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La vivienda necesita mucha más política

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El grave problema de vivienda se traslada a otras partes de la economía y la sociedad, que parecen entrar en crisis también desde hace unos meses. La falta de oferta, sobre todo en alquiler, se ha trasladado a otros mercados. Por ejemplo, con el comienzo del curso académico hace unas semanas se puso de manifiesto la falta de vivienda asequible para estudiantes, que metió presión a las plazas de las residencias universitarias. Por tanto, el problema inicial de falta de vivienda en alquiler, que antes completaba bien la oferta de alojamientos universitarios, se ha expandido a otro segmento de mercado cercano. No es el único. La vivienda vacacional ha estado en el ojo del huracán, porque su fuerte crecimiento ha restringido aún más la oferta habitual de alquileres de largo plazo. Aunque es evidente que hay muchas mejoras que hacer en el uso del tipo de contrato vacacional, una excesiva regulación —como era la que se intentó aprobar sin éxito—, podría contribuir a retraer aún más la oferta. También se ha hablado de la proliferación de concesión de licencias hoteleras en muchas ciudades con gran crecimiento turístico, como Valencia, que ha aprobado más de 20 nuevos establecimientos este año. Así, el modelo turístico también se ve afectado, pero, a la vez, ese mismo modelo también impacta en la disponibilidad de alquiler a largo plazo. También la atracción de talento se ve dificultada por la escasez de vivienda.

Es una tormenta perfecta. Como en un modelo de equilibrio general en economía, unos mercados afectando a otros, pero el inmobiliario es el que está generando la mayor parte de los cuellos de botella. Se precisan muchas actuaciones, no hay una varita mágica. Se necesitan más de 150.000 viviendas nuevas anualmente, más de un millón en total en el próximo decenio. Y será necesario poner toda la carne en el asador en la política para que se comiencen a levantar parte de los obstáculos. Que el gobierno central sea de un signo político y la mayor parte de las comunidades autónomas de otro, no ayuda. Tampoco la falta de Presupuestos. Sorprende que sea tan difícil un consenso en algo tan crítico. Aunque ya se ha tomado cierta conciencia de la gravedad de la crisis de la vivienda, no parece que haya sido suficiente para iniciar acercamientos significativos. Es urgente comenzar a andar. Un buen comienzo sería la aprobación de la Ley del Suelo, que eliminaría mucha inseguridad jurídica. Es necesaria la participación intensa del sector privado, con el sistema bancario a la cabeza, por lo que el diseño de incentivos adecuados es otro elemento fundamental. Y un tercer elemento posible es el diseño en las zonas con mayor escasez de una política de vivienda proactiva para aumentar la oferta de vivienda en alquiler con urgencia. Solamente con avances en unas cuentas líneas empezaría a moverse la ampliación de la oferta, que en todo caso necesitaría años. Tan cerca para comenzar a arrancar, pero a la vez tan difícil.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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De nuevo la ley de vivienda

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Segunda vuelta de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda en el Parlamento, aprobada ya hace un año por el Consejo de Ministros. Ponencia parlamentaria delicada, de gran sensibilidad social en España. La actual coyuntura política de aprobación de leyes sensibles obliga a ser cuidadoso. En vivienda, además, se ha cosechado en las últimas décadas más hiel que miel. No se han solventado los principales problemas de acceso. Persisten distorsiones inmobiliarias que impiden los incentivos correctos. Sobre todo, en materia de oferta, donde su falta —para adquisición o alquiler— no es el único fallo, pero es el principal. Crear los incentivos correctos para aumentar las casas y pisos disponibles debería ser el eje de cualquier actuación pública. Se echa de menos apetito político desde hace, al menos, dos décadas por políticas de vivienda activas. Quizás el cortoplacismo explica la falta de objetivos de largo plazo en la acción pública.

Todo parte de un derecho constitucional programático, algo a lo que debemos aspirar, que desde muchas voces se convierte en un derecho absoluto. España tiene un grave problema de acceso. Hay una distribución muy desigual de la propiedad inmobiliaria, con grandes divergencias entre generaciones. Una parte de la población tiene dos o más propiedades inmobiliarias (generalmente, los tramos de mayor edad) y otra parte (los jóvenes) lo tienen muy crudo para tener una. Se une a otros problemas generacionales como las pensiones o la carga impositiva. El envejecimiento de la población puede aliviar el problema en el largo plazo, porque aumentará la oferta de casas, pero los problemas de corto y medio plazo persisten. Son los que suelen motivar la acción pública.

En el alquiler, el intervencionismo es frecuentemente la medida más mencionada. No es la respuesta adecuada. Siempre más enfocados en precios que en cantidades. Cada vez que se habla de “topar” el alquiler, el mercado empeora. Se generan los incentivos incorrectos. Desaparece oferta, lo que refuerza el desequilibrio de una demanda que crece más que las viviendas disponibles para alquiler. Cualquier iniciativa legislativa para poner bases de medio y largo plazo debe responder a la realidad del mercado. La participación pública es necesaria para crear una mayor oferta pública de vivienda y para incentivar la movilización de la privada. La primera no es suficiente, sobre todo si la demanda se desboca. Precisa estímulos adecuados. Las medidas deben ser efectivas y para ello la mayor parte del mercado de alquiler debe quedar dentro del alcance la Ley. Ahora puede que no ocurra porque hay muchas vías de escape. Privadamente, inquilinos y arrendadores pueden fijar sus propios términos. Otras cuestiones controvertidas incluyen la complejidad (innecesaria) de la distinción entre “grandes propietarios” —con más de 10 viviendas— y los propietarios particulares o el concepto de zonas tensionadas, —aquellas en las que el precio se haya incrementado más de un 5% por encima del IPC en los últimos cinco años—, que queda desdibujado con la actual inflación.

Los conceptos claves para un aumento de la oferta, verdadera solución a los problemas de vivienda, son incentivos correctos, seguridad jurídica y una política mucho más activa que en las dos últimas dos décadas.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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¿Qué son la oferta y la demanda agregadas?

En entradas anteriores de nuestra sección de Conceptos de Economía hemos estudiado qué son la oferta y la demanda así como cuáles son sus factores condicionantes. En esta ocasión explicaremos la oferta agregada y a la demanda agregada. De entrada, partiremos de la base de que las fuerzas internas del mercado, esto es, el comportamiento de los agentes económicos de un país, tienen su reflejo en las curvas de oferta y demanda de esa economía.

Hablamos curvas de oferta y demanda agregadas porque en ambos índices aparecen sumadas o agregadas las ofertas y demandas individuales de todos los agentes económicos que operan en el país, tanto nacionales como extranjeros. Estas variables no explican como funciona un mercado aislado, como sí lo hacían las curvas de oferta y demanda individuales, sino cómo funciona la economía en su conjunto.

¿Qué es la demanda agregada (DA)?

Dado un nivel de precios, la demanda agregada representa el gasto total que están dispuestos a realizar los agentes económicos, ya sean nacionales o extranjeros, en el interior del país. Por tanto, agrega las siguientes magnitudes: el consumo de las familias o consumo privado (C ), la inversión empresarial (I), el gasto público (G) y el saldo neto de exportaciones expresado como la diferencia entre las exportaciones brutas y las importaciones (X – M).

DA = C I G (X – M)

La demanda agregada es, por tanto, el gasto total que para un nivel de precios concreto realizan en una economía las familias, las empresas, el sector público y los extranjeros. Por otra parte, la representación gráfica de la demanda agregada se conoce con el nombre de curva de demanda agregada y muestra las distintas cantidades de producto que los agentes económicos están dispuestos a adquirir a cada nivel de precios.

Al igual que ocurría con la demanda individual, la demanda agregada aumenta a medida que bajan los precios, y viceversa. Por otra parte, al aumentar el nivel medio de precios, disminuirá la demanda agregada, puesto que se reduce la cantidad de bienes y servicios que se pueden adquirir con el mismo dinero.

Como podemos observar, los precios son la principal variable que determina lo que demandan los agentes económicos, aunque no la única. Otros factores condicionantes son la cantidad de dinero que circula por la economía, los impuestos establecidos por el sector público o el nivel de renta de los agentes económicos.

¿Qué es la oferta agregada (OA)?

La oferta agregada describe la producción que estarían dispuestas a vender las empresas dado un nivel medio de precios, unos determinados costes de producción y unas expectativas empresariales. En general, las empresas desearán vender todo lo que producen a los precios más elevados posibles. Sin embargo, tanto los costes de producción como las expectativas empresariales juegan un papel importante.

Ya en una ocasión, cuando describimos la oferta individual, explicamos estos tres factores condicionantes. Sin embargo, en este caso los repasaremos en clave macroeconómica:

  • El nivel medio de precios. Cuando los precios suben, los beneficios tenderán a aumentar; mientras que ocurrirá lo contrario cuando los precios disminuyan. Sin embargo, unos precios bajos podrían incrementar la demanda agregada y, con ello, los beneficios empresariales, por lo que estudiar cuál es el precio adecuado se convierte en una tarea esencial en las empresas. De esta forma, el nivel de precios es la variable que más afecta el comportamiento de la oferta agregada.

  • Los costes de producción. Los costes de producción son la suma del coste de los factores de producción y del coste de la combinación de estos factores, esto es, del coste de la tecnología empleada. Como sabemos, el beneficio empresarial se calcula como la diferencia entre los ingresos y los gastos. Por tanto, al aumentar el precio de los recursos empleados o de la tecnología, los beneficios empresariales tienden a disminuir y, por tanto, la oferta agregada se reduce. Del mismo modo, cuando estos costes de producción disminuyen el efecto es justo el contrario.

  • Las expectativas empresariales. La oferta agregada también depende de las expectativas sobre una economía, lo cual a su vez condiciona los objetivos empresariales. Por ejemplo, cuando la coyuntura económica es favorable en un país, las empresas aumentan su inversión. Mientras tanto, ante una crisis económica o conflictos políticos y sociales, la confianza de las empresas se reduce y con ello disminuye la oferta agregada.

La curva que representa gráficamente la oferta agregada se denomina curva de la oferta agregada y muestra las distintas cantidades de producción que los agentes económicos están dispuestos a adquirir a cada nivel de precios.

(Bibliografía: Economía. Anxo Penalonga Sweers. McGrawHill)

En El Blog Salmón | ¿Qué es la oferta y la demanda?, ¿Cuáles son los factores condicionantes de la oferta y la demanda?

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