión. El
despliegue de programas de formación de parados y la mejora de las condiciones
laborales podrían ayudar a aliviar la percepción de escasez. Pero, en todo
caso, la mera anticipación de una espiral de costes de producción unida a la
sensación de demora sine die de las iniciativas de apoyo al sector, solo
pueden retrasar el inicio del ciclo de construcción.   

En suma, cuanto más se intensifica la escasez de oferta, más se complica su solución, de modo que urge un plan que aborde los diferentes frenos a la inversión. La bajada de tipos de interés y  las medidas de apoyo a la demanda, generalmente poco eficaces, no detendrán la escalada de los precios y el déficit de vivienda asequible.

ALQUILER | Según Eurostat, el 24,7% de la población española residía en una vivienda en alquiler en 2023, un porcentaje que se ha incrementado desde la crisis financiera (en 2007 era inferior al 20%). La situación es similar a la de otros países mediterráneos, pero dista todavía de la que prevalece en el centro de Europa, particularmente Alemania donde más de la mitad de las personas viven de alquiler, y Francia con algo menos del 40%. Por otra parte, solo uno de cada tres inquilinos se beneficia de un alquiler reducido o subvencionado en España.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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Materias primas: ¿un riesgo para la recuperación?

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Con el rápido avance de la vacunación y los alentadores resultados de los indicadores económicos más recientes (PMIs, afiliación a la seguridad social, exportaciones), las perspectivas para la economía española son ahora más optimistas. No obstante, hay un factor que comienza a dibujarse como un riesgo que hasta ahora no teníamos presente: el fuerte encarecimiento de las materias primas. Según el índice de The Economist, los precios de las materias primas industriales duplican los vigentes en 2019, mientras que los precios de las materias primas agrícolas están más de un 50% por encima.

Esta circunstancia, unida al encarecimiento de los fletes marítimos y los problemas de abastecimiento de ciertos suministros (como los microchips, que ya han obligado a paralizar la producción en numerosas plantas automovilísticas) podría frenar la recuperación de la industria y de las exportaciones. Si las empresas no pudieran trasladar el incremento de costes a los precios, el resultado sería una contracción de los márgenes empresariales que podría limitar el crecimiento de la producción y comprometer nuevas inversiones. Y si efectivamente se trasladase hacia los precios al consumo, el resultado sería una merma en la capacidad adquisitiva que podría moderar la recuperación del consumo. En cualquier caso, la consecuencia sería un menor ritmo de crecimiento. Obsérvese que no se contempla un escenario en el que el impacto sea la interrupción del proceso de recuperación de la economía. Esta va a tener lugar en cualquier caso, a medida que desaparecen las restricciones y el gasto de las familias vuelve a la normalidad. Pero sí podría producirse una moderación en el ritmo de la misma.

De momento no se observa un traslado de costes hacia los precios al consumo, salvo en lo que se refiere a los productos energéticos. La inflación en los bienes industriales no energéticos de consumo se situó en mayo en el 0,5%. Es una tasa algo superior a la media de los últimos años, pero por el momento se puede achacar a la “normalización” de determinados precios que podrían haberse visto refrenados por la pandemia, así como al ascenso de precio de algunos bienes concretos, como los automóviles y los muebles. No se puede identificar hasta ahora un encarecimiento generalizado más allá de estos efectos.

No obstante, el índice de precios industriales (IPRI), que mide los precios de todos los bienes industriales (no solo los destinados a consumo final) a salida de fábrica, sí refleja un proceso de traslado de costes a lo largo de la cadena de producción. Así, la tasa de inflación de este índice excluyendo productos energéticos aumentó en mayo hasta el 7,1%. Se trata de un incremento que va más allá de un simple efecto escalón por la reversión de bajadas que podrían haberse producido un año antes. De hecho, en comparación con el mismo mes de 2019 el índice aumentó un 6,2%.

Asimismo, si analizamos el índice componente a componente, podemos observar fuertes ascensos, hasta tasas de inflación de dos dígitos, en los productos que son primeras transformaciones de materias primas, o que se encuentran en las primeras fases de la cadena de producción. Por ejemplo, productos químicos básicos, con un ascenso interanual del 46%, productos básicos de hierro, con un 29%, otros productos de primera transformación del acero, con un 28%, o, en relación con las materias primas agrícolas, los productos para la alimentación del ganado, con un 11%. En otros productos situados algo más adelante en la cadena de producción, como forja, elementos metálicos para la construcción, productos de plástico, pinturas y barnices, otros productos metálicos y otros productos químicos, nos encontramos con tasas algo menores a las anteriores, pero igualmente elevadas, de entre un 4 y un 7%. Con estas tasas, la repercusión sobre la actividad económica, ya sea vía traslado a los precios finales al consumo, o vía estrechamiento de márgenes empresariales (o una combinación de ambos), es solo cuestión de tiempo. 

Todo dependerá de cuánto dure esta etapa de precios elevados de las materias primas. Puede tratarse de un repunte temporal, debido a cuellos de botella derivados del fuerte rebote de la demanda mundial post-covid, o puede tratarse del inicio de un nuevo ciclo de precios elevados de materias primas. El fuerte proceso inversor en digitalización, electrificación y descarbonización que se prevé a ambos lados del Atlántico impulsado por los programas de recuperación (plan Biden en Estados Unidos y Next Generation en la UE), e incluso el desvío hacia el mercado de materias primas de inversiones financieras en busca de rentabilidad ante la enorme abundancia de liquidez y bajas rentabilidades de los activos financieros, podrían, por el contrario, mantener la presión alcista durante más tiempo.

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