Comprar un local para montar un negocio o invertir no se parece en nada a adquirir tu vivienda. La hipoteca para local comercial tiene sus propias reglas: más requisitos, porcentajes de financiación más bajos y plazos algo más cortos. Por eso conviene ir con los deberes hechos para no llevarse sustos a mitad del proceso. Para orientarte, consulta las claves para contratar una hipoteca.
Además de la compra, casi siempre hay que adaptar el espacio a normativa, mejorar instalaciones o hacer una reforma integral. Financiar la compra y la reforma puede combinar hipoteca, préstamos y ayudas públicas, y si lo planteas bien, el banco verá tu proyecto con mejores ojos. Si incorporas mejoras de eficiencia, mira también la hipoteca verde.
Hipoteca para local: por qué el banco la ve con más riesgo
Las entidades consideran que, ante problemas de liquidez, es más probable dejar de pagar la hipoteca de un local que la de la vivienda habitual. Ese mayor riesgo percibido se traduce en condiciones menos flexibles que en una hipoteca residencial, con análisis de riesgos más exhaustivos. Si necesitas contexto sobre cómo funcionan estos productos, consulta cómo funcionan las hipotecas.
Diferencias clave frente a una hipoteca de vivienda
Plazos de amortización más cortos
En vivienda lo habitual son 20 a 30 años, mientras que en locales lo normal ronda los 15 a 20. Devolver el préstamo antes implica cuotas mensuales más altas, así que debes encajarlas bien en la caja del negocio.
Tipos de interés más altos
El interés es el precio del dinero pendiente en cada momento. En tipo fijo pagarás la misma cuota durante toda la vida del préstamo; en tipo variable, el coste se revisa de forma periódica (trimestral, semestral o anual) sumando un índice de referencia, habitualmente Euríbor, más un diferencial. Para decidir, consulta si es mejor contratar una hipoteca a tipo variable o fijo.
Cuanto más bajo sea el tipo fijo o el diferencial del variable, menor será la factura total. También pesan otros factores: comisiones, posibilidad de carencia, amortización anticipada, vinculaciones (seguros, domiciliaciones) y la propia flexibilidad del contrato (habitualmente ligado al Euríbor, ver la bajada del Euríbor).
Menor porcentaje de financiación
En vivienda es frecuente llegar al 80% del valor de tasación; en locales, lo que se ve más a menudo es entre el 60% y el 70%. Necesitarás más ahorro propio para la entrada y para cubrir gastos e impuestos de la operación.
Más gastos a cargo del cliente
La normativa que desplazó parte de los gastos al banco en hipotecas residenciales no aplica de la misma forma a locales. En un local comercial el cliente suele asumir IAJD, notaría, registro, gestoría y otros costes asociados a la formalización.
Convertir un local en vivienda
Se puede financiar la compra de un local que vas a transformar en vivienda, pero la hipoteca se concede sobre un local. A efectos legales y de riesgos, el banco lo trata como inmueble de uso no residencial, con las condiciones propias de ese segmento.
Intereses hipotecarios: cómo funcionan y qué mirar
El interés es el precio del dinero pendiente en cada momento. En tipo fijo pagarás la misma cuota durante toda la vida del préstamo; en tipo variable, el coste se revisa de forma periódica (trimestral, semestral o anual) sumando un índice de referencia, habitualmente Euríbor, más un diferencial.
Cuanto más bajo sea el tipo fijo o el diferencial del variable, menor será la factura total. También pesan otros factores: comisiones, posibilidad de carencia, amortización anticipada, vinculaciones (seguros, domiciliaciones) y la propia flexibilidad del contrato.
Requisitos y documentación que te pedirán
Para estudiar tu operación, el banco te pedirá acreditar ingresos, estabilidad profesional y ahorro suficiente para cubrir al menos el 30% del precio, además de alrededor de un 15% adicional para gastos e impuestos. Si eres autónomo prepara IRPF, facturación, estados financieros y, muy recomendable, un plan de negocio que explique viabilidad y rentabilidad del local. Para elegir la financiación adecuada, revisa cómo elegir una buena hipoteca.
La entidad estudiará el inmueble: inscripción registral, cargas, si es hipotecable y, por supuesto, su valor a través de tasación oficial. Cuanta más documentación clara aportes (contratos, presupuestos, licencias en marcha), más fluido será el análisis; además, ten en cuenta los aspectos que debes fijarte al contratar una hipoteca.
De cara a orientarte con realismo, es muy útil conseguir una preaprobación. Una preaprobación hipotecaria refuerza tu posición negociadora con la propiedad y evita hacer ofertas que luego no puedes respaldar financieramente. También te pueden ayudar las 5 claves para contratar una hipoteca que suelen destacar los asesores.
Como referencia, en vivienda suele vigilarse que la cuota no supere el 30-40% de los ingresos. En locales el filtro se apoya además en proyecciones del negocio, la ubicación y la capacidad real de repago del proyecto; sigue además consejos para abaratar tu hipoteca si buscas reducir costes.
Opciones de financiación cuando no basta la hipoteca
Si no te encaja la cuota o no te llega la hipoteca, puedes combinar varias vías. El préstamo personal aporta agilidad y no exige hipotecar el local, aunque su coste suele ser más alto y el plazo, más corto.
Otra alternativa flexible es la línea de crédito para ir disponiendo según avanza la obra o conforme surgen pagos. Bien usada, te ayuda con el circulante en fases de reforma o puesta en marcha.
Para empresas y autónomos existe el leasing inmobiliario en algunos casos. Funciona como un alquiler con opción a compra, lo que te permite empezar a usar el local sin un desembolso inicial tan fuerte.
También puedes pactar un alquiler con opción a compra con el propietario. Este esquema te da uso inmediato mientras reúnes financiación, valoras la ubicación y preparas la compra futura en condiciones cerradas.
Financiar la reforma: cómo plantearlo
Además de la hipoteca para la compra, puedes solicitar un préstamo de reformas específico para la obra. Presenta un presupuesto detallado con partidas, materiales, plazos y responsables; facilita mucho la evaluación de riesgos y te evitará desviaciones.
Si tu proyecto revitaliza un local vacío, mejora accesibilidad o eficiencia energética, mira las ayudas de tu comunidad autónoma o ayuntamiento. Hay programas que subvencionan parte de la reforma, especialmente si incorporas aislamiento, iluminación eficiente o mejoras sostenibles.
Las líneas del ICO para empresas y autónomos, que se canalizan a través de la banca, pueden apoyar inversión en inmuebles y reformas con condiciones atractivas. Consulta las líneas vigentes porque suelen facilitar plazos y costes más competitivos que la financiación puramente privada.
Si apuestas por eficiencia energética o sostenibilidad, pueden existir fondos europeos como Next Generation para determinadas actuaciones. Infórmate con antelación porque estas convocatorias tienen requisitos y calendarios propios.
Bancos que contemplan hipotecas para locales comerciales
BBVA: Hipoteca orientada a negocios para compra de locales, hasta el 70% del valor de tasación, plazos de hasta 20 años y posibilidad de carencia de dos años. Admite tipo fijo o variable; pueden solicitarla autónomos y empresas. Consulta también las tendencias de las hipotecas.
Santander: Productos específicos para locales comerciales, especialmente pensados para quienes emprenden un proyecto desde cero, con análisis de riesgos caso a caso.
CaixaBank: Hipotecas para locales a tipo fijo, variable o mixto, con plazos que suelen alcanzar 15 años. Incluyen acompañamiento en la búsqueda de inmuebles adecuados en su ecosistema.
Bankinter: Financiación hipotecaria para locales con ratios del 60-70% de tasación. Ofrece también préstamos personales para locales e instalaciones fijas con plazos hasta 5 años.
Targobank: Hipotecas para adquirir locales con condiciones en línea con el mercado (habitualmente hasta el 70% y plazos de hasta 20 años), ajustadas al perfil del solicitante.
Banco Sabadell: Hipoteca comercial con financiación de hasta el 70% sobre tasación y plazos de amortización de hasta 20 años. Exige documentación económica y justificantes de la actividad a desarrollar en el inmueble.
Gastos, impuestos y seguros a tener en cuenta
En la hipoteca de un local el cliente suele correr con la mayoría de gastos de constitución del préstamo. Cuenta con la tasación, la gestoría, notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Además, se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) asociado a la escritura hipotecaria, así como los impuestos de la compraventa (IVA o ITP según corresponda). Incluye en tu presupuesto estos importes para no quedarte corto de liquidez.
Es frecuente que el banco pida un seguro de incendios o multirriesgo sobre el local. Más que una vinculación comercial, protege la garantía real que respalda el préstamo. Ten cuidado al contratar una hipoteca bonificada si esa vinculación condiciona demasiado el coste.
Las hipotecas sobre locales y otros inmuebles afectos a la actividad no se benefician del paraguas de la Ley 5/2019 igual que las residenciales. El prestatario asume más gastos iniciales y el inmueble queda como garantía real, aunque los titulares responden también de forma personal.
Plazos, carencias y cómo encajar la cuota
Lo más habitual es encontrar plazos de 10 a 20 años, más cortos que en vivienda, lo que eleva las cuotas mensuales. Algunas entidades permiten carencia en los primeros años (por ejemplo, dos años en determinados productos), útil mientras arrancas el negocio.
Antes de firmar, simula escenarios con variaciones de ventas, gastos y posibles subidas del Euríbor si optas por variable. Tu objetivo es una cuota sostenible con el flujo de caja del negocio y un colchón para imprevistos. Para entender mejor la relación, mira cómo se relacionan hipotecas y Euríbor.
Consejos prácticos para que te aprueben la financiación
Llega al banco con todo preparado: memoria del proyecto, cifras clave, presupuestos de obra y licencias previstas. Explica cuánto pides y para qué, cómo vas a devolverlo y qué aportas en recursos propios.
No pidas de más “por si acaso”. Es preferible ajustar y, si hace falta, combinar varias fuentes (hipoteca para la compra, préstamo para la reforma, línea de crédito para el circulante). Esta estrategia mejora el encaje de plazos y costes.
Evita arrancar obras sin el dinero asegurado. Incluye licencias, impuestos e imprevistos en el presupuesto; son los olvidos más frecuentes que disparan la factura final.
Un apunte operativo que te ahorrará disgustos: la “fecha de valor” de las transferencias determina cuándo entra de verdad el dinero en cuenta. Comprueba la fecha de valor al pagar tasaciones o impuestos para evitar retrasos o descubiertos por un descuadre de días.
Si tienes dudas, apóyate en un asesor financiero o un especialista en financiación inmobiliaria para empresas. Más que un gasto, puede evitar errores que luego cuestan mucho dinero.
Particularidades del mercado de Barcelona y otras plazas
En mercados dinámicos como Barcelona conviene planificar la financiación antes de hacer cualquier oferta. Valora tu capacidad real (ingresos, endeudamiento, ahorro) y calcula impuestos, notaría, comisiones y posibles reformas para fijar un precio máximo asumible.
Los bancos ponen el foco en dos pilares: el valor de tasación (garantía real) y tu capacidad de pago. Una preaprobación hipotecaria no solo te da tranquilidad, también te hace más sólido ante el vendedor a la hora de negociar.
Hay agencias y departamentos especializados en locales que te acompañan durante todo el proceso: simulación de cuotas y costes, negociación con entidades y búsqueda de vías alternativas si no basta la hipoteca tradicional. Contar con ese apoyo te permite centrarte en el negocio mientras afinan financiación y condiciones.
Ofertas de hipoteca de vivienda como referencia del mercado
Aunque son productos diferentes, mirar hipotecas residenciales ayuda a entender el contexto de tipos y bonificaciones. Existen hipotecas mixtas y fijas con financiación habitual del 80% y tipos que, con bonificaciones (nómina, seguros), pueden ser competitivos. También se observan movimientos en las hipotecas a tipo variable del mercado.
Ejemplos representativos del mercado residencial incluyen una hipoteca fija con TIN alrededor del 2,5% y TAE en torno al 3,3% con varias vinculaciones, u opciones mixtas con tramo fijo inicial por debajo del 2,5% y luego variable próximo a Euríbor más un diferencial ajustado. También se ven diferenciales reducidos sobre Euríbor en productos mixtos de entidades digitales, siempre sujetos a condiciones y bonificaciones. Recuerda: son referencias de vivienda, no aplican tal cual a locales.
Por qué a veces cuesta que te la concedan
Las hipotecas para locales requieren un estudio muy detallado del negocio y del inmueble. Los bancos online rara vez las ofrecen porque el análisis de riesgos que exigen estas operaciones no encaja con sus modelos “solo digital”.
Que te concedan la hipoteca dependerá de la ubicación, la actividad, la rentabilidad esperada y tu capacidad financiera. Si buscas financiar el 100%, suele ser necesario acudir a inmuebles de cartera del propio banco, algo menos frecuente en locales comerciales.
En este escenario, muestra rigor en tu plan de negocio, solvencia en tus números y realismo en las proyecciones. Esta combinación es la que mejor convence a los comités de riesgos.
Al reunir toda la información y valorar alternativas, verás con claridad si te compensa la compra. Conocer plazos, tipos, gastos, ayudas y bancos activos te permitirá cerrar la operación con seguridad y sin sobresaltos, incluso cuando además de comprar tengas que reformar para abrir las puertas en plazo.
Desde la pandemia, la tasa agregada de ahorro en términos de contabilidad nacional se ha situado en niveles elevados, alcanzando en 2024 el 13,6 % de la renta disponible. Esta ratio se reducirá ligeramente en 2025, aunque situándose en un nivel próximo al 13%. En todo caso, se situará en los dos dígitos, muy por encima del promedio del 8,6% del período 2000 a 2019. La información disponible sobre cómo se distribuye el ahorro, cuántos hogares consiguen ahorrar y cuánto ahorran según rasgos socioeconómicos es muy escasa. Esta entrada ayuda a cubrir el hueco, utilizando los microdatos de la Encuesta Funcas de Economía y Finanzas de 2025 (EFEF).
En términos de cuentas nacionales, el ahorro de los hogares se define como la diferencia entre los ingresos y el consumo realizado en un periodo determinado. El ahorro puede tener múltiples destinos[1], entre los que se incluyen las amortizaciones de los préstamos hipotecarios. De hecho, las cantidades declaradas por los entrevistados como ahorro en la EFEF incluyen tales cuotas hipotecarias. Debe advertirse, no obstante, que las cifras de la EFEF en cuanto a ingresos o ahorro no son exactamente comparables a las de la Contabilidad Nacional, debido a diferencias conceptuales.
Los resultados de la EFEF muestran que el 68% de los hogares consigue ahorrar, frente a un 32% que no lo hace. Previsiblemente, una parte de estos ahorradores tendrán como fuente sustancial de ahorro el pago de las cuotas hipotecarias. En todo caso, el 62% de los hogares que ahorran consideran que la cantidad ahorrada es reducida. La causa principal es la insuficiencia de ingresos (64%), aunque un 14% alude tanto a un gasto excesivo como a la existencia de demasiadas deudas.
La tasa media de ahorro se sitúa en 2025 en 390 euros mensuales (y, como se dijo antes, incluye los pagos por cuotas hipotecarias). El ingreso medio declarado por los entrevistados se sitúa en 2.477 euros mensuales. Por tanto, la tasa de ahorro estimada en 2025 es del 15,7%. Esta cifra se encuentra en línea con las estimaciones de Contabilidad Nacional[2].
Como muestra el gráfico 1, un tercio de los hogares ahorradores consigue un montante de entre 250 y 500 euros mensuales. En los extremos de la distribución, un 11,9% consigue ahorros superiores a los 1.000 euros mensuales, en tanto que un 7,9% ahorra menos de 100 euros. Según la edad del cabeza de familia, el mayor nivel de ahorro se produce en los hogares de menos de 45 años (gráfico 2)[3]. Estos hogares conforman la cohorte poblacional con mayor peso de préstamos hipotecarios vivos (Romero-Jordán, 2024)[4] lo que podría explicar su mayor esfuerzo ahorrador. Como era de esperar, el ahorro es creciente con el nivel de renta, alcanzando unos 750 euros mensuales en hogares con ingresos situados entre 4.000 y 5.000 euros mensuales, mientras que los hogares con ingresos situados entre 600 y 1.000 euros ahorran alrededor de 190 euros[5]. Dada la estrecha relación entre estudios y nivel de renta, el gráfico también muestra una relación positiva entre ahorro y nivel de estudios del cabeza de familia. El ahorro alcanza los 550 euros mensuales en hogares donde el cabeza de familia tiene estudios universitarios frente a alrededor de 300 euros cuando el nivel alcanzado es el de estudios secundarios.
Finalmente, la EFEF también incluye preguntas relativas a la tenencia de productos financieros. Los resultados muestran que la mayoría de los entrevistados dispone de cuentas corrientes (casi 8 de cada 10). Otros productos tradicionales como planes de pensiones, depósitos o fondos de inversión tienen una penetración menor (15-22%). La propiedad de vivienda principal es mayoritaria (51%), mientras que la segunda vivienda u otros inmuebles son menos frecuentes (20%). Por último, activos más recientes, como las criptomonedas, apenas alcanzan al 3-4% de la población.
[1] El ahorro se destina bien a invertir directamente –fundamentalmente en vivienda–, bien a reducir pasivos financieros –por ejemplo, pagar las cuotas mensuales de la hipoteca– o a adquirir activos financieros: ingresos en cuentas corrientes o de ahorro, adquisición de participaciones en fondos de inversión, etc.
[2] Conforme a la contabilidad nacional, el ahorro total de las familias en 2024 ascendió a 129.000 millones de euros, lo que supone una media de 3.100 euros por hogar al año, o 260 euros por hogar al mes, cifra que es plenamente consistente con los resultados de esta encuesta, teniendo en cuenta que hay un porcentaje importante de hogares (la tercera parte) que no ahorran. De hecho, dicha cifra de la contabilidad nacional equivale a un ahorro medio de casi exactamente 390 euros para los hogares que ahorran.
[3] Los encuestados no declaran la cuantía exacta de ahorro, sino que escogen entre los diferentes rangos que se recogen en el gráfico 1. En este trabajo, para calcular el ahorro medio según las diferentes variables de clasificación (edad, nivel de estudios y nivel de renta) se ha tomado como referencia el valor medio de cada rango, ponderando cada valor medio según el porcentaje de respuestas.
[4] Los resultados relativos a los hogares de menos de 30 años no se han tenido en cuenta puesto que el número de observaciones es muy reducido.
[5] Para los tramos de renta superiores a 5.000 euros e inferiores a 600 no se ha calculado el ahorro medio debido a que los rangos de ahorro escogidos por muchos de los entrevistados son abiertos (menos de 100, o más de 1000), y, además, el número de respuestas es muy reducido.
El acceso a la vivienda en España, tanto en alquiler como en propiedad, es un tema recurrente en el debate público y una fuente de frustración ciudadana. El constante encarecimiento de la vivienda no ha sido acompañado por un aumento proporcional en los ingresos familiares, afectando no solo a los sectores más vulnerables, como los jóvenes, sino también a trabajadores con ingresos medios o incluso superiores. Este fenómeno contribuye significativamente a una percepción pesimista de la economía, a pesar de que los indicadores macroeconómicos del país sean positivos.
En la última década, el precio medio del alquiler en España ha aumentado más de un 50%, especialmente en grandes ciudades que han atraído más capital humano. Paralelamente, los precios de compra han experimentado una fuerte recuperación. Sin embargo, los ingresos no han seguido el mismo ritmo. El salario medio bruto anual ronda los 28.000 euros, lo que se traduce en unos 1.800 euros netos mensuales. Con un alquiler medio (60 metros cuadrados) que puede superar fácilmente los 1.000 euros mensuales en muchas capitales, el esfuerzo resultante es del 50%, que es desproporcionado y frecuentemente inasumible.
La compra de vivienda mediante hipoteca tampoco es una solución fácil. Aunque las cuotas hipotecarias pueden ser algo más bajas que un alquiler equivalente, los requisitos de entrada, como el pago del 20% del valor de la vivienda más los gastos (notaría, impuestos, tasación), hacen que esta opción esté fuera del alcance de muchas personas sin ahorros significativos. Ahora existen avales del Instituto de Crédito Oficial y otras agencias financieras regionales para esa parte no cubierta, y también ayudan unos tipos de interés (euribor) más bajos, pero de nuevo no son suficientes. Los más perjudicados son los jóvenes menores de 35 años, generando un retraso generalizado en la edad de independencia de sus padres. Este fenómeno tiene repercusiones demográficas preocupantes, como una baja tasa de natalidad y un envejecimiento de la población que compromete el futuro económico del país.
Las soluciones propuestas, hasta ahora, han sido claramente insuficientes. Se debería ampliar enormemente la oferta de vivienda tanto de compra como de alquiler. Sin embargo, lo que ha ocurrido fundamentalmente, incluida en la última Ley de Vivienda, son controles en los precios del alquiler que han llevado a la retirada de muchas viviendas de la oferta de alquiler. Aunque se empieza a reactivar el parque de vivienda pública, el gran desafío es una estrategia a largo plazo de planificación urbanística que incremente notablemente la oferta accesible sin recurrir a la especulación. Para ello, sería necesario algo comentado con frecuencia, como es un gran acuerdo nacional, como la aprobación de una nueva Ley del Suelo, que elimine algunos de los principales obstáculos para aumentar el stock de vivienda.
Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.
Que el mercado inmobiliario sufra una escasez crónica de oferta es una realidad cada vez más palpable. Y pese a ello es probable que los precios empiecen a moderarse en un horizonte no muy lejano, o a registrar caídas, incluso si el déficit habitacional persistiera como parece probable. Estamos por tanto en plena burbuja, no de crédito sino de expectativas, y por tanto distinta a la que desató la crisis del ladrillo.
Esta previsión de moderación de los precios puede parecer sorprendente habida cuenta de la situación de déficit habitacional, algo que en principio genera inflación, tal y como ha ocurrido hasta ahora. Pero la contradicción no es tal, si se tiene en cuenta las especificidades del mercado residencial.
Los bienes inmobiliarios son activos que, contrariamente a los bienes “normales” que se consumen prácticamente en el momento de su adquisición, se pueden revalorizar en el tiempo. El resultado es que la decisión de comprar una vivienda no depende solo de los “fundamentales” del mercado (relación entre el precio y los ingresos de los hogares, tipos de interés y otros factores subyacentes): también influye la expectativa de realizar una plusvalía como consecuencia de la subida continuada de los precios.
En este sentido, da la sensación de que los precios se sitúan ya claramente por encima de lo que justifican los fundamentales. Esta, que es una percepción bastante extendida, se apoya en las tendencias más recientes. En primer lugar, la compraventa al contado, es decir sin hipoteca, es un fenómeno cada vez más extendido, que se concentra en las personas que reciben una herencia o los compradores no residentes, cuyo número se ha disparado en los últimos años. Dos de cada tres transacciones proceden de hogares que se hipotecan, frente a más del 70% antes de la pandemia. Y dentro de este grupo, el que más mengua es el colectivo de los nuevos compradores, como los jóvenes, que no disponen de un capital inicial por el esfuerzo que suponen los precios en vigor.
En segundo lugar, la rentabilidad de una operación de adquisición de vivienda depende de manera creciente de la evolución de los precios, y menos del beneficio que puede suponer la puesta del bien en el mercado del alquiler. En los últimos trimestres, el efecto de las expectativas de precios alcanzó el 75% del valor de la tasa de rentabilidad esperada de la inversión en vivienda, 20 puntos más que hace un lustro. Esto es porque el coste de las nuevas compras se ha encarecido a mayor rapidez de lo que han podido subir los alquileres en términos promedios: éstos se ven constreñidos por el poder adquisitivo de las familias (además de la inercia que confiere el periodo de renovación de los contratos).
En suma, los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable (si bien la pregunta del millón es cuándo se producirá). En esta ocasión el ajuste procederá de una vuelta a la realidad de las expectativas de mercado, y no de un hipotético pinchazo financiero: la concesión de préstamos hipotecarios está embridada por las normas impuestas tras el descalabro de la crisis financiera.
Conviene, sin embargo, anticipar la inflexión. Pensemos en las pérdidas potenciales de ingresos para los municipios. La situación de sobrevaloración también avala también la recomendación de Bruselas de acelerar la construcción de vivienda asequible, menos vulnerable a los vaivenes del mercado libre. Por otra parte, la financiación de las nuevas promociones de vivienda libre debe basarse en parámetros realistas y no en los precios observados. Y naturalmente los incentivos a la demanda como los avales o la reducción de tasas no harán más que agravar el desequilibrio. Es posible que los precios sigan repuntando en el corto plazo, pero la burbuja se hará cada vez más evidente.
EXTRANJEROS | La elevación de los precios explica que la dinámica del mercado inmobiliario se sostenga cada vez más en los colectivos que apenas necesitan recurrir al crédito hipotecario. Entre éstos, además de las personas que pueden comprar una vivienda gracias a haber recibido una herencia, destacan los extranjeros no residentes: el número de operaciones de compra inmobiliaria realizadas por este grupo se incrementaron un 35% entre 2019 y 2024. Durante el mismo periodo, las compras realizadas por los extranjeros que residen en España subieron un 29%, y las de los hogares españoles un 21%.
Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.
Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad
El número de viviendas (nuevas y usadas) vendidas en 2024 ascendió a 641.000, un 10% más que en el año previo. Esta cifra es, después de la registrada en el año 2022, la más elevada desde 2007, cuando las compraventas de viviendas ascendieron a 775.000. A lo largo del año, el crecimiento ha sido ininterrumpido, con la excepción de la caída sufrida en el segundo trimestre, de carácter puntual, hasta terminar el cuarto trimestre con una media mensual superior a las 60.000 transacciones (gráfico 1).
Tras la caída en 2020 derivada de la crisis sanitaria, el comportamiento del mercado inmobiliario fue vigoroso en los dos años siguientes, continuando la senda previa a la pandemia. En 2023, la compraventa de viviendas sufrió una fuerte caída, de un 10,2%, que fue de la mano de un intenso retroceso, del 17,9%, en el número de hipotecas firmadas. Estos descensos se debieron al giro en la política monetaria que encareció los tipos de interés, elevando el tipo medio de la hipoteca constituida desde el 1,8% a principios de 2022 hasta más del 3,2% en la segunda mitad de 2023.
El avance en la compraventa en 2024 también ha ido acompañado de un importante incremento, del 11,2%, en el número de hipotecas constituidas, y del 20,5% en el nuevo crédito a las familias destinado a la compra de vivienda, a pesar de que la bajada en el euríbor –de más de 1,2 puntos porcentuales en la segunda mitad del año– ha tenido una mínima incidencia en los tipos medios de las hipotecas firmadas (gráfico 2). Ambas variables han registrado un patrón semejante al mostrado por la compraventa de viviendas: aceleración a lo largo del año con un parón puntual en el segundo trimestre.
El precio de las viviendas no ha dejado de crecer, acelerándose su crecimiento interanual hasta alcanzar el 8,2% en el tercer trimestre (último dato disponible). Así, se sitúa en un nivel que supera de manera clara el máximo de la serie histórica, alcanzado en 2007.
En suma, a pesar de los elementos en contra, como son los altos precios y unos tipos de interés que siguen en niveles elevados, las compraventas de viviendas mostraron en 2024 un notable vigor, acompañado de un mercado hipotecario que también demostró un intenso dinamismo.
Desde hace más de un año las condiciones monetarias y financieras han cambiado. La Reserva Federal de Estados Unidos y el Banco de Inglaterra, como casi siempre, se adelantaron. Hacia finales de primavera, el mercado ya descontó que el Banco Central Europeo (BCE) endurecería pronto sus acciones monetarias retirando liquidez y, sobre todo, subiendo tipos de interés. En julio de 2022, el BCE comenzó a incrementar el precio del dinero. Desde entonces, ha realizado cinco subidas de tipos (dos de 0,75% y tres de 0,5%). Han situado el precio del dinero en el 3%. Ya se sabe que en la próxima reunión del Consejo de Gobierno —según anunció su presidenta, Christine Lagarde— la intención es una nueva subida del 0,50%. Es más, algunos miembros apuntan ya a nuevas subidas hasta junio, por lo que el umbral del 4% se superará relativamente pronto. Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal, también apuntó una nueva subida del 0,50%, lo que los llevaría al 5% en breve al otro lado del Atlántico. La inflación, aunque ha bajado, no termina de remitir. Preocupa la evolución de la subyacente. El coste de la energía se ha reducido, pero otros no. Cada vez hay más peso en los componentes de demanda que en los de oferta. Sobre los de demanda, los bancos centrales deben seguir actuando. Por ello, vendrán más subidas de tipos en los próximos meses.
Esta intensa subida en menos de un año se ha trasladado de manera efectiva al sistema financiero, como transmisor de la política monetaria al resto de la economía. La transmisión —en la eurozona— está siendo más intensa en los tipos de referencia (euríbor), en el stock existente de los préstamos a tipo variable —gran parte de ellos, hipotecas— y en las nuevas operaciones de crédito tanto a tipo fijo como variable. Y más lentamente a los depósitos bancarios, con diferencias entre países.
España es uno de los países donde menor incidencia ha habido hasta la fecha en los depósitos. Se apunta a numerosas razones. Casi todas giran en torno a la gran cantidad de liquidez existente en los balances bancarios, que aún no ha obligado a un aumento de la pugna competitiva por los depósitos minoristas y que de algún modo ralentiza esa transmisión al ahorro bancario. La anunciada reducción de la cartera de bonos del BCE de 15.000 millones de euros al mes, junto a las condiciones monetarias más duras, acelerarán el proceso de retirada de liquidez y ello debería facilitar una creciente competencia por los depósitos y el consiguiente incremento de las remuneraciones. No podría ser de otro modo. Sería inadecuado que la subida de tipos no terminara afectando a todos los instrumentos del sistema financiero. El ahorro debe estar remunerado adecuadamente en este nuevo entorno, si se desea que la transmisión de la política monetaria cumpla su cometido.
Familias, empresas, intermediarios financieros y Administraciones Públicas tienen que acomodarse al nuevo horizonte financiero, de años por delante, alejado de la excepcionalidad monetaria (que duró más diez años), con tipos ultrarreducidos y negativos. El nuevo entorno es mucho más normalizado. En línea con la experiencia histórica antes de 2008. Es un mundo con tipos nominales positivos y alejados de cero —aun así los reales, descontada la inflación, son aún a día de hoy negativos—, donde endeudarse tiene un coste y el ahorro hay que remunerarlo. Acabada la excepcionalidad derivada de la crisis de 2008, y la de la deuda soberana y de la pandemia, están volviendo los incentivos de los mercados financieros para asignar correctamente los recursos en la economía. Por supuesto, esa normalización de tipos, en la práctica supone un incremento de los costes financieros y podría suponer un aumento de la morosidad. Tendrá incidencia en la evolución del gasto y la inversión. Hará más difícil la vida a todos los endeudados. Para facilitar una transición más acomodaticia al nuevo entorno, en especial a sectores vulnerables, se están poniendo en práctica acuerdos como el de las hipotecas.
La contra natura de la estrategia monetaria anterior permitió la supervivencia de empresas zombi, que resistían con elevado apalancamiento gracias al bajísimo o nulo coste financiero. No era sostenible. Quizás no hubo la suficiente pedagogía pública para alertar de la excepcionalidad de aquel entorno y de que las cosas, más pronto que tarde (aunque hayan tardado bastante) volverían a tipos de interés nominales positivos y alejados de cero.
También hay elementos para el optimismo. En este ámbito normalizado, los mejores proyectos rentables recibirán la financiación que necesitan, lo que debe mejorar el desempeño de la economía. Un mercado crediticio que asigna más correctamente los recursos —y eso me temo solamente ocurre con tipos positivos— ayuda a crecer más y mejor. Facilita el desarrollo de las empresas más pujantes. Con fondos o liquidez en abundancia sin los incentivos correctos, como estamos viendo, por ejemplo, en algunos casos con los Next Generation EU, no hay siempre garantía de un impacto óptimo en actividad y empleo. Con fondos prestables suficientes e incentivos en materia de coste/rentabilidad se puede ayudar mejor a la renovación del parque empresarial. Por lo que apuntan los bancos centrales, parece que liquidez suficiente —que no excesiva— va a existir, pero con un coste. Esto mejora la eficiencia de mercados crediticios y economía. Ese nuevo entorno puede ser muy favorable para el crecimiento en años venideros.
Este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días
Septiembre es traicionero para los resfriados. Cambios de temperatura y cierta improvisación en los armarios que no acaban de ser ni de verano ni de otoño. Para algunos mercados se está convirtiendo también en un mes complicado porque comienza a definir cómo la incertidumbre creciente se instala en las expectativas. El mercado hipotecario es uno de ellos. Según publicó el INE este miércoles, el número de hipotecas para vivienda registradas en España cayó un 16% mensual en julio, dejando su avance interanual en un escueto 2,2%. Esto podría desactivar parte del optimismo en el sector inmobiliario sobre una posible reactivación del mercado. Hay que observarlo con normalidad, como un síntoma de un ambiente monetario distinto. Baste repasar las declaraciones públicas de los bancos centrales tras cada subida de tipos de interés, en las que se insiste que uno de los canales de transmisión claro es el enfriamiento del mercado hipotecario.
La desaceleración responde a fundamentos muy importantes para la inversión en vivienda. Uno de ellos es el coste de la financiación. Los tipos de interés están subiendo de forma acelerada. El euríbor estaba en el entorno de -0,5% en el verano de 2021, mientras que en julio de 2022 estaba muy cercano al 1% (positivo) y dos meses más tarde su valor diario ya supera el 2,5%. Es una subida de tres puntos en un año… y sigue. Se acaba el dinero barato, casi regalado. Aun así, no olvidemos que aún están muy lejos de ser elevados en una perspectiva histórica. Al igual que las generaciones más jóvenes no sabían que era vivir con inflación y tipos de interés positivos, los más mayores sí que recordarán tiempos en el que los intereses eran de dos dígitos. Situaciones que, además, coincidían con períodos inflacionarios agudos. Hoy, precisamente, el crecimiento de los precios sigue implicando que, en términos reales (descontada la inflación), los tipos de interés sigan siendo negativos, algo que podría cambiar a un año con menor inflación. En cualquier caso, aquellos que contratan una hipoteca nueva o la tenían a coste variable lo comienzan a notar en su cuota mensual.
Tampoco hay motivos para el alarmismo porque el 73% de las nuevas hipotecas que se contratan son a tipo fijo, lo que aporta seguridad en la planificación del coste. Además, las de tipo fijo ya suponen la mitad del stock existente de hipotecas. Las familias que la tienen a tipo variable aún pagan un 2,1% de interés promedio, inferior al 2,8% medio de los que la tienen a tipo fijo.
Lógico es andar con cautelas, pero los contratos hipotecarios son más garantistas hoy que nunca en España. Poco sentido tiene hablar de cuestiones tan contraproducentes e incompatibles con los incentivos como topar los tipos de interés de las hipotecas. Lo que sí parece lógico —y es habitual— es tener la posibilidad renegociar con tu banco las condiciones de la hipoteca si la subida de tipos agobia, especialmente en las economías domésticas más vulnerables cuyo presupuesto mensual anda ya bastante mermado por la inflación.
Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.
Desde el inicio del año los tipos de interés han emprendido una senda alcista que pone a prueba la capacidad de resistencia de la economía española. Además, todo apunta a que la escalada del coste del dinero no ha tocado a su fin. Descontando la inflación subyacente —el principal barómetro de la evolución tendencial del coste de la vida y de los precios percibidos por las empresas— los tipos de interés “reales” se sitúan en terreno netamente negativo, prolongando de facto la era ultraexpansiva propulsada por Draghi.
El contexto monetario cambiaría si la inflación se acercara al objetivo del 2% de aquí a finales de año, pero este escenario optimista está siendo cuestionado por el propio BCE: en un meritorio estudio publicado en el boletín económico de abril, Frankfurt reconoce su error de apreciación de las tensiones inflacionistas que se han abatido sobre la economía europea, y pronostica más persistencia de lo inicialmente previsto. Por tanto, el BCE podría reaccionar con más contundencia de lo anticipado, lo que abre la puerta a más alzas del Euríbor y de otras importantes referencias.
En principio, la economía española está mejor posicionada que en otras épocas para aguantar lo que se presenta como un nuevo shock, en este caso monetario, tras el que provocaron la pandemia y la crisis energética. La economía dispone todavía de recursos entre los que destaca el rebote providencial del turismo, que se refleja tanto en el mercado laboral como en las perspectivas de actividad para los próximos meses: el principal indicador de coyuntura del sector de servicios, en el que el turismo tiene un peso importante, registró en abril un fuerte avance (con un PMI al alza hasta el nivel 57, lo que anticipa incrementos continuados de actividad). El tirón de los servicios podría contrarrestar el debilitamiento de la industria, lastrada por los precios energéticos y la aparición de nuevos cuellos de botella, al menos a corto plazo.
Pero la intensidad del crecimiento de los servicios, y por tanto la sostenibilidad de la recuperación, dependen de la situación financiera de las familias y de las empresas. A nivel agregado, la posición del sector privado no debería suscitar mucha preocupación, fruto del desendeudamiento realizado durante la etapa de expansión. Los pasivos de las familias se sitúan en niveles inferiores a la media europea, y sobre todo al balance desequilibrado de la época de la burbuja. La deuda ha seguido reduciéndose gracias al sobreahorro acumulado durante la pandemia. Algo similar ocurre en el caso de las empresas: incluso si la carga de intereses se duplicara (lo que supone un incremento inverosímil de tipos de interés), todavía se situaría en el 6% del excedente de explotación, un nivel próximo al inicio de la etapa expansiva en 2015 y mucho menos que en el cénit de la crisis financiera (16,5%).
Sin embargo, el panorama global eclipsa fuertes diferencias entre sectores. Las hipotecas a tipos variable van a encarecerse, poniendo en dificultad a algunos hogares. Y las industrias más vulnerables ante la crisis energética tendrán que apretarse el cinturón. Esto evidencia la importancia crucial de una acción por parte del Estado focalizada en los sectores en dificultad, sin la cual nos asomaremos a una pérdida de tejido productivo y un recrudecimiento del malestar social.
Y ahí es donde se sitúa nuestro principal punto débil, porque el Estado dispone de un margen de maniobra limitado como consecuencia del escaso esfuerzo de contención de los desequilibrios durante la etapa expansiva, y ahora por el impacto del alza de los tipos de interés en las cargas financieras que soportan las administraciones. Todo ello plantea un desafío de sostenibilidad de las cuentas públicas, sin perder de vista la tarea de apoyar la recuperación. Una tarea que, ante el repliegue de los bancos centrales, solo podrá descansar en los Estados.
INDUSTRIA vs SERVICIOS | Mientras que la epidemia golpeó con severidad los servicios, la crisis energética y de suministros incide sobre todo en la industria. El índice de producción industrial sufrió un retroceso del 1,8% en marzo, lastrado por la disrupción de las cadenas de suministros, el alza de los costes y la huelga de transportistas. Los datos para abril apuntan en la misma dirección, con un retroceso del indicador PMI de gestores de compra y de la afiliación industrial. En contraste con el importante incremento del PMI y de la afiliación en los servicios.
Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.
Se vuelve a hablar de bancos y su reputación. La apertura de una investigación de la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) a algunas entidades por los préstamos ICO, las noticias sobre los esfuerzos del sector financiero por mejorar su imagen o, ahora, la prolongación de la incertidumbre sobre la sentencia del Tribunal Supremo, que abre trámite de audiencia a las partes sobre el plazo para reclamar sobre las cláusulas abusivas de las hipotecas… Todo ello ha reavivado el debate sobre su imagen pública. Anteriormente, los bonus de sus ejecutivos y los ERE —con protestas recientes— fueron objeto de fuerte polémica, incluso en el frente político.
La imagen del sector —tal y como ocurre en las valoraciones sociológicas de otros estamentos de la sociedad, como los políticos o la justicia— nunca ha sido muy positiva. Probablemente, el mayor deterioro en la confianza a escala global se produjo tras 2008 con la crisis financiera. Además de asignarles casi exclusivamente toda la responsabilidad, el que se tuvieran que dedicar miles de millones a rescatar entidades en todo el mundo las convirtió en diana fácil. Se culpó a todo el sector por problemas —eso sí, graves— de entidades específicas.
Desde entonces, la industria bancaria ha hecho frente a una intensidad regulatoria sin precedentes. Con importantes esfuerzos, en paralelo, por mejorar su reputación y su compromiso con la sociedad. Desde campañas de educación financiera a una participación intensa de sus líderes en los debates sociales, pasando por su actitud proactiva en la gestión crediticia de la crisis de la covid-19. Son acciones en la dirección correcta.
«La historia se ha repetido: el daño inicial de las noticias ya ha acontecido, la reputación del sector ha dado pasos atrás y ahora toca volver a la casilla de salida y pedalear para corregir la situación».
Santiago Carbó
La percepción de insuficiencia está muy relacionada con la transformación hacia un modelo bancario distinto, con muchos procesos traumáticos como fusiones y reestructuraciones, exigidas en muchos casos por los supervisores. Aparecen de este modo nuevos problemas y tensiones cuando aún no se habían recuperado de la última batalla. En el empleo, el foco va a los despidos en lugar de a la renovación del talento en un entorno de competencia tecnológica y orientación al cliente.
Por último, la falta de un marco normativo completo ha dado lugar a numerosas sentencias sobre diferentes cláusulas de los préstamos hipotecarios, instrumentos financieros trascendentales en nuestra economía. El miércoles, el Supremo pospuso la decisión, tal vez buscando una solución técnica específica en lugar de una más abrupta y generalizada. Estas lagunas son un quebradero de cabeza para prestatarios, bancos y justicia. En banca todo se está dictando al dedillo, algo que queda muy lejos para otras grandes empresas como las tecnológicas.
Está por ver el recorrido del episodio de los préstamos del ICO. A pesar del impacto mediático y sobre la reputación del sector, la incidencia real podría estar limitada a muy pocas operaciones. En muchos casos, podrían haber resultado incluso en una mejora de las condiciones del préstamo. La historia se ha repetido: el daño inicial de las noticias ya ha acontecido, la reputación del sector ha dado pasos atrás y ahora toca volver a la casilla de salida y pedalear para corregir la situación. El sector trabaja con más pedagogía y una gestión de la imagen y reputación más proactiva.
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