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Las compraventas de viviendas se recuperan al inicio de 2024

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Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad | Marzo 2024


En 2023 las transacciones de viviendas interrumpieron la trayectoria ascendente que habían mantenido los años anteriores. El número de compraventas registró una caída de casi el 10% como consecuencia fundamentalmente de la subida de tipos de interés. Al mismo tiempo, los hogares aprovecharon el incremento de su renta disponible y la recuperación (parcial) de su capacidad adquisitiva para reducir su deuda de forma intensa. 

No obstante, la solidez de los balances de los hogares, el nivel relativamente elevado de su tasa de ahorro, la bonanza del mercado laboral y la expectativa del inicio del ciclo de bajadas de tipos de interés, hacían presagiar un cambio de tendencia al alza en 2024. 

Los datos del primer trimestre, en principio, parece que así lo confirman: el número de transacciones aún es inferior a la del mismo periodo del año pasado, pero aumentó en torno a un 5% con respecto al trimestre anterior (con cifras corregidas de estacionalidad), lo que supone el primer incremento trimestral en los últimos seis trimestres (gráfico 1). Así, la recuperación se ha iniciado incluso antes de lo esperado. Por otra parte, el crecimiento también se observa en el crédito nuevo para la compra de vivienda, que ya empezó a repuntar en los últimos meses de 2023 (gráfico 2).

El euríbor a un año cerró el mes de abril en un 3,70%, por debajo del 3,75% de un año antes, lo que supone el primer descenso interanual desde septiembre de 2021. Esta referencia, la más relevante en el mercado hipotecario español, ya comenzó a descender en torno a noviembre de 2023, anticipándose a los recortes de tipos por parte del BCE que ya comenzaban a descontarse, y se espera que continue a la baja a lo largo de todo el año, impulsando la continuación de la recuperación del mercado inmobiliario.

Con respecto al precio de la vivienda, aún no se dispone de datos relativos al primer trimestre de este año, pero probablemente las subidas, que no se detuvieron en 2023 —solo se ralentizaron— habrán continuado.

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El tirón económico frente a su percepción

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La trayectoria de la economía sigue siendo positiva, a tenor de los principales indicadores macroeconómicos de actividad y de creación de empleo, y todo apunta a que el PIB superará durante este trimestre su nivel prepandemia. En el cuadro, sin embargo, persiste una zona gris, que no es menor: la debilidad de la demanda de los hogares, como lo avalan las rondas sucesivas de previsiones del BCE. El banco central acaba de recortar su pronóstico de crecimiento del consumo en la eurozona hasta un paupérrimo 0,2%, frente al 0,7% anunciado en diciembre. Y a la inversa, revisa al alza la previsión de PIB hasta el 0,9%, en doble que en diciembre.

La visión de la economía española es incluso más contrastada, con un pesimismo creciente en relación al gasto de las familias (la OCDE lo ha recortado hasta el 0,5%, casi tres veces menos que en la ronda de otoño) sin desmentir el optimismo acerca de la evolución de la actividad (el PIB se ha revisado hasta el 2,1%, prácticamente el doble que en el otoño y uno de los mejores resultados en Europa). Esta dicotomía se refleja también en las encuestas cualitativas de confianza, y contribuye a dilucidar la contradicción entre la realidad de una economía que va mejor de lo que se vaticinaba y la percepción social.


La explicación de esta desconexión hay que encontrarla en cómo la desescalada de los precios energéticos y de otros suministros se ha trasladado al tejido productivo. Según el BCE, los costes de producción se han abaratado al compás del vuelco de los mercados internacionales de las principales materias primas. Pero los precios internos han reaccionado con retraso, ensanchando los márgenes empresariales y a la vez manteniendo la presión sobre el IPC. Por otra parte, las remuneraciones han mantenido una senda de moderación: los salarios pactados en el conjunto de la eurozona subieron un 4,3% en el primer trimestre, casi cuatro puntos menos que el IPC, agravando la pérdida de poder adquisitivo acumulada desde el inicio del brote inflacionario. La tendencia ha sido similar en España, si bien la erosión de capacidad de compra ha sido algo menos acusada que la media europea (-2% en el primer trimestre descontando la inflación).

Afortunadamente, la resiliencia del mercado laboral ha atenuado el impacto del shock de precios en el bolsillo de los hogares, gracias a la aportación a los presupuestos familiares de nuevas fuentes de ingresos. Todo lo contrario de lo que sucedió en la crisis financiera, cuando la sangría de puestos de trabajo generó un desplome de la renta disponible y una caída sin precedentes del consumo (un escalofriante -9,6% entre 2010 y 2013), de modo que el nivel de vida de las familias se sitúa todavía en retroceso con respecto a las cotas precrisis financiera.

Con todo, el BCE anticipa una mejora del consumo en los próximos años, en base a dos premisas. Una, que las remuneraciones recuperen poder adquisitivo, algo que parece posible a medida que la desinflación se afianza y que los acuerdos salariales integran medidas de compensación. La otra premisa es que el empleo siga aguantando, y esto dependerá de la resistencia de la economía a la subida de los tipos de interés. Y ahí es donde radica la principal incógnita: el banco central se muestra optimista, pero también reconoce que el encarecimiento del dinero está afectando a los sectores más endeudados, a la vez que enfría la financiación de la inversión —uno de los motores más potentes del crecimiento actualmente—. Lagarde da a entender que el ciclo de ajuste de tipos de interés no ha concluido, de modo que podrían producirse al menos dos vueltas de tuerca adicionales. Con el riesgo elevado de invalidar sus propias previsiones de expansión sostenida. Y de frustrar las expectativas de mejora del nivel de vida.

PRÉSTAMOS | El crédito bancario para la compra de vivienda por parte de familias desciende a un ritmo acelerado. En el periodo de diciembre a abril, último dato disponible, el volumen de nuevos préstamos se redujo un 16% en comparación con un año antes. Excluyendo las renegociaciones de préstamos existentes, la caída es aún más aguda, rozando el 21%. No se apreciaba una tendencia similar desde 2013.  Por otra parte, el crédito a empresas también se contrae, pero a menor ritmo (-9% en concepto de nuevos préstamos concedidos en el mismo periodo, sin renegociaciones). 

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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La vivienda ante el brote de inflación

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La vivienda se ha mostrado sorprendentemente inmune a un shock tan virulento como el de la pandemia. Pero, ¿resistirá ante un brote aparentemente más benigno de tipos de interés y de inflación? La cuestión reviste una gran importancia para la sostenibilidad de la recuperación, habida cuenta del peso de la vivienda en las decisiones de consumo y de inversión, y en la estabilidad financiera.  

El punto de partida es muy distinto a la época de la burbuja. Entonces los precios solo se sostenían gracias a un endeudamiento desmesurado, alimentando la sobreoferta de nuevas viviendas. Ahora, sin embargo, el dinamismo del mercado —evidenciado por un ascenso de las transacciones del 38% en 2021 y una subida de precios superior al 4%, anulando el leve descenso del año anterior— se apoya en el sobreahorro de las familias y sus excedentes de tesorería. Desde el inicio de la pandemia, los hogares han incrementado sus depósitos bancarios en casi 100.000 millones de euros, y el peso de su deuda es un 15% inferior a la media de los últimos dos lustros. Otro factor alcista es el buen comportamiento del mercado laboral, determinante crucial de la confianza de los compradores. El recurso a los ERTE ha permitido a muchas familias conservar su empleo pese a la abrupta contracción de la actividad, y la tasa de paro se sitúa ya en niveles inferiores al periodo pre-covid. 

De manera similar, los indicadores del esfuerzo realizado por los particulares para adquirir inmuebles no evidencian ninguna “exuberancia irracional”. La carga financiera que entraña un crédito hipotecario supera ligeramente el 30% de la renta disponible de los hogares, una cifra consistente con los valores recomendados por los reguladores. Y prácticamente todos los préstamos están condicionados por una aportación de al menos el 20% del valor de tasación, algo que dista de las prácticas en vigor antes de la crisis inmobiliaria.   

Fuentes: Funcas, Banco de España y Tinsa.

En cuanto a la oferta, el caso es que reacciona con lentitud en relación a la pujanza del mercado: el número de nuevas viviendas es notoriamente insuficiente para hacer frente a la escasez de vivienda. 

Esta dinámica, sin embargo, puede verse fuertemente alterada por el giro de la política monetaria que ya se vislumbra en los mercados. En primer lugar, porque la expansión se ha sustentado en el contexto de abundante liquidez y bajos tipos de interés que prevalece desde antes de la pandemia –y que contrasta con la escasez de financiación durante la anterior crisis. El impacto en la demanda ha sido doble: los particulares han tenido acceso a créditos hipotecarios en condiciones excepcionalmente favorables. Y los inversores interesados en el segmento del alquiler han conseguido una remuneración del orden del 3,7%, según el Banco de España, sin contar las ganancias asociadas a la revalorización de los activos, algo que bate casi cualquier inversión alternativa. 

Pero las circunstancias van a cambiar rápidamente. Se estima que cada punto adicional de tipo hipotecario incrementa la ratio coste financiero sobre renta disponible, o indicador de esfuerzo, en cuatro puntos porcentuales. Es decir, la normalización de tipos hipotecarios enfriará la demanda —si bien este efecto será gradual, al compás de las decisiones del banco central que se vaticinan—. En segundo lugar, el euríbor parece haber emprendido una senda alcista, y esto es una mala noticia para el 80% de prestatarios, endeudados a tipo variable.  Con todo, la principal amenaza no viene de la posición financiera de las familias, relativamente saneada tras un largo periodo de desendeudamiento, ni de una burbuja de oferta como en la burbuja —la vivienda a precios abordables es notoriamente escasa—. En realidad, el riesgo de un previsible incremento de los tipos de interés, en un contexto incierto de inflación, es sobre todo macroeconómico. Nos asomamos por tanto a una moderación del ciclo expansivo de la vivienda, y no a un aterrizaje de emergencia. 

OFERTA DE VIVIENDA | La actividad se ha resentido como consecuencia de la parálisis del sector de la construcción durante el confinamiento y posteriormente la aparición de cuellos de botella de suministros. Según el INE, en el último trimestre de 2021 la inversión en vivienda se situaba todavía un 8,5% por debajo del nivel precrisis, y el PIB del sector un 14%. La escalada de los costes de producción también ha contribuido a reducir la reactividad de la oferta ante una demanda boyante. Los materiales de construcción son un 19% más caros que antes de la pandemia.  

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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