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Cierre económico de un trimestre muy político

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Se cierra un primer trimestre de 2024, en el que la política nuevamente ha estado omnipresente y ha afectado a demasiados aspectos de nuestras vidas. Ya son muchos trimestres, mejor dicho años así. No es problema exclusivo de España. Pocos países escapan a la convulsión política. Qué decir de la geopolítica global, con crecientes de conflictos, con numerosas pérdidas humanas y también de índole económica y financiera. En este siglo XXI, de numerosos acontecimientos y shocks, parece que nos hemos acostumbrado a gestionar las crisis. Quizás lo hacemos mejor que antes. Aun así, este entorno no facilita mantener hojas de ruta coherentes para la estabilidad que propicia el crecimiento a largo plazo.

En nuestro país llevamos tiempo lejos de la normalidad política que genera consensos y hojas de ruta para lograr crecimiento y aumento del bienestar. Es cierto que la macroeconomía está aguantando bien desde la salida de la pandemia, con un mercado de trabajo con una resiliencia mayor de la esperada, dados los desafíos y una actividad económica (PIB) con mayores alegrías que en la gran mayoría de la UE, y muy alejada de la recesión técnica de otros. No obstante, los problemas estructurales permanecen y no parecen tener la prioridad política suficiente, en un contexto convulso desde hace años. Con dificultades de primera magnitud, como la situación diferencial negativa en el mercado de trabajo, con un notablemente mayor desempleo, menor productividad y bajos salarios relativos. Son problemas estructurales para los que se necesitan reformas valientes solamente alcanzables con grandes consensos políticos y sociales. La falta de sostenibilidad de las cuentas públicas —con el sistema público de pensiones a la cabeza— es otro enorme desafío. No se quedan atrás otras graves insuficiencias como la falta de oferta de vivienda asequible, una prioridad nacional urgente, que necesita actuaciones desde ya y durante muchos años. Por último, parece francamente mejorable la evaluación de las políticas públicas, que permitiría un mejor diseño de las acciones gubernamentales con innumerables efectos favorables. Ese débil escrutinio se ha percibido, entre otros casos, en la aplicación de los voluminosos fondos Next Generation EU, que aun teniendo impactos positivos, no parecen haber tenido la eficacia prevista hasta ahora.

Como colofón, hace dos semanas, con el disenso político —y con varias convocatorias electorales trascendentales por delante— se anunció la prórroga de los presupuestos del Estado, herramienta fundamental para la economía de un país. Ya son varias prórrogas en los últimos ocho años, con lo que para hacer frente a las necesidades económicas de 2024 se utiliza otra, de algún modo, obsoleta. Es cierto que hay algunos instrumentos (vía reales decretos) que pueden permitir algunas de las acciones previstas para 2024, pero algunas emergencias como el plan de vivienda probablemente no se desarrollarán con la misma magnitud prevista. Además, el hecho de acometer acciones parciales en vez de contar con la completitud y contundencia de un Presupuesto General del Estado para 2024, no permite lograr los grandes objetivos económicos. Un mal final económico para un trimestre muy convulso.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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La subida de tipos frenó el mercado inmobiliario en 2023

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Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad | Diciembre 2023

El número de viviendas vendidas en 2023 (nuevas y usadas) ascendió a 587.000, un 9,7% menos que en el año anterior, lo que se explica por el aumento de los tipos de interés. Pese a esta caída, que tiene lugar tras dos años de fuerte crecimiento, el número de transacciones se encuentra, después del registrado en el año 2022, en el nivel más elevado desde 2007, cuando las ventas de viviendas ascendieron a 775.000 (gráfico 1). 

Tras el largo periodo de ajuste sufrido durante la crisis de 2008-2013, el mercado inmobiliario inició su recuperación en 2014, interrumpiéndose bruscamente en 2020 por la crisis pandémica. No obstante, la remontada iniciada el año siguiente permitió recuperar la tendencia anterior, hasta que las subidas de tipos de interés pusieron fin a la misma en 2023. La evolución de las hipotecas constituidas presenta un perfil muy semejante, aunque con una caída más acusada en 2023, del 17,8%.

La trayectoria descendente de las trasmisiones de viviendas ha sido continua a lo largo de todo el año, de modo que, aunque las ventas realizadas en el conjunto del ejercicio sufrieron una caída del 9,7%, la caída interanual en el mes de diciembre fue del 15,6%, sin que se observe por el momento ningún indicio de que pueda estar tocando fondo (gráfico 2).


No obstante, las bases sobre las que se sustenta el mercado inmobiliario son, en principio, favorables. Las familias españolas se encuentran relativamente poco endeudadas y mantienen una tasa de ahorro más elevada de lo habitual, lo que les ha permitido generar un excedente financiero en los últimos años —que en buena parte destinaron, al menos en 2023, a devolver deuda de forma anticipada—. Además, el mercado laboral continua en buena forma, con un ritmo sostenido de creación de empleo y una tasa de desempleo a la baja, factores estos que son determinantes clave en la evolución del mercado inmobiliario. 

Finalmente, los tipos de interés, concretamente el euribor a un año, que es la referencia de los tipos hipotecarios, tocó techo en octubre del año pasado, y desde entonces se ha movido a la baja. Si bien en enero se frenó dicho descenso, e incluso en las últimas semanas se ha producido un cierto aumento, se trata de una interrupción temporal, derivada de un reajuste en unas expectativas excesivamente optimistas en cuanto a las futuras bajadas de tipos por parte del BCE. Así, se espera que próximamente el euribor retome la trayectoria descendente, siempre que no se produzcan sorpresas negativas en la evolución de la inflación. Como consecuencia de todo lo anterior, cabe esperar que la caída en las ventas de viviendas toque fondo en la primera mitad del año actual.


Por otra parte, la evolución del precio medio de la vivienda ha sido consistente con la del número de transacciones. Conforme a las cifras del INE —procedentes de los registros notariales de los contratos de compraventa—, los precios comenzaron a recuperarse a partir de 2015, y tras la moderación sufrida en 2020, en los dos años posteriores tuvo lugar una notable aceleración, que llevó a un crecimiento del 7,4% en 2022. En 2023, con datos aún hasta el tercer trimestre, el ritmo de ascenso se habría moderado hasta cerca de la mitad (gráfico 3). Desde el cuarto trimestre de 2019 hasta el tercero de 2023 las viviendas se habrían encarecido un 20%, frente a un crecimiento del IPC del 15% en el mismo periodo.

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Mercado de la vivienda: se cumplen unos objetivos y otros no

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Hace un año que entró en vigor la Ley de Vivienda. Es buen momento para reflexionar sobre qué se ha logrado. Pretendía, como propósito central, cambiar las condiciones de mercado para facilitar el acceso a la vivienda. En román paladino, entre otras cosas, abaratar el coste del acceso, en particular en alquiler. Además, esta misma semana se ha anunciado que el ICO avalará entre el 20% y 25% de las hipotecas de jóvenes por debajo de cierto umbral de ingresos. Aunque es pronto para evaluar los logros del nuevo marco jurídico y las medidas recientes, las cifras de 2023 no son optimistas. El acceso a la vivienda no mejoró, ni en alquiler ni en compra. Sorprenden los análisis que definen los buenos años para lo inmobiliario cuando suben los precios de compra y alquiler. Los inmuebles tienen una función también como inversión, y deben tener una rentabilidad razonable, pero no es comprensible que se esté descuidando el primer papel del mercado de vivienda, que es facilitar el acceso a la misma. No se están acometiendo, con la agresividad y persistencia adecuada, medidas que faciliten las condiciones de accesibilidad, sobre todo en grandes ciudades y otras zonas tensionadas. Sin mucha más oferta, los problemas persistirán. Y las normativas que intentan regular los precios suelen tener el efecto contrario: los encarecen. Las medidas recién anunciadas de aval del alquiler intentan poner el foco en los jóvenes, lo cual es de alabar, pero presionan más sobre la demanda sin aumentar la oferta, al tiempo que establecen cierta arbitrariedad al cubrir riesgo para alguien que gana 35.000 euros, pero no para quien ingresa un poco más.

A pesar de los fuertes desequilibrios en el mercado de vivienda, las estadísticas de precios siguen sin tener la profundidad y detalle de otros países occidentales y no hay plan para esa necesaria mejora informativa. No obstante, empleando diferentes fuentes públicas y privadas, se puede hacer un seguimiento que, sin ser óptimo, resulta de utilidad. La principal fuente de información de la evolución de los alquileres son los grandes portales inmobiliarios, como idealista.com o Fotocasa. La vivienda en alquiler cerró 2023 en máximos y una oferta en mínimos que las principales plataformas inmobiliarias atribuyen a las distintas medidas regulatorias aplicadas. Advierten también que, sin un cambio radical en ese marco normativo y un contundente y continuado incremento de la oferta, el encarecimiento continuará. Los crecimientos de precios fueron constantes el año pasado. Muchas regiones llegaron a batir sus máximos ante un desequilibrio entre oferta y demanda que no deja de acentuarse y que, avisan, está expulsando a los ciudadanos con las rentas más bajas. El portal idealista.com —que obtiene sus datos a partir de los anuncios de su web— cifra la subida de los alquileres en un 10,1%. De acuerdo con sus datos, Barcelona es la capital más cara para alquilar (20,5 euros/m2), seguida de Madrid (17,9 euros). También señala que, en 2023, 50 capitales tuvieron precios del alquiler más elevados que en 2022 y más de la mitad marcaron máximos en diciembre. Entre comunidades autónomas, Madrid fue la de alquileres más caros (16,2 euros/m2), seguida de cerca por Baleares (16,1), y Cataluña (16 euros). La información anecdótica de esta semana de idealista.com mostraba un crecimiento del 42% en la oferta de habitaciones en alquiler en piso compartido, solución lejos del óptimo, que afecta sobre todo a jóvenes. Otro botón de muestra de las enormes disfuncionalidades del mercado de alquiler. Fotocasa encuentra un incremento más moderado de los alquileres, del 5,7 % en 2023, pero, en general, las tendencias comentadas se mantienen también en esta plataforma.

En cuanto a la adquisición de vivienda, España continúa registrando un aumento significativo en los precios de la vivienda, a pesar de la fuerte subida de tipos de interés y un entorno macroeconómico más debilitado. Ese encarecimiento está impulsado más por la demanda mayorista, de grandes patrimonios y no residente —pagadas al contado y con objetivos de inversión y que puede incluir un componente especulativo— que por la demanda minorista residencial. Solo un 38,9 % de operaciones de compraventa de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Aunque los datos no permiten una identificación completa de las razones que lo explican, puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, incluyendo un porcentaje mayor de compra al contado en zonas turísticas y en España interior, bien sea de no residentes o para nacionales en segunda residencia. Esta dinámica deteriora crecientemente la asequibilidad de las viviendas, porque los precios inmobiliarios llevan creciendo más que los salarios desde hace años.

El mercado inmobiliario español puede estar cumpliendo el objetivo de destino de inversión —con rendimientos elevados— pero está lejos de consumar su función de acceso razonable a vivienda habitual para la inmensa mayoría de la población. Factores como inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda han exacerbado el problema, aumentando la desigualdad entre propietarios y aquellos que no pueden acceder a la compra, en particular para las generaciones jóvenes. Parece urgente poner la vivienda como prioridad absoluta en la agenda política y enfocar los esfuerzos a mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad, potenciando un mercado de alquiler eficiente, sin intervenciones que eleven sus precios, e incrementando la oferta pública y privada.

Este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días

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La pesadilla de la vivienda en España

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Cada dato reafirma el problema creciente de accesibilidad a la vivienda, en compra o alquiler. Hace diez días un estudio de la plataforma idealista.com mostraba que el porcentaje promedio de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda se incrementó hasta el 22% en el caso de la compra y al 33% para el alquiler durante 2023. En este último caso, se apuntaba a la insuficiente oferta y el consiguiente aumento de los precios. Implica un incremento del esfuerzo para alquilar de tres puntos en el último año. El encarecimiento de los costes financieros para las hipotecas —con la subida de tipos de interés— explica fundamentalmente que las familias que adquieren en propiedad hayan pasado de tener que destinar el 18% de sus ingresos al 22% en solamente un año. Existen abundantes y marcadas diferencias territoriales, siendo la ciudad de Barcelona la que mayor porcentaje de ingresos del hogar exige para un alquiler medio (44%), seguida por Palma de Mallorca (43%), Valencia (39%), Málaga (38%) y Madrid (37%), significativamente superiores al 30% recomendado por los expertos. El esfuerzo para adquirir en propiedad suele ser menor que para alquilar, pero en la compra hay tasas de esfuerzo más elevadas que la recomendada (30%) en Palma de Mallorca (46%), San Sebastián (39%), Barcelona (33%), Málaga (33%) y Madrid (31%). Estos datos chocan con la consideración de 2023 como buen año inmobiliario basándose en ganancias de valor. Los inversores abrazan lógicamente la seguridad y rentabilidad. Sin embargo, debe compatibilizarse con una accesibilidad adecuada, priorizando el uso para vivienda habitual, sobre todo en una situación tan preocupante. En la actualidad, según cálculos de Funcas, 6 de cada 10 compraventas se hacen sin hipoteca, lo que ilustra el desequilibrio en las opciones de acceso.

La Ley de Vivienda aprobada hace un año tenía medidas complejas y difíciles de llevar a la práctica con éxito. Se ha notado, en particular en alquiler, que era el foco. Los topes a precios del alquiler suelen tener efectos contrarios a los deseados, salvo casos excepcionales. Impulsan la retirada de viviendas del mercado para arrendamiento y agravan la situación. La falta de oferta es el gran problema. En las campañas electorales de 2023 se habló mucho de accesibilidad, especialmente para jóvenes. Llevaría bastantes años arreglarlo —por las viviendas que se necesitan—, pero se echa en falta contundencia. Incrementar la oferta desde ya (pública y privada) y persistir el resto de la década, como poco. La accesibilidad de la vivienda debe dejar de ser una pesadilla a medio plazo. La única buena noticia a corto plazo puede venir para los propietarios con hipoteca a tipo de interés variable, que pueden ver a lo largo de 2024 como bajan —aunque sea poco a poco— el coste financiero de su préstamo. Bien por ellos, pero hace falta mucho más.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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Mensajes del ahorro

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El ahorro es un concepto económico que se suele analizar con menos frecuencia. No suele figurar en las grandes propuestas políticas. A nuestros estudiantes universitarios les enseñamos que es un factor crucial para la inversión y el crecimiento económico. Y da muchas señales sobre la situación de la economía, más aún si se divide entre ahorro privado y público. El de los hogares da muchas pistas sobre sus expectativas y previsiones. Se puede considerar incluso un indicador adelantado de lo que está por venir. El público —más bien desahorro desde hace tiempo— informa sobre la sostenibilidad (o carencia de ella) de las cuentas públicas. La pandemia y la guerra de Ucrania han impactado, además, en las vertientes real y financiera del ahorro.


Por el lado real, el comportamiento del ahorro en España ha sido una “montaña rusa” desde 2020. Antes de la pandemia estaba “deprimido” y llegó a bajar hasta el 6 por cien en 2019. Sin embargo, cuando irrumpió la Covid en 2020, llegó hasta el 25 por cien. El confinamiento, la contención del gasto y la precaución, fueron un experimento natural sobre los efectos de tal acumulación de recursos. El Banco de España recientemente ha mostrado evidencia de qué ha pasado con esos recursos guardados durante la pandemia. Hasta finales de 2022 las familias apenas habían recurrido a ese ahorro extraordinario acumulado para adquirir bienes y servicios de consumo. La mayor parte de esa bolsa de ahorro se ha destinado a la inversión financiera. Una parte más pequeña, pero creciente desde 2021, se ha destinado a comprar vivienda y pagar préstamos. Por último, las familias con mayores ingresos son los que más ahorro extraordinario acumularon y los de menores rentas apenas pudieron ahorrar nada. La pandemia también generó más desigualdad.

Desde 2022 el ahorro real sobre el PIB se venía reduciendo, despertando cierta alarma sobre hasta qué punto podría acabar siendo una huida hacia adelante entre tanta incertidumbre. Sin embargo, en el primer trimestre de 2023 se volvía a elevar hasta el 11,8 por cien de la renta disponible bruta. Ese cambio de tendencia puede deberse al crecimiento de las remuneraciones salariales, las prestaciones sociales —fundamentalmente pensiones— y, en menor medida, las rentas de la propiedad. Todo ello a pesar del incremento en un 52 % de los pagos por intereses.

En la vertiente financiera, los depósitos de ahorro no acaban de despegar y, de hecho, el 92 % sigue estando en cuentas corrientes. Observamos, con datos del Banco de España, que hubo salidas netas de efectivo y depósitos de hogares en el primer trimestre de 22.218 millones de euros. En gran medida fueron para comprar deuda  pública (9.534 millones de euros) y acciones (9.518 millones de euros). Estas últimas, además, se revalorizaron en 27.091 millones de euros en el último trimestre.

En definitiva, quien pudo ahorrar vive mejor y, además, ahora encuentra réditos. Eso sí, los que tienen más deuda que ahorro van a seguir aguantando la carga. Y se ha vuelto pesada en sólo un año.

Este artículo se publicó incialmente en el diario “La Vanguardia”

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