vivienda – Negocios e Inversiones

La dualidad de la crisis de la vivienda

octubre 27, 2025

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Grúas y andamios se han convertido en el espectáculo cotidiano de los paisajes urbanos, y a pesar de ello la crisis habitacional no da tregua. Al ritmo de crecimiento actual, el número de viviendas iniciadas podría por fin igualar el incremento poblacional a partir del año que viene, según las previsiones de Funcas, que evidencian una cierta vitalidad del ciclo expansivo de la inversión residencial.

De cumplirse este pronóstico, el déficit de vivienda no iría a más. Una buena noticia que debe sin embargo tener en cuenta la dualidad que caracteriza el mercado inmobiliario. Porque la carestía incide significativamente en el acceso a la vivienda de la población residente, mientras que los no residentes parecen inmunes a los precios altos, al menos de momento. Es un hecho que los extranjeros que no viven en España lideran el actual ciclo de inflación inmobiliaria: el precio medio de la vivienda adquirida por este colectivo se ha incrementado un 40% en comparación con el periodo prepandemia, frente al 27% en el caso de los compradores residentes, ya sean españoles o inmigrantes (con datos del portal del congreso general del notariado).

Si bien los compradores foráneos siguen siendo minoritarios, con un peso del 7,5% en el total de las transacciones, su influencia en la formación de los precios es relevante, ya que se trata de particulares o de empresas que a menudo gozan de un poder adquisitivo alto en comparación con los lugareños. Prueba de ello, el precio medio de adquisición es un 73% más elevado que en el caso de los compradores residentes. Este fenómeno se ha producido en otros países, motivando en algunos casos la imposición de limitaciones a la compra de no residentes: en Dinamarca, por ejemplo, estas operaciones están sometidas a un criterio de residencia de cinco años.

El tirón de la demanda internacional explica que el mercado se haya alejado de la capacidad de compra de las clases medias españolas. Hoy por hoy, el precio medio de compra de una vivienda equivale a 7,7 años de renta disponible anual de los hogares residentes, un año más que en el periodo anterior a la pandemia. Habida cuenta de las normas prudenciales para obtener una hipoteca, la demanda nacional sigue desplazándose hacia el segmento del alquiler, cuyo precio también se encarece, exacerbando la preocupación ciudadana.

De ahí la importancia de priorizar la construcción de vivienda asequible, de gran relevancia para una economía española altamente dependiente de la incorporación de fuerza laboral. La población extranjera empieza a frenar su crecimiento: este año el número de inmigrantes se está incrementado a un ritmo trimestral cercano al 1%, frente al 1,3% en 2024 y 1,7% en 2023. Y la población activa, uno de los principales motores de la expansión, también se modera a tenor del débil comportamiento del tercer trimestre. En cuanto a movilidad laboral, los indicadores disponibles que remontan a 2023 apuntan a un retroceso en relación al periodo anterior a la pandemia.

En teoría algunas actividades podrían reubicarse desde las zonas tensionadas hacia los territorios menos afectados por la carestía de la vivienda. Pero en la práctica es difícil que algo así ocurra por las ventajas del ecosistema que caracteriza las grandes urbes, y por los costes fijos de una nueva implantación, en un momento de incertidumbre para la inversión empresarial. En todo caso, la experiencia de otros países con un déficit crónico de vivienda como Reino Unido muestra que es poco probable que las empresas desplacen su actividad a gran escala.

En suma, de cara al futuro habrá que prestar atención a la composición de la oferta y a la dualidad de la demanda de vivienda, más allá de las grandes cifras. Entre tanto, la crisis habitacional incide en la población residente, socavando el shock demográfico, uno de los fundamentos del buen momento de la economía española.

INMIGRACIÓN | El número de activos extranjeros o con doble nacionalidad ascendió a 5,6 millones de personas en el tercer trimestre de este año, es decir 1,9 millones más que en el mismo periodo de 2019 (con datos EPA). Hoy por hoy, la inmigración aporta el 22% del total de activos, cinco puntos más que hace un lustro. A pesar de ello, la incorporación de inmigrantes registra una cierta desaceleración, ya que la población activa extranjera se ha incrementado un 6,9% en lo que va de año, frente al 8,2% en 2024 y 9% en 2023.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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la-vivienda-en-lo-que-va-de-ano:-entre-la-expansion-del-mercado-y-la-crisis-de-acceso

La vivienda en lo que va de año: entre la expansión del mercado y la crisis de acceso

septiembre 5, 2025

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El mercado inmobiliario español continúa en una encrucijada crítica. Con algún matiz con respecto a años anteriores. Por un lado, se observa una expansión en la compraventa de viviendas –incluidas minoristas con hipoteca– y una creciente actividad en reformas de las casas existentes. El que algunas personas estén decidiendo comprar ahora mismo, con estos precios tan elevados y un gran esfuerzo económico, puede estar revelando que algunos están asumiendo que el coste de adquirir una vivienda no va a aflojar y, por tanto, no cabe seguir esperando a un mercado bajista, con lo que comprar hoy caro puede incluso ser rentable, ya que se piensa que el activo inmobiliario se revalorizará. Esto último está por ver, ya muchos hablan de posibilidad de burbuja, aunque bien distinta de la de 2008, cuando había mucha deuda acumulada. Asimismo, por otro lado, la vida sigue igual y persiste una crisis de accesibilidad que afecta principalmente a los jóvenes y a los hogares con menores ingresos, aunque cada vez va afectando a personas y familias de rentas medias. La recomendación de dedicar menos del 30 por cien de los ingresos al pago de la vivienda (hipoteca o alquiler) parece una quimera inalcanzable hoy

Durante el primer semestre de 2025, se registraron 357.533 transacciones inmobiliarias, la cifra más alta en los últimos 18 años. Sin embargo, este auge se ve empañado por un incremento sostenido de los precios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la vivienda alcanzó los 3.151 euros por metro cuadrado en junio, marcando un récord histórico. Este aumento se traduce en una subida interanual del 12,2% en el primer trimestre del año. A pesar de la mejora en las condiciones financieras, con una ligera reducción de los tipos de interés y un aumento moderado de los ingresos familiares, la accesibilidad a la vivienda sigue siendo limitada. El Banco de España señala que, en el primer trimestre de 2025, la accesibilidad mejoró solo un 0,3%, debido al encarecimiento de la vivienda que contrarresta la mayor parte de los beneficios financieros. Y que impacta en las nuevas generaciones, como muestra la tasa de emancipación juvenil que ha caído al mínimo histórico del 15,2%, según el Observatorio del Consejo de la Juventud. Por otro lado, ante la escasez de oferta de vivienda nueva, muchos compradores optan por adquirir inmuebles de segunda mano que requieren reformas. En 2024, las reformas crecieron un 47%, superando las 55.400, y se estima que en 2025 se realizarán reformas en 1,9 millones de viviendas, un 1,6% más que el año anterior.

El debate sobre qué hacer continua. Las medidas que proponen los estudiosos son, en general, las conocidas de hace tiempo. La mayoría de los expertos coinciden en que es absolutamente necesario aumentar la oferta de vivienda en los próximos años. Algo que solamente hasta la fecha está ocurriendo lentamente. Aunque la situación no puede cambiar de la noche a la mañana, parece urgente que se acelere el proceso y se acometan todos los esfuerzos para incrementar el stock de vivienda, sobre todo en las zonas tensionadas de mayor demanda. En este sentido, la aprobación de la Ley del Suelo ayudaría a aumentar la seguridad jurídica y eliminaría trabas burocráticas, que estimularían la construcción de vivienda nueva, sobre todo en ciudades de alta demanda. Otras ideas plantean incentivos fiscales para fomentar el alquiler asequible y la colaboración público-privada en la construcción de viviendas. Como medidas que solamente pueden ser complementarias están promover nuevos modelos como el build-to-rent (construcción para alquiler) y el coliving (vivienda compartida con servicios comunes), que potencialmente podrían adaptarse mejor a las nuevas realidades sociales y demográficas.

Por su lado, está la rehabilitación de viviendas vacías, de las que España cuenta con aproximadamente 3,8 que podrían destinarse al alquiler asequible. El Gobierno ha lanzado programas de rehabilitación con ayudas de los fondos europeos Next Generation EU, con exenciones fiscales para propietarios que reformen inmuebles y los alquilen a precios regulados durante cinco años.

Las propuestas de regulación del mercado de la vivienda que introdujo la Ley de Vivienda de 2023, como el control de precios en zonas tensionadas y la limitación (y aumento de impuestos) en la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. no parecen haber funcionado. Aunque han podido atemperar algunos aumentos de coste del alquiler en alguna ciudad puntualmente, en general lo que han logrado es reducir la oferta de vivienda disponible. Parece imperativo alinear los intereses de propietarios con viviendas vacías (y temerosos de los impagos) con los inquilinos (que necesitan un coste razonable y estabilidad del contrato). Para algunos, puede ser útil la creación de agencias públicas de alquiler asequible a nivel municipal para movilizar viviendas vacías y destinarlas al alquiler social, que permitiría aprovechar el stock de viviendas desocupadas y mejorar el acceso a la vivienda en zonas con alta demanda.

En suma, el mercado inmobiliario español en 2025 presenta una dicotomía: mientras se experimenta un crecimiento en la compraventa y en la actividad de reformas, la crisis de accesibilidad persiste, afectando principalmente a los jóvenes y a los hogares con menores ingresos. Es imperativo que, de una vez por todas, se implementen políticas públicas efectivas que fomenten la construcción de vivienda asequible y la rehabilitación de inmuebles vacíos, para garantizar que el derecho a la vivienda sea accesible para todos los ciudadanos.

Una versión de este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días

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No mejora el problema de la vivienda

junio 10, 2025

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El acceso a la vivienda en España, tanto en alquiler como en propiedad, es un tema recurrente en el debate público y una fuente de frustración ciudadana. El constante encarecimiento de la vivienda no ha sido acompañado por un aumento proporcional en los ingresos familiares, afectando no solo a los sectores más vulnerables, como los jóvenes, sino también a trabajadores con ingresos medios o incluso superiores. Este fenómeno contribuye significativamente a una percepción pesimista de la economía, a pesar de que los indicadores macroeconómicos del país sean positivos.

En la última década, el precio medio del alquiler en España ha aumentado más de un 50%, especialmente en grandes ciudades que han atraído más capital humano. Paralelamente, los precios de compra han experimentado una fuerte recuperación. Sin embargo, los ingresos no han seguido el mismo ritmo. El salario medio bruto anual ronda los 28.000 euros, lo que se traduce en unos 1.800 euros netos mensuales. Con un alquiler medio (60 metros cuadrados) que puede superar fácilmente los 1.000 euros mensuales en muchas capitales, el esfuerzo resultante es del 50%, que es desproporcionado y frecuentemente inasumible.

La compra de vivienda mediante hipoteca tampoco es una solución fácil. Aunque las cuotas hipotecarias pueden ser algo más bajas que un alquiler equivalente, los requisitos de entrada, como el pago del 20% del valor de la vivienda más los gastos (notaría, impuestos, tasación), hacen que esta opción esté fuera del alcance de muchas personas sin ahorros significativos. Ahora existen avales del Instituto de Crédito Oficial y otras agencias financieras regionales para esa parte no cubierta, y también ayudan unos tipos de interés (euribor) más bajos, pero de nuevo no son suficientes. Los más perjudicados son los jóvenes menores de 35 años, generando un retraso generalizado en la edad de independencia de sus padres. Este fenómeno tiene repercusiones demográficas preocupantes, como una baja tasa de natalidad y un envejecimiento de la población que compromete el futuro económico del país.

Las soluciones propuestas, hasta ahora, han sido claramente insuficientes. Se debería ampliar enormemente la oferta de vivienda tanto de compra como de alquiler. Sin embargo, lo que ha ocurrido fundamentalmente, incluida en la última Ley de Vivienda, son controles en los precios del alquiler que han llevado a la retirada de muchas viviendas de la oferta de alquiler. Aunque se empieza a reactivar el parque de vivienda pública, el gran desafío es una estrategia a largo plazo de planificación urbanística que incremente notablemente la oferta accesible sin recurrir a la especulación. Para ello, sería necesario algo comentado con frecuencia, como es un gran acuerdo nacional, como la aprobación de una nueva Ley del Suelo, que elimine algunos de los principales obstáculos para aumentar el stock de vivienda.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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Síntomas de burbuja inmobiliaria

junio 9, 2025

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Que el mercado inmobiliario sufra una escasez crónica de oferta es una realidad cada vez más palpable. Y pese a ello es probable que los precios empiecen a moderarse en un horizonte no muy lejano, o a registrar caídas, incluso si el déficit habitacional persistiera como parece probable. Estamos por tanto en plena burbuja, no de crédito sino de expectativas, y por tanto distinta a la que desató la crisis del ladrillo.

Esta previsión de moderación de los precios puede parecer sorprendente habida cuenta de la situación de déficit habitacional, algo que en principio genera inflación, tal y como ha ocurrido hasta ahora. Pero la contradicción no es tal, si se tiene en cuenta las especificidades del mercado residencial.

Los bienes inmobiliarios son activos que, contrariamente a los bienes “normales” que se consumen prácticamente en el momento de su adquisición, se pueden revalorizar en el tiempo. El resultado es que la decisión de comprar una vivienda no depende solo de los “fundamentales” del mercado (relación entre el precio y los ingresos de los hogares, tipos de interés y otros factores subyacentes): también influye la expectativa de realizar una plusvalía como consecuencia de la subida continuada de los precios.

En este sentido, da la sensación de que los precios se sitúan ya claramente por encima de lo que justifican los fundamentales. Esta, que es una percepción bastante extendida, se apoya en las tendencias más recientes. En primer lugar, la compraventa al contado, es decir sin hipoteca, es un fenómeno cada vez más extendido, que se concentra en las personas que reciben una herencia o los compradores no residentes, cuyo número se ha disparado en los últimos años. Dos de cada tres transacciones proceden de hogares que se hipotecan, frente a más del 70% antes de la pandemia. Y dentro de este grupo, el que más mengua es el colectivo de los nuevos compradores, como los jóvenes, que no disponen de un capital inicial por el esfuerzo que suponen los precios en vigor.

En segundo lugar, la rentabilidad de una operación de adquisición de vivienda depende de manera creciente de la evolución de los precios, y menos del beneficio que puede suponer la puesta del bien en el mercado del alquiler. En los últimos trimestres, el efecto de las expectativas de precios alcanzó el 75% del valor de la tasa de rentabilidad esperada de la inversión en vivienda, 20 puntos más que hace un lustro. Esto es porque el coste de las nuevas compras se ha encarecido a mayor rapidez de lo que han podido subir los alquileres en términos promedios: éstos se ven constreñidos por el poder adquisitivo de las familias (además de la inercia que confiere el periodo de renovación de los contratos).

En suma, los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable (si bien la pregunta del millón es cuándo se producirá). En esta ocasión el ajuste procederá de una vuelta a la realidad de las expectativas de mercado, y no de un hipotético pinchazo financiero: la concesión de préstamos hipotecarios está embridada por las normas impuestas tras el descalabro de la crisis financiera.

Conviene, sin embargo, anticipar la inflexión. Pensemos en las pérdidas potenciales de ingresos para los municipios. La situación de sobrevaloración también avala también la recomendación de Bruselas de acelerar la construcción de vivienda asequible, menos vulnerable a los vaivenes del mercado libre. Por otra parte, la financiación de las nuevas promociones de vivienda libre debe basarse en parámetros realistas y no en los precios observados. Y naturalmente los incentivos a la demanda como los avales o la reducción de tasas no harán más que agravar el desequilibrio. Es posible que los precios sigan repuntando en el corto plazo, pero la burbuja se hará cada vez más evidente.

EXTRANJEROS | La elevación de los precios explica que la dinámica del mercado inmobiliario se sostenga cada vez más en los colectivos que apenas necesitan recurrir al crédito hipotecario. Entre éstos, además de las personas que pueden comprar una vivienda gracias a haber recibido una herencia, destacan los extranjeros no residentes: el número de operaciones de compra inmobiliaria realizadas por este grupo se incrementaron un 35% entre 2019 y 2024. Durante el mismo periodo, las compras realizadas por los extranjeros que residen en España subieron un 29%, y las de los hogares españoles un 21%.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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ni-emancipados-ni-emparejados:-los-jovenes-espanoles-al-acabar-el-primer-cuarto-de-siglo

Ni emancipados ni emparejados: los jóvenes españoles al acabar el primer cuarto de siglo

febrero 3, 2025

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En las últimas décadas, los jóvenes nacidos en España se han ido emancipando cada vez más tarde, y cada vez lo hacen menos para formar su propia familia. En España, en 2022, vivía con su pareja el 43% de las mujeres de 30 a 34 años nacidas en España y el 32% de sus pares varones. Estas cifras son las más bajas del último medio siglo y quedan muy lejos de las de 1970, cuando vivían con su pareja el 85% de las mujeres y el 81% de los varones de ese tramo de edad (gráfico 1)^{^[1]}.

Esta caída de la vida en pareja de los jóvenes españoles se registra desde los años ochenta del siglo pasado, pero, según datos de los censos de población analizados en la última Nota de Coyuntura Social, se habría acentuado en los tres últimos lustros. Una experiencia que era tradicionalmente común a la inmensa mayoría de los jóvenes en torno a los treinta años es ahora claramente minoritaria.

Que tan pocos jóvenes de origen español vivan en pareja en la actualidad podría explicarse por las dificultades que afronta hoy la juventud española, como la inestabilidad laboral y un mercado de la vivienda no especialmente acogedor, entre otros factores. Sin embargo, la caída de los emparejamientos juveniles y el retraso, cada vez más sine die, de la formación de familias, es un fenómeno generalizado en los países desarrollados^[2]. De esto se deduce que las causas no pueden ser solo locales, sino que también responden a cambios culturales más amplios vinculados a las aspiraciones vitales o a la evolución de los ‘mercados matrimoniales’ y de las características individuales que dificultan la formación de parejas.

Las elevadas tasas de emancipación tardía, en cambio, sí tienen un marcado componente local y, además, han tendido a intensificarse en los últimos 35 años. Entre las mujeres de 25 a 29 años nacidas en España, casi dos tercios (66%) estaban emancipadas en 1987, pero la cifra ha caído hasta el 35% de 2024. La emancipación de los varones de 25 a 29 años nacidos en España, siempre con tasas inferiores a las de las mujeres, ha seguido un patrón similar de caída (desde el 48 al 28%), aunque se adivina una cierta convergencia entre hombres y mujeres, ya que la diferencia se ha reducido desde los 18 puntos porcentuales a unos 7 debido a una caída más intensa de la tasa femenina.

Incluso entre las mujeres de 30 a 34 años nacidas en España se observa también una reducción de la tasa de emancipación desde 1987, con un 85%, hasta 2024, con un 74% (gráfico 2), aunque la caída no ha sido tan pronunciada como en el tramo de edad anterior. También se ha reducido la tasa de emancipación de sus coetáneos varones, desde el 79 al 64%.

Compartimos con muchos países la caída en la formación de parejas, una de las causas inmediatas del desplome reciente de la natalidad. Y a esta se suma la intensificación de la emancipación tardía, que seguramente contribuye aún más a esa caída de la natalidad. Se refuerza así un rasgo distintivo de la sociedad española y de otras meridionales europeas, el papel protector de la familia. Si bien este modelo familiar ha sido clave para paliar las dificultades en tiempos de crisis, también suele relacionarse con sociedades menos dinámicas en términos de asociacionismo, confianza en los demás e innovación. En una sociedad envejecida y con menos jóvenes, sin embargo, el atrevimiento y la iniciativa se vuelven más necesarios que nunca para impulsar el desarrollo y el crecimiento económico.

Acceda aquí y descargue la última edición de las Notas de Coyuntura Social.

^[1] Para aislar el efecto de los cambios demográficos asociados la migración, se emplean solo cifras de nacidos en España, si están disponibles. La metodología de elaboración de los datos puede consultarse aquí.

^[2] Burn-Murdoch, J. (2024). “The relationship recession is going global”, Financial Times, 11 de enero.

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Propuestas para el mercado de la vivienda

enero 21, 2025

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Semana interesante para el mercado de la vivienda con la presentación de propuestas para la mejora de su accesibilidad primero por parte del Partido Popular, seguidas del Gobierno. Al fin se pone este tema crítico para la sociedad española en primera línea del debate público. Genera más dudas el resultado final. Primero porque algunas de las medidas propuestas por ambos lados no parecen ir en la línea correcta o pueden generar efectos no deseados en el medio plazo. Por ejemplo, las desgravaciones fiscales al comprador estimulan más aún la demanda, que no es lo que se necesita. De generar algún incentivo fiscal debería ser para estimular la oferta. Se precisa aumentar el stock de viviendas, sobre todo en alquiler en las zonas más tensionadas. Del otro lado, la propuesta de aumentar el gravamen fiscal al 100 % para la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes tendría pocas ventajas en la práctica y puede generar desconfianza inversora internacional. En segundo lugar, muchas de estas propuestas probablemente quedarán diluidas o modificadas conforme se vayan debatiendo en el ámbito legislativo, y podrían no prosperar. Hay que alinear esfuerzos del Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos (estos dos últimos con casi todas competencias en la materia). Todo cambiaría mucho si hubiera un gran “pacto nacional por la vivienda” entre los partidos políticos.

Parece complicado un gran acuerdo político, pero las propuestas del PSOE y PP tienen coincidencias, como la de incrementar el parque público de vivienda. Se toma conciencia de que el principal problema es la falta de oferta. Ambos, además, proponen utilizar suelo público para construir viviendas protegidas. La importancia de una nueva Ley del Suelo, que no se pudo aprobar en mayo pasado, también es compartida, para generar una seguridad jurídica para la promoción de viviendas y eliminar trabas administrativas. Se tendrían que poner de acuerdo, pero la gran trascendencia estratégica debería servir de acicate.

Alinear los intereses de propietarios e inquilinos es crucial en el segmento del alquiler. Ambas propuestas políticas están de acuerdo en dar más protección al propietario, con un sistema de garantías. Hay cuatro millones de casas desocupadas en España. Si una buena parte se pusieran en el mercado se aliviaría parte de la falta de oferta. Hay que aumentar el stock disponible de vivienda en alquiler y compra, construyendo nuevas o estimulando que las existentes no ocupadas entren en el mercado. También se coincide en aumentar el stock con planes de rehabilitación de edificios, relevante en un parque inmobiliario envejecido. En suma, no todo lo propuesto por ambos partidos va en la dirección correcta, pero hay que valorar positivamente el que se haya convertido en una cuestión central en el debate público actual y las coincidencias que generan alguna esperanza para el acuerdo.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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Rankings económicos

diciembre 23, 2024

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Ha suscitado mucha atención la clasificación que el semanario The Economist ha hecho de las principales economías occidentales. España ha quedado en cabeza, seguida de Grecia e Italia, que prosiguen con su recuperación, y luego Irlanda y Dinamarca. Se elabora esta clasificación a partir del PIB, la inflación, los rendimientos bursátiles, el desempleo y el déficit fiscal. Ha habido controversia política sobre los resultados del citado ranking, que, en todo caso, es una buena noticia para la economía española. Cuando te ponen una buena nota, y mucho más a escala internacional, se renueva el interés por tu país, con lo que puede crecer el flujo inversor exterior. Un aspecto muy positivo.

Parece oportuno comprobar las fuentes de ese buen desempeño. Una primera razón es el saldo migratorio neto positivo desde el 2019, con la llegada de más de 1,2 millones de trabajadores extranjeros, la mayor parte de Latinoamérica. Con algún aspecto menos positivo, como es la baja cualificación de gran parte de esos inmigrantes, lo que conlleva unos salarios reducidos. La economía española es en la actualidad un 7% más grande que la del 2019, pero cuando se ajusta esa cifra por el crecimiento de la población, se queda en un 3%. La especialización productiva en servicios es otro elemento a favor. El turismo ha vuelto con una fuerza enorme, generando impactos claramente positivos, pero con efectos colaterales no deseados, como el crecimiento de precios de la vivienda, con repercusiones negativas para toda la economía. También efectos medioambientales que, a la luz de la terrible experiencia catástrofe en Valencia por la dana, deben ponderarse proactivamente. Y no solamente es el turismo lo que ha crecido entre los servicios. Los no turísticos han pasado de representar en términos del PIB un 5,5% antes de la covid a aproximadamente el 8% en el 2024. Otra buena noticia. Y aunque la actividad industrial está estancada en España, no ha empeorado como en países como Alemania.

El semanario británico señala que las reformas del mercado de trabajo y del sistema financiero de hace una década han sido dos ejes importantes para la evolución favorable de la macroeconomía de nuestro país. Pero si no se continúa con una agenda reformista —laboral, pensiones— que aumente la productividad, la posición puede empeorar pronto. Si no se resuelven algunos cuellos de botella como la falta de vivienda asequible, probablemente se frenará la llegada de capital humano foráneo. Por otro lado, el español medio —sobre todo, la generación joven— no comparte la misma percepción optimista que ofrece la macroeconomía. Los comparativamente bajos salarios, la pérdida de poder adquisitivo con la inflación y las dificultades de acceso a la vivienda pesan. El aumento de la productividad es la clave que garantizaría seguir en la parte alta del ranking, y ahí es donde comienzan los interrogantes del futuro.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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Las clases medias y el crecimiento económico español

noviembre 4, 2024

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La economía española bate un récord de crecimiento, tras anotar en el tercer trimestre el mayor avance del PIB de la Unión Europea: un 3,4% en términos interanuales, casi cuatro veces más que la media europea. Las cifras macroeconómicas, aun empañadas por un consumo público desbocado, iluminan las perspectivas en el corto plazo, sin que aparezcan los desequilibrios que en otras épocas nos abocaron a una crisis. La deuda del sector privado se desinfla, no se perciben burbujas de crédito, la prima de riego se ha anclado por debajo de la de Francia, mientras que las cuentas externas arrojan un excedente sólido (el superávit por cuenta corriente acumulado hasta agosto es un 30% superior al registrado el año pasado). El tejido productivo se diversifica, fruto del auge de las exportaciones de servicios no turísticos, cuyo crecimiento casi cuadriplica el del PIB.

El cuadro global es por tanto alentador, otra cosa es cómo se percibe en la ciudadanía tras la sucesión de shocks de estos últimos cinco años. En este periodo los ganadores son los colectivos que han conseguido un empleo, sobre todo los parados y los extranjeros que se han insertado en el mercado laboral, siendo este último grupo el más numeroso. Asimismo, los perceptores del salario mínimo y de prestaciones que se han revalorizado por encima de la inflación también han podido mejorar su situación. En el otro extremo, se encuentran los inversores que han logrado fructificar su capital al calor de la subida de los tipos de interés y de la bolsa.

El grueso de las clases medias, sin embargo, ha sufrido una merma de poder adquisitivo: pese a la mejora salarial observada hasta el tercer trimestre, la remuneración media por ocupado se sitúa todavía en retroceso con respecto a hace cinco años (descontando la subida de los precios al consumo). A ello se une en el caso de los jóvenes la dificultad de acceso a la vivienda.

La brecha entre los resultados macroeconómicos y la percepción ciudadana es sintomática de nuestro modelo productivo, caracterizado por el escaso crecimiento de la productividad y de las remuneraciones. Sigue siendo el caso que el tamaño de la economía se incrementa a base de incorporar más fuerza laboral, particularmente la extranjera en los últimos años, y no como consecuencia de mejoras de eficiencia. Desde el último trimestre de 2019 hasta el tercero del presente ejercicio el PIB se ha incrementado un 6,6%, y el empleo lo ha hecho un 9,3%, evidenciando un declive de la productividad por ocupado. La tendencia en términos de productividad por hora trabajada ha sido más favorable, incluso levemente positiva en el periodo más reciente, pero no se aprecia de momento una mejora estructural.

El modelo aditivo de crecimiento se enfrenta a la necesidad de construir vivienda para así acompasar incremento de población que sustenta el actual ciclo expansivo y facilitar la movilidad laboral. Sin embargo, la inversión residencial apenas reacciona a la situación de escasez, siendo la construcción una de las variables más rezagadas desde la pandemia.

El déficit de inversión en equipamiento y en mejoras productivas es una limitación de más calado. El comportamiento de esta variable clave sigue marcado por la debilidad, algo sorprendente teniendo en cuenta la situación relativamente saneada de las cuentas de las empresas, la disponibilidad de abundantes fondos europeos y la entrada de capital extranjero. Se estima que el volumen de inversión empresarial se sitúa todavía en torno a un 10% por debajo del nivel anterior a la pandemia, lo que podría acabar por constreñir la expansión, además de alejar la perspectiva de una transformación del modelo productivo, como sería deseable.

Entre tanto, la renta per capita apenas ha avanzado un 1,4% en el periodo considerado, casi cinco veces menos que el PIB, evidenciando la necesidad de elevar el rendimiento social de nuestro crecimiento económico.

DÉFICIT | Pese al crecimiento económico, el desvío de las cuentas públicas no parece estar corrigiéndose. El déficit consolidado de las administraciones públicas (a excepción de las locales) alcanza el 2,3% del PIB, con datos hasta agosto. Esto es una décima más que en el mismo periodo del año pasado. Si bien la recaudación mantiene una tónica creciente, al compás de la economía, el gasto público avanza a un ritmo mayor. Destaca el consumo de las administraciones, con un avance del 6%, superior a lo que cabía esperar en un contexto de prórroga presupuestaria.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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La vivienda necesita mucha más política

octubre 15, 2024

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El grave problema de vivienda se traslada a otras partes de la economía y la sociedad, que parecen entrar en crisis también desde hace unos meses. La falta de oferta, sobre todo en alquiler, se ha trasladado a otros mercados. Por ejemplo, con el comienzo del curso académico hace unas semanas se puso de manifiesto la falta de vivienda asequible para estudiantes, que metió presión a las plazas de las residencias universitarias. Por tanto, el problema inicial de falta de vivienda en alquiler, que antes completaba bien la oferta de alojamientos universitarios, se ha expandido a otro segmento de mercado cercano. No es el único. La vivienda vacacional ha estado en el ojo del huracán, porque su fuerte crecimiento ha restringido aún más la oferta habitual de alquileres de largo plazo. Aunque es evidente que hay muchas mejoras que hacer en el uso del tipo de contrato vacacional, una excesiva regulación —como era la que se intentó aprobar sin éxito—, podría contribuir a retraer aún más la oferta. También se ha hablado de la proliferación de concesión de licencias hoteleras en muchas ciudades con gran crecimiento turístico, como Valencia, que ha aprobado más de 20 nuevos establecimientos este año. Así, el modelo turístico también se ve afectado, pero, a la vez, ese mismo modelo también impacta en la disponibilidad de alquiler a largo plazo. También la atracción de talento se ve dificultada por la escasez de vivienda.

Es una tormenta perfecta. Como en un modelo de equilibrio general en economía, unos mercados afectando a otros, pero el inmobiliario es el que está generando la mayor parte de los cuellos de botella. Se precisan muchas actuaciones, no hay una varita mágica. Se necesitan más de 150.000 viviendas nuevas anualmente, más de un millón en total en el próximo decenio. Y será necesario poner toda la carne en el asador en la política para que se comiencen a levantar parte de los obstáculos. Que el gobierno central sea de un signo político y la mayor parte de las comunidades autónomas de otro, no ayuda. Tampoco la falta de Presupuestos. Sorprende que sea tan difícil un consenso en algo tan crítico. Aunque ya se ha tomado cierta conciencia de la gravedad de la crisis de la vivienda, no parece que haya sido suficiente para iniciar acercamientos significativos. Es urgente comenzar a andar. Un buen comienzo sería la aprobación de la Ley del Suelo, que eliminaría mucha inseguridad jurídica. Es necesaria la participación intensa del sector privado, con el sistema bancario a la cabeza, por lo que el diseño de incentivos adecuados es otro elemento fundamental. Y un tercer elemento posible es el diseño en las zonas con mayor escasez de una política de vivienda proactiva para aumentar la oferta de vivienda en alquiler con urgencia. Solamente con avances en unas cuentas líneas empezaría a moverse la ampliación de la oferta, que en todo caso necesitaría años. Tan cerca para comenzar a arrancar, pero a la vez tan difícil.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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El mercado inmobiliario en el segundo trimestre del año: interrupción, posiblemente transitoria, de la recuperación

septiembre 26, 2024

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El repunte observado en la compraventa de viviendas en el primer trimestre de 2024 —tras la caída sufrida el año anterior— no tuvo continuidad en el segundo trimestre, en el que se registró una caída del 7% con respecto al trimestre anterior (gráfico 1). Esta caída procedió fundamentalmente del mal resultado obtenido concretamente en el mes de mayo. En los dos meses posteriores, junio y julio, las ventas regresaron a niveles semejantes a los del primer trimestre del año, por lo que quizás se tratase de una interrupción puntual dentro de una tendencia de recuperación. Así, la caída podría estar relacionada con la actualización de los sistemas informáticos de notarios y registradores, que obligó a posponer muchas operaciones al mes de junio.

En cualquier caso, el conjunto de viviendas vendidas en los siete primeros meses del año todavía fue un 1,3% inferior a las compraventas realizadas en el mismo periodo del año pasado, de modo que, de confirmarse en los próximos meses la continuidad de la recuperación, aún nos encontraríamos en una fase incipiente de la misma.

El crédito nuevo a las familias para la compra de viviendas exhibió un patrón semejante: su crecimiento se detuvo en el segundo trimestre, para repuntar nuevamente en julio, situándose un 25% por encima del nivel registrado el mismo mes del año anterior (gráfico 2).

Los precios de las viviendas, por otra parte, no han abandonado en ningún momento su trayectoria ascendente, e incluso se han acelerado: en el segundo trimestre el crecimiento fue del 7,8% interanual (gráfico 3).

El euríbor a 12 meses ha intensificado recientemente la senda descendente que inició a finales del pasado año. En agosto se situó de media en el 3,54%, el nivel más bajo desde junio de 2023, y a lo largo del mes de septiembre ha caído por debajo del 3%, lo que, unido a la positiva evolución del empleo, constituye una señal positiva de cara a la continuación de la fase de recuperación del ciclo inmobiliario.

El factor que podría frenar dicho ciclo podría ser la dificultad de acceso debido al elevado nivel que han alcanzado los precios. No obstante, el indicador de esfuerzo para la compra de vivienda, construido como la ratio entre el precio y la renta bruta anual por hogar, se ha reducido sustancialmente desde los máximos alcanzados en 2022 —como consecuencia de la caída de la renta durante la pandemia—, y ahora se encuentra solo dos décimas por encima de los niveles previos a la misma. Hay que puntualizar, en cualquier caso, que todas estas cifras se refieren a medias nacionales, y que pueden existir grandes diferencias a nivel regional.

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