Control alquileres Cataluña no ha mejorado el acceso a la vivienda
El control de los precios del alquiler en Cataluña es un tema que ha estado en el centro de la política y la discusión pública en la región en los últimos años. Un debate que se ha trasladado que también surge a escala nacional y en marzo se votará en el Congreso el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.
Si nos ponemos en contexto en Cataluña, la creciente demanda de vivienda y la escasez de oferta han llevado a un aumento significativo de los precios del alquiler, lo que ha provocado una presión sobre muchos inquilinos, especialmente a la población más vulnerable, como los jóvenes y las personas de bajos ingresos.
Para abordar esta problemática, el gobierno catalán adoptó medidas para regular y controlar los precios del alquiler. En septiembre de 2020 se implementó una nueva ley de medidas urgentes para controlar los precios de alquiler de viviendas. Esta ley aplica a los nuevos contratos en áreas con mercado de vivienda tensa, definido como municipios con más de 20,000 habitantes que han experimentado un aumento en el alquiler o los hogares gastan más del 30% de sus ingresos en alquileres.
La ley limita el aumento de los precios de alquiler entre contratos y está en línea con la regulación en Berlín. Hay excepciones para unidades renovadas y para aquellas donde los ingresos del arrendador y del inquilino están por debajo o por encima de ciertos niveles, así como para unidades con más de 150 metros cuadrados. A pesar de un recurso de inconstitucionalidad presentado al Tribunal Constitucional, la norma fue resuelta de forma favorable en abril de 2022.
Las medidas adoptadas en Cataluña
Estas medidas incluyen la implementación de un sistema de fijación de precios de alquiler, que establece límites máximos en los precios que se pueden cobrar por los alquileres. Este sistema se basa en el estudio de los precios de alquiler en diferentes barrios y localidades de Cataluña, y se actualiza regularmente para reflejar los cambios en el mercado.
El gobierno ha creado un fondo para ayudar a los inquilinos a cubrir el costo del alquiler. Este fondo se financia con impuestos y se destina a proporcionar subsidios a aquellos que no pueden pagar el alquiler completo. También se han establecido programas para ayudar a los inquilinos a encontrar viviendas asequibles, como la creación de viviendas sociales y la renovación de edificios antiguos.
También se ha creado un registro público de alquileres, que proporciona información sobre los precios de los alquileres en la región.
Además de estas medidas, el gobierno regional también ha promovido la construcción de viviendas de alquiler asequibles, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda en la región. La intención de esta medida era abordar la escasez de vivienda y para garantizar que los precios del alquiler no sigan aumentando a un ritmo desmedido.
Unas medidas que solo ha ocasionado problemas...
En primer lugar, si atendemos a los resultados que nos ofrece el informe de Esade "Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña", se presenta información en un gráfico sobre la renta de alquiler desde 2014 hasta 2022.
Durante el año y medio de vigencia de la Ley, los precios han crecido en un 0,2%, con una ligera reducción en el primer trimestre de 2022, pero compensando dicha reducción en el segundo trimestre del mismo año. El dato interesante que se encuentra es que se puede ver cómo la caída de los precios del alquiler comenzó antes de la aprobación de la ley de contención de los alquileres.
La pandemia ha jugado un papel importante en el ajuste de los precios y la dinámica del mercado. Sobre la reestructuración del mercado del alquiler vacacional tras la pandemia y sobre la fuga de pisos turísticos hacia otros mercados. La recuperación de los precios del alquiler en Barcelona fue rápida gracias a la mejora de la economía, pero estos hechos cuestionan la eficacia de la limitación de alquileres y confirman la importancia de analizar el problema con datos detallados y metodologías apropiadas.
Y es que muchos propietarios han reducido la calidad de sus viviendas para mantener los precios bajos. Además, algunos inversores han abandonado el mercado inmobiliario, lo que ha disminuido la oferta de viviendas disponibles para alquilar. Esto ha generado una demanda más alta, lo que ha aumentado los precios en algunas zonas, justamente lo contrario a lo que se buscaba con el control de precios.
En un informe reciente de la Cámara de Propiedad Urbana de Barcelona, se ha destacado que desde la implementación de la Ley 11/2020, el número de anuncios de viviendas en alquiler en los principales portales inmobiliarios ha disminuido drásticamente. En la actualidad, los valores son más bajos que los del año 2018.
Monràs & Montalvo (2022) constataron que la aplicación de la ley ha causado un descenso en la oferta de alquiler de alrededor del 10%, esencialmente en propiedades con precios de alquiler por encima del precio de referencia. La bajada se explica por una reducción en la oferta de alquileres caros sin compensación con un aumento en la oferta de alquileres baratos.
Otro problema es que el control de precios ha disuadido a los propietarios de invertir en nuevas viviendas, ¿para qué? Muchos creen que no podrán obtener una rentabilidad sobre la inversión adecuada, ya que están limitados por los precios establecidos por la Generalitat. Esto ha generado una disminución en la construcción de viviendas, lo que ha agravado la escasez de viviendas disponibles para alquilar.
