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Los cambios de la nueva Ley de Vivienda que más afectan a inquilinos y propietarios

Ya está aprobada la ley de vivienda después de su aprobación en el Senado. A partir de su publicación en el BOE (aproximadamente a finales de mayo) los cambios surtirán efecto. Y los principales afectados son los propietarios e inquilinos de viviendas en alquiler.

La impresión general de la ley es que es muy pro-inquilino y anti-propietario, lo cual no quiere decir que facilite la vida a los inquilinos sino que seguramente contraiga la oferta disponible considerablemente. Pero vamos a ver en detalle cómo afecta a cada uno.

Inquilinos, más derechos

Independientemente de lo que tenga firmado los inquilinos adquieren con la nueva ley nuevos derechos que antes no estaban disponibles. Lo primero, hay que distinguir de si la vivienda alquilada o a alquilar está en zona tensionada o no. La definición de lo que es una zona tensionada está en la ley, pero son las Comunidades Autónomas quienes tienen que declarar una zona como tensionada.

Básicamente una zona tensionada es aquella donde (en media) se dedica más del 30% del salario al pago de un alquiler o donde el incremento de precios ha sido tres puntos superior al IPC durante 5 años.

Las nuevas medidas que aplican al inquilino (a todos, esté o no la vivienda en zona tensionada) son las siguientes:

  • Durante 2023 el máximo incremento de la renta será del 2% (esto ya estaba en la ley anterior); en 2024 el 3%. El INE creará un nuevo índice que será el que determinará el máximo incremento anual de las rentas a partir de 2025 (ya no será el IPC).
  • Los inquilinos que acrediten vulnerabilidad social o económica podrán pedir una prórroga de un año una vez finalizado el contrato en vigor.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del propietario.

Además si la vivienda está en zona tensionada se aplican las siguientes reglas extras:

  • El inquilino puede acogerse a una prórroga de hasta tres años una vez finalizado el contrato en vigor
  • Los nuevos contratos no pueden tener un precio libre sino que estará vinculado al contrato anterior; dependiendo de si el propietario es gran tenedor o no, los límites de incremento son distintos
  • Las viviendas que no hayan estado alquiladas con anterioridad también tendrán una limitación de precio (si así lo decide la Comunidad Autónoma en la declaración de zona tensionada)

Propietarios, más problemas

El principal problema para los propietarios es lo que hemos visto con anterioridad. Ya no pueden recargar ciertos gastos al inquilino, ya no pueden actualizar rentas con el IPC sino que máximo 2% en 2023, 3% en 2024 y un nuevo índice a partir de 2025; y si la vivienda está en zona tensionada además hay limitación para establecer un nuevo precio a la caducidad del contrato de cinco años.

Si además el propietario es un gran tendedor hay reglas extra de control, como por ejemplo más trabas para los desahucios o distintos índices para la actualización de rentas.

La ley también cambia la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF, que actualmente estaban situadas en el 50% (en años anteriores era del 60%):

  • 90% si se realiza una bajada del precio de al menos un 5% en una zona protegida: ojo con esto que es un incentivo muy alto, bajando un 5% al propietario le puede quedar más  beneficio neto que sin la rebaja.
  • 70% si se alquila por primera vez una vivienda en zona tensionada a jóvenes (hasta 35 años) o si la vivienda está acogida a algún programa público de limitación del precio de la vivienda en alquiler
  • 60% por rehabilitación o mejora

También hay una nueva definición de vivienda vacía y nuevos recargos en el IBI que podrían ir del 50% al 150%. Esta es una clara señal a los propietarios para que vendan o alquilen las viviendas vacías. Eso sí, para que afecte al propietario este tiene que tener al menos cuatro viviendas en dicha situación durante al menos dos años.

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La nueva Ley de vivienda puede ayudar a mejorar el mercado, pero no por el control de precios

El Gobierno ya ha aprobado otra de sus leyes estrella de la legislatura, amén de la convulsa reforma laboral que ha salido adelante con muchas trabas y suspense. La vivienda era otro de los objetivos del Gobierno de Sánchez, un mercado que ha sido el causante ya de varias crisis económicas y que podría causar otra si no se le controla. O eso piensa el Ejecutivo.

El gran objetivo es que los jóvenes puedan acceder sin tantos problemas a la vivienda, algo que ahora es muy complicado, sobre todo en las grandes capitales españolas. Además de proteger de desahucios a familias vulnerables. El problema es que todo pasa por la vía de control de precios, y esto puede ser un gran error.

A pesar de que la nueva normativa mejora muchos aspectos que ahora están dejados de la mano de Dios, pero los controles de precios pueden tener un efecto disuasorio y contraproductivo. Al igual que las posibles sanciones que contempla. Vamos a verlo.

Zonas tensionadas a juicio de las CCAA

La medida principal de esta Ley de Vivienda es que se le da a las Comunidades Autónomas la posibilidad de controlar los precios en las zonas tensionadas. Es decir, zonas con precios muy altos, pero ¿qué precios? Esto todavía no se sabe, pues tiene que redactarse un texto que tardará unos 18 meses, por lo que aún no se sabe cuánto podrán bajar los precios los gobiernos autonómicos.

El Gobierno da la potestad de declarar zona pensionada a las autonomías, bien. Pero, ¿bajo qué criterio? Según la ley, debe tener dos requisitos básicos: que el precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos superen el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares y que los precios de compra o alquiler hayan subido en subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.

Y, además, esto solo va a afectar a los grandes propietarios (que tengan personalidad jurídica -empresas- con más de 10 inmuebles en una zona o una casa de más de 1.500 metros cuadrados), por lo tanto, los pequeños caseros no se verían afectados por el control aunque se les congelaría la renta que perciben. Un control que, ojo, es opcional, las comunidades no tienen que aplicarlo si no quieren. Y el PP ya ha dicho que no.

Otra de las piezas clave de esta ley es la "penalización" a los propietarios de casas vacías. Los que tengan más de cuatro casas vacías durante dos años, se exponen a que les suban el IBI nada menos que un 150%.

Por lo tanto, parece que la ley apuesta por dos únicas bazas para facilitar el acceso a la vivienda: control y penalización. Sí, hay beneficios fiscales, pero estas serían las medidas estrella.

¿Va esto a mejorar el mercado?

Es evidente que los precios están imposibles en muchos lugares, Madrid y Barcelona a la cabeza, pero el control de precios es siempre un arma disuasoria que hará subir más aún los precios si se siente cerca un posible control. Además, va a hacer que muchas personas que tienen uno o dos pisos vacíos no los saquen al mercado.

En cuanto lo de penalizar vía IBI a quien no alquile sus viviendas es quizá una opción válida, pero deja en cuestión la libertad personal, ¿te puede imponer un Gobierno lo que debes hacer con tu casa?

Entre tanto control y penalización al Gobierno se le ha olvidado algo muy importante: no hay vivienda nueva disponible en las grandes ciudades. La pandemia ha traído un furor comprador que no se acompasa el de urbanización. Hay más demanda que oferta, lo que tensiona todavía más el mercado. ¿Por qué no interviene en esto? ¿Por qué no promueve la nueva construcción? Solo menciona que se reservará un 30% del suelo urbanizable a vivienda social. Algo que está muy bien, pero debe haber algo que urbanizar.

Por lo tanto, y teniendo en cuenta que el control de precios va a depender de las autonomías, esta ley deja muchas dudas e incógnitas y solo algunas certezas: va a provocar un miedo en el sector (propietarios) a una futura regulación que hasta que no entre en vigor vamos a seguir viendo subidas de precios y más precariedad para acceder a una vivienda.

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Las nueva cuota de autónomos es demasiado alta: queremos equipararlos a los trabajadores por cuenta ajena y no lo son

Los autónomos claman al cielo. El Gobierno ha puesto sobre la mesa un nuevo plan para que paguen según sus ingresos. Esto haría que dos de cada tres autónomos paguen menos cuota de la que pagan ahora, según el ministro de Seguridad Social, José Luis Escrivá. Pero el colectivo ya ha alzado la voz ante lo que considera una subida real de las cuotas.

La diferencia con el sistema actual, el RETA, es que ahora los autónomos eligen cuál va a ser su base de cotización y pagan en función de ella; la propuesta de Escrivá les obligaría a pagar según sus ingresos, para lo que propone 13 tramos. Pero claro, otro de los problemas que las asociaciones de autónomos ya han señalado es que la mayoría no tiene unos ingresos fijos, de este modo, ¿tienen que cambiar de tramo cada trimestre?

Son muchas las cuestiones y reticencias que este nuevo plan, que entraría en marcha en 2023, ha levantado, pero, lo más importante, es que afecta al bolsillo de los autónomos de forma muy directa. A partir de 2023, habrá 13 tramos de cotización de los 600 euros de ingresos mínimos a superar los 4.050 euros mensuales.

Esto implica que los que ingresan hasta 600 euros tendrán que pagar una cuota de 184 euros, lo que supone el 30,6% de sus ingresos, que es la base de cotización que ya hay actualmente. Por su parte, quienes más ingresan tendrán que pagar al mes 1.267 euros, el 31,28% de los ingresos, siempre que se ganen 4.050 euros al mes. Pero, ¿qué pasa para quienes ingresan más y menos de esos límites marcados? Habrá por tanto una evidente desigualdad.

Pero, más allá de eso, el objetivo de esta reforma es muy claro: equiparar la cotización de autónomos con la de trabajadores por cuenta ajena, que actualmente pagan más cotización. Pero el problema es que la reforma es un "que todo cambie para que nada cambie", porque el hecho de que paguen más no les dará más derechos.

Los autónomos que más pagamos de Europa

Aunque según Escrivá ahora el 85% de los autónomos cotiza por la base mínima, esta supone más que lo que pagan nuestros vecinos europeos, algo que de lo que ya se ha quejado muchas veces el colectivo en España. Además, con menos protección social.

Si nos fijamos en Francia, por ejemplo, cada autónomo paga en función de su profesión. Y el primer año, la cuota es gratis. En España solo hay una tarifa plana de 50 euros los primeros seis meses de actividad. En Francia, por su parte, los autónomos tienen asistencia sanitaria, jubilación, incapacidad temporal o pensiones de viudedad e invalidez. ¿Aquí? No.

Pero más diferencia hay si miramos a Reino Unido, donde hay una cuota fija que va de los 13 euros a los 58, en función de ingresos. Cuota fija, señores. La comparación es odiosa con la reforma que quiere el Gobierno.

En Portugal también salen ganando, no tienen que pagar IVA y no hay cuota fija, pagan el 25% de sus ingresos anuales. En Holanda la cuota para todos es de 50 euros, más de 100 euros para la cobertura sanitaria.

¿Qué vemos? Que en España, aunque haya reforma la situación para los autónomos seguirá siendo peor que en el resto de Europa, algo que llama la atención cuando el Ejecutivo quiere potenciar el emprendimiento y atraer Startups a nuestro suelo.

El problema: querer equipararlos a los asalariados

El objetivo de esta reforma es clara: equiparar la cotización de los autónomos a la de los asalariados. Algo que es injusto si se compara la situación de unos y otros. En primer lugar, porque la cotización de los asalariados la paga la empresa que les contrata, ellos solo pagan un 7%. Y, en segundo término, porque los derechos que tienen unos y otros no tienen nada que ver.

Indemnización por despido, bajas por enfermedad, baja por maternidad/paternidad, un mes de vacaciones pagadas, etc. Los autónomos no pueden disfrutar de todo eso porque son ellos mismos los que tienen que sacar adelante su negocio, lo que implica grandes sacrificios y una desprotección social a la que nadie ha puesto freno todavía.

Sería, por tanto, justo equiparar su cotización a la de los asalariados si les dieran sus mismos derechos, pero no es así. Como estima la Asociación de Trabajadores Autónomos (ATA), el Gobierno quiere lograr una recaudación adicional de 2.000 millones de euros cada año hasta 2031 con esta reforma de las cotizaciones, para lograr así cubrir con objetivos pactados con Europa.

Pero esto no va a arreglar la situación que viven los autónomos españoles ni les asegura una mejor jubilación, pues el sistema de pensiones tiene el futuro muy comprometido. Por lo tanto, esto lo único que va a implicar es que los autónomos tengan que pagar más. A cambio de nada.

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La nueva ley de startups modifica, por fin, el régimen de stock options: incentivos para los empleados pero no tanto para los emprendedores

El Gobierno quiere promover el emprendimiento en España, pero el de corte innovador y tecnológico, en el que todavía vamos a la cola respecto a países de nuestro entorno. Para ello, está poniendo en marcha la llamada Ley de Startups, para situar al país entre los más atractivos para montar empresas de este tipo.

¿Qué significa eso? Que se quiere dar incentivos para que se creen startups en suelo patrio, eliminando trabas como aranceles notariales, burocracia para registrar una empresa y, sobre todo, un atractivo régimen fiscal, tanto para fundadores como para trabajadores.

Y es aquí donde entran en juego las stock options, las opciones sobre acciones de la empresa, una forma de retribuir a los empleados que cada vez se utiliza más. Estas van a cambiar su forma de tributar, lo que será una ventaja para los trabajadores a la hora de adquirirlas, pero parece que no tanto para los fundadores.

Un cambio que no incentiva la creación de empresas

La intención de este cambio es que las stock options sean más atractivas fiscalmente hablando para los empleados. Así, lo que se va a modificar es el límite exento de impuestos.

Hasta ahora era bastante bajo, de tan solo 12.5000 euros. Pero la nueva normativa lo eleva a los 50.000 euros, según el último borrador de la ley. Además, antes tributaban dos veces, cuando se compraban y se vendían. Ahora solo lo harán al venderse y por tanto, si la empresa acaba desapareciendo, el trabajador no habrá pagado impuestos como pago en especie por haber recibido algo (stock options) que realmente no vale nada. importar desde china

¿Por qué seguimos trabajando?

Pero claro, ¿qué pasa con los fundadores? Porque, a parte de deducciones fiscales del 50% para inversiones de hasta 100.000 euros, poco más. Por lo tanto, genera dudas hasta qué punto puede ser efectiva la nueva ley.

Porque recordemos que los fundadores ya arriesgan su capital y mucho más y el hecho de que les suban el límite exento de opciones de acciones de su empresa no significa tanto. Es decir, que la novedad puede servir para que las startups atraigan talento a sus equipos, pero no tanto para montar la propia compañía.

Por ahora, el sector la ha recibido con satisfacción, sobre todo teniendo en cuenta que partimos de una posición muy atrasada, pero resaltan que es un primer paso, un impulso, que habrá que hacer más. Y las stock options puede que sean lo primero a mejorar en el futuro.

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«Nueva normalidad»: lenguaje, percepciones, hábitos, tendencias y riesgos

Siguiendo con las reflexiones que inicié en esta casa sobre la realidad geoeconómica derivada de la gran pandemia de coronavirus, primero en China y después desde una persectiva global, hoy nos centraremos en un concepto tan manido y peligroso como el de "nueva normalidad".

Manido, porque sin ser para nada nuevo, su uso y abuso amenazan en convertirlo, recurriendo a la RAE, en algo sobado, ajado, pasado de sazón, sin ningún significado preciso. Peligroso, porque el resultado inevitable de este período extraordinario que estamos sufriendo, de alcance global y duración indeterminada, es todavía una incógnita impredecible y no una realidad fabricada por un gabinete político o un laboratorio de expertos. Es más, el tiempo que transcurra desde el progresivo retorno a la actividad económica y social hasta el hallazgo y distribución de una vacuna que permita controlar la enfermedad de manera efectiva, seguirá siendo tan excepcional, transitorio y poco normal como ahora. Como bien apunta Javier Lascuráin, Director general de la Fundéu BBVA:

"Para saber si esta etapa de nuestras vidas alcanza esa consideración, no hay más remedio que esperar a que esa normalidad deje de ser nueva y podamos verla con una cierta perspectiva".

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Percepciones y hábitos

Más allá de los vericuetos tramposos del lenguaje, es cierto que el coronavirus nos ha impuesto, sea por ley, miedo o necesidad, una serie de hábitos como la higiene personal, el distanciamiento social, la previsión o la acumulación, que podrían perdurar en el tiempo. O no. Ya hemos visto como, una vez que las cifras de la pandemia decaen, el número de fallecidos disminuye, los hospitales dejan de estar colapsados y las medidas de confinamiento se relajan, esos hábitos parecen relajarse notablemente en muchos ciudadanos, aunque no en todos. Como bien apunta Elizabeth Svoboda, los supervivientes de eventos traumáticos colectivos tienden a estar especialmente atentos en situaciones que les hicieron sufrir de manera extrema en el pasado: "cuando las personas se ven obligadas a reaccionar ante un virus mortal que corre desenfrenado, pueden estar especialmente interesadas en mantener a raya a los futuros virus".

En este sentido, es muy probable que nuestra sociedad de "darse la manos y abrazarse" tarde mucho en regresar, que seamos mucho más conscientes de la incertidumbre que preside nuestras vidas y modifiquemos en consecuencia nuestra forma de vivirlas, que nuestra necesidad de protección gubernamental prevalezca sobre la de la libertad (con las inquietantes consecuencias que eso conlleva) y que nos debatamos entre reforzar los lazos de solidaridad social o perseguir a toda costa la supervivencia de nuestro entorno inmediato. Todo este río revuelto de comportamientos sociales e individuales irá conformando sin duda la realidad de los próximos años, en todos los ámbitos y, como siempre ha ocurrido en la historia de la Humanidad, allí estarán los pescadores habituales en busca de sus ganacias, ya sean honestas o espurias.

Tendencias

Dicho esto, a estas alturas ya resulta posible vislumbrar ciertas tendencias, más allá de las geoeconómicas, que podrían consolidarse en el futuro como consecuencia del COVID-19. Algunas de ellas venían ya de lejos pero han cobrado un nuevo impulso, otras han surgido de la necesidad y parece que van a permancecer. Por último, hay un tercer grupo de serias candidatas a colarse en nuestras rutinas diarias de no mediar un cambio sustancial en la evolución de la pandemia. A continuación haremos una breve enumeración de algunas de las que nos tocan más de cerca como trabajadores y consumidores.

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1. Un entorno laboral cambiante.

  • La videoconferencia y el teletrabajo se han disparado durante la pandemia, por obvia necesidad, La pregunta clave es si este período forzado conducirá al despegue definitivo de esta forma de trabajo, o seguirá siendo un recurso de emergencia.
  • En este sentido, parece claro que el esfuerzo realizado por administraciones y empresas no quedará en saco roto. Habiéndose comprobado que la productividad no está necesariamente ligada al presencialismo en numerosos sectores, es muy probable que se modifiquen estructuras organizativas y procesos de trabajo. Veremos menos reuniones en persona, oficinas más pequeñas, más flexibilidad y más procesos distribuidos en entornos virtuales.
  • A su vez, surgirán nuevos retos derivados de esta realidad laboral: tecnológicos, de seguridad, fiscales, psicológicos y de disponibilidad de la fuerza laboral.

2. Un mundo más digital, en remoto y virtual.

No sólo en el trabajo crece la interacción a distancia. El despegue y la universalización de las telecomunicaciones, el auge del ciberespacio como nuevo entorno global de operaciones, la digitalización, la inteligencia artifical, la robotización y la impresión 3D están aportando de manera cada vez más acelerada soluciones a las restricciones físicas mundiales y al confinamiento ciudadano.

  • La enseñanza virtual y la atención médica remota son también dos realidades en expansión debido al COVID-19: explotan las mismas tecnologías que el teletrabajo, ofrecen nuevas oportunidades e imponen asimismo retos adicionales a administraciones, empresas, familias y consumidores individuales, pero han venido para quedarse.
  • El comercio online, que ya despegaba con fuerza antes de la expansión el coronavirus, puede recibir el impulso definitivo, como ya se ha visto en China. Hablamos de tendencias como la personalización a nivel individuo; el uso intensivo de la IA, asistentes y chatbots; el comercio B2B; la visualización interactiva de productos y el "live streaming".
  • A su vez, las cadenas de suministro, que han demostrado su fragilidad durante la pandemia, se enfrentan a nuevas formas de gestión derivadas de la adopción acelerada de tecnologías ya no tan emergentes: el Big Data, el Internet of Things, la computación en nube, la impresión 3D y el blockchain serán los nuevos amos del proceso.
  • Las experiencias virtuales cobran cada vez más relevancia en sustitución o como complemento de las físicas: no sólo en los videojuegos y los deportes, sino también en los viajes, reuniones sociales, consumo, etc. La identidad y el estatus social virtuales ya no resultan temas de ciencia ficción.
  • Todo lo visto también tendrá su reflejo en las transacciones económicas diarias: si ya existía una presión creciente para eliminar el dinero físico como medio de pago, el coronavirus no ha hecho más que acentuarla, al ser los billetes y monedas posibles transmisores del virus. Los pagos digitales se imponen como medio seguro, rápido y, no olvidemos, mucho más controlable por las autoridades.

3. La gran incógnita del turismo, la hostelería y restauración.

  • Un reciente estudio sobre el impacto global del COVID-19 sobre la industria del turismo identifica los enormes retos que afronta esta industria: identificación y seguimiento de los turistas, nuevos procedimientos para facilitar los viajes y el cruce de fronteras, la seguridad y salud de los pasajeros, y la prevención en los países receptores de posibles amenazas provenientes del extranjero. El reto es enorme: todos los establecimientos, procesos de negocios, sistemas de gestión y medios de transporte estarán sometidos a una prueba de stress como nunca han sufrido.
  • Se apuntan numerosas tendencias: encarecimiento del transporte aéreo versus crecimiento del viaje por carretera; cambios de preferencia en los destinos más populares, con refuerzo del turismo interior; disminución del turismo de negocios y congresos; pérdida de relevancia de los eventos multitudinarios; disminución de los viajes en grupo; caída drástica del turismo de tercera edad, los viajes de estudios y las lunas de miel; caída de los precios de los hoteles de lujo; preferencia por el turismo de naturaleza; mejor atención al cliente...
  • Con respecto a la restauración, el impacto del coronavirus se hará sentir en diversos ámbitos, y se espera que por largo tiempo: recuperación del valor de las marcas de alimentación que garanticen seguridad y se identifiquen con hábitos sanos; florecimiento de la cocina casera; proliferación de los chefs online y de los chefs a domicilio; reinvención de los restaurantes, en espacios, cocinas y servicio, incorporando definitivamente el canal digital y la comida para llevar; servicios mucho más personalizados ante la menor asistencia física de clientes; disminución de la comida callejera y de los puestos móviles;tecnología, tecnología y tecnología para reducir esperas y contactos; disminución de los banquetes, los eventos sociales y el catering;adiós a las tapas y a la comida para compartir entre amigos, al menos por un tiempo...

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Riesgos

Podríamos seguir con el apartado de tendencias durante varios párrafos más, pero alargaríamos innecesariamente esta entrada. La verdad es que todos los sectores de nuestra vida cotidiana se ven y se verán afectados en mayor o menor medida; creo que la visión ofrecida es más que suficiente para atisbar el futuro próximo en otros ámbitos, al ser las dinámicas similares. Sin embargo, no quisiera despedirme sin apuntar que tales novedades van acompañadas también de riesgos personales, sociales, económicos, tecnológicos y de seguridad. Algunos son emergentes e inherentes a la nueva coyuntura, otros, viejos conocidos con perfil renovado. De todos ellos nos ocuparemos en la próxima entrada de esta serie. Hasta entonces, no pierdan el ánimo, la curiosidad, el sentido crítico y las ganas de aprender.

Never surrender, queridos lectores.

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