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¿El mercado inmobiliario en España puede ir a peor? Canadá prohibirá comprar vivienda a extranjeros

enero 4, 2023

Con la llegada del Año Nuevo el optimismo inmobiliario parece no ir de la mano. Desde finales del pasado año la burbuja parece ir desinflándose en nuestro país y las previsiones para 2023 no son nada halagüeñas, pues desde el propio Banco de España se asegura que esta situación se extenderá durante varios meses.

En datos aportados por el centro de estudios económicos BBVA Research, se recoge que la inversión en vivienda seguirá asumiendo una desaceleración progresiva, bajando la inversión del 3,2% de incremento interanual del segundo trimestre de 2022 al 1,3% con el que se ha cerrado el año. A esto hay que sumarle los datos oficiales del Ministerio de Agenda Urbana, que demuestran que los visados de obra nueva durante el último año apenas crecieron un 0,3% con respecto al mismo periodo de 2021. De hecho, en julio se concedieron 8.869, la cifra más baja de dicho mes desde 2017.

Las causas

Desde el Banco de España se alegan como razones de peso el encarecimiento del crédito bancario, debido a las subidas de los tipos de interés, la pérdida de dinamismo de los visados de obra nueva y los aumentos de costes en los materiales de construcción.

A pesar de que la inversión inmobiliaria ha bajado en 2,9 puntos porcentuales menos entre junio y septiembre, con respecto a la proyección inicial, hay que destacar que en España se siguen comprando viviendas, superando incluso datos anteriores a la pandemia.

Los precios de la vivienda se han moderado después de experimentar durante el segundo trimestre de 2022 una subida del 8%, derivada de la descompensación entre la elevada demanda y la escasa oferta. Según datos del INE, en septiembre se vendieron en España 57.333 viviendas.

Invertir fuera de España, pero no en Canadá

Los que se deciden a adquirir una vivienda fuera de los impuestos y de la legislación española deben saber que hay situaciones aún más complicadas, como la de Canadá. Dicho país ha implantado una medida por la que prohíbe, a partir del 1 de enero, la compra de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años.

Con esta medida, el gobierno que preside Justin Trudeau pretende controlar el incremento de los precios de la vivienda en su país desde que se iniciase la pandemia. En palabras del propio presidente: “Las casas son para las personas, no para los inversores”. Y no le falta razón, en los dos últimos años en el mercado canadiense se han ejecutado operaciones especulativas de manos de inversores extranjeros que han derivado en una falta de vivienda y en precios desorbitados.

Canadá, destino predilecto en los últimos años

El hecho de mudarse a Canadá ha sido siempre la opción predilecta de ciudadanos estadounidenses o británicos, y así queda demostrado en las búsquedas de Google de ‘cómo mudarse a Canadá’ o ‘cómo convertirse en ciudadano canadiense’, que aumentaron en un 850% en una hora.

Los estadounidenses huyendo de su sistema político y los británicos del Brexit, el caso es que desde junio de 2016 sus objetivos de compra en el país vecino de EEUU se han disparado. Ahora podrían ser muchos los españoles que busquen en Canadá su próximo destino, aunque con la nueva ley se echa el freno a esta tendencia.

Las claves de la nueva ley

El Gobierno de Canadá permitirá la compra de viviendas a refugiados y residentes que vayan a usarla como vivienda principal. Esta medida intenta también paliar la subida de los tipos de interés acometida por el Banco de Canadá durante los últimos meses.

Sin ir más lejos, el gobierno canadiense presentó en abril su proyecto presupuestario para el año fiscal 2022-2023 en el que fijaba la reducción del déficit y el abaratamiento de la vivienda del país. De este modo, de los 31.200 millones de dólares canadienses de la nueva partida de gastos, una tercera parte estará destinada a hacer la compra de viviendas más asequible a los canadienses.

Trudeau asegura que en su país se está viendo un problema de viviendas infrautilizadas y vacías, una especulación desenfrenada y una oleada de precios inalcanzable para sus ciudadanos. Mercados como Vancouver y Toronto han introducido impuestos a los no residentes y a las viviendas vacías, y a pesar del apogeo, las ventas inmobiliarias se congelaron.

Por eso ésta ha sido su consigna desde 2019, aunque si bien es cierto que los precios de la vivienda en Canadá han caído en un 13% este año según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (de 800.000 dólares canadienses de principios de 2022 se ha pasado a poco más de 630.000 dólares canadiensesen diciembre de 2022).

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Londres ya no es la el mercado bursátil más grande de Europa

noviembre 17, 2022

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Históricamente, Londres ha destacado como el mercado bursátil más grande del territorio europeo. Pero esta semana París le ha arrebatado la posición, alcanzando un valor de mercado de 2.823 billones de dólares frente a los 2.821 billones de Londres.

Para darse esta situación se han unido una serie de factores como son el Brexit, el desplome de la libra, las incertidumbres generadas de una eventual recesión y un repunte de las acciones de lujo de Francia como es el caso de LVMH.

Los recientes movimientos en el mercado de divisas han beneficiado a Francia, ya que el desafortunado proyecto de presupuesto con sus altos de recortes fiscales de septiembre de la ex primera ministra Liz Truss que no estaban compensados correctamente con recortes de gasto público hundió la libra esterlina a su valor más bajo frente al dólar estadounidense y provocó el caos en la economía.

Origin

El derrumbe de la confianza en el mercado británico se produjo tres semanas después de que Truss obtuviera el timón del país, y el mercado de acciones y bonos del Reino Unido perdió cerca de 500.000 millones de libras esterlinas en valor combinado.

Al mismo tiempo, economía inglesa se ha visto dañada de forma estructuralmente por el Brexit. Ha reducido la producción potencial de la economía, ha erosionado la inversión empresarial. La economía del Reino Unido es ahora la de peor desempeño de las economías del G7, con Brexit reduciendo significativamente la producción potencial de la economía, y la única que no se ha recuperado a los niveles anteriores a Covid.

Si echamos la vista atrás, Hace apenas cinco años, cuando el Reino Unido votó a favor de abandonar la UE, las acciones del Reino Unido valían 1,5 billones de dólares más que las de Francia. Sucede que las empresas de mediana capitalización del Reino Unido (empresas valoradas entre 2.000 millones de libras y 10.000 millones de libras) también se han visto muy afectadas por las previsiones negativas del Reino Unido se vería más afectado por la inflación que en otros lugares.

Las empresas más pequeñas y centradas en el consumidor se han visto gravemente afectadas por una recesión económica que se ha visto agravada por la crisis energética, la alta inflación y la reciente volatilidad del mercado.

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El mercado de trabajo está cambiando: cada vez el trabajador tiene más poder

agosto 30, 2022

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¿Qué está pasando en el mercado de trabajo? Silenciosamente, sigilosamente y sorprendentemente, las cosas están cambiando mucho sin que nos enteremos bien del todo. Solo un dato: en la primera mitad de 2022 más de 30.000 personas renunciaron en España a su trabajo de forma voluntaria. La cifra más alta de la historia.

En EEUU esto ya es un problema al que se ha denominado la 'Gran Dimisión', por la que en 2021 50 millones de trabajadores dejaron su empleo. Y parece que poco a poco se va contagiando a España.

Y parece una contradicción, de hecho lo es. Porque el mercado de trabajo no está para tirar cohetes y se esperan despidos en los próximos meses ante la posible recesión. Pero está claro que algo pasa cuando en España hay alrededor de 1 millón de puestos de empleo que no se cubren.

Por lo tanto, vemos cómo el trabajador cada vez tiene más confianza y va cogiendo más fuerza frente a la empresa, ya que ahora son ellos los que se van o se rebelan ante lo que consideran injusto o no les convence.

El mejor ejemplo lo tenemos en Apple ahora mismo. Que una de las empresas más importantes del mundo tenga a sus trabajadores en contra de volver a la oficina el 5 de septiembre después de llevar dos años de teletrabajo. Aseguran que han hecho un excepcional trabajo desde sus hogares y se resisten a volver, puesto que saben que eso significa renunciar a calidad de vida.

Otra muestra muy clara de esto la estamos viviendo este verano en Ryanair y otras aerolíneas, que han puesto en jaque la temporada turística de sus compañías al declararse en huelga cansados de unas condiciones de trabajo muy mejorables.

El trabajador coge la sartén por el mango

Parece pues que se acabó eso de que el jefe manda. Ahora el empleado ya no se aguanta, no es sumiso, no se conforma. En una sociedad que se ha visto azotada por numerosas crisis y cambios brutales en solo unos años, el mercado de trabajo se ha transformado en algo que ya no solo sirve para ganar un sustento; ahora es un motivo de vida. Y si no te sientes realizado, te vas.

Es decir, ya no se lleva eso de encontrar un trabajo y pasarte toda tu vida en él al considerarlo un privilegio. No, ahora lo que se considera un privilegio es poder vivir de tu pasión, y si eso no se consigue, se busca el cambio.

Inconformismo y ganas de experimentar cosas nuevas han sido una mezcla muy nefasta para las empresas. Sobre todo en algunos sectores, como el tecnológico o científico, donde escasea la mano de obra y se pagan sueldos muy elevados para atraer a los trabajadores. Y ni así, pues ya no es solo el dinero; son las condiciones.

Pero hay otro factor más que va a dar más fuerza a los trabajadores: cada vez hay menos gente en edad de trabajar. Es decir, en España, cada vez nacen menos niños, hay menos gente joven, la población va envejeciendo (ya hay 9 millones de personas con más de 60 años), y cada vez va a costar más encontrar mano de obra, y además cualificada.

Por lo tanto, aunque siguen habiendo más despidos que renuncias, la tendencia va cambiando y vamos a ver cómo las empresas flexibilizan sus políticas y empiezan a valorar a sus empleados dándoles calidad de vida y salarios dignos a cambio de que no se marchen. Porque sinceramente, ya no les importa hacerlo.

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Si el mercado de bolsas de todo el mundo se vuelve bajista estas son las medias en descenso históricas

enero 12, 2022

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Los mercados bajistas son propios de todo mercado. El más reciente en la renta variable global fue el resultado de la crisis sanitaria por la pandemia del Covid-19 que, en lo económico desembocó en cierres forzosos para las empresas y, en el marco financiero, se desató la volatilidad en los mercados.

Pero ¿cómo son los mercados bajistas? ¿el último se ha alejado mucho del promedio histórico? Debido a que la renta variable estadounidense representa el 60% de la global y que está altamente correlacionada con el resto de entornos bursátiles, nos fijaremos en ésta principalmente.

¿Cómo son los mercados bajistas?

Antes de nada, debemos definir qué es un mercado bajista. Se trata de un período de mercado prolongado en el que una inversión tiene precios que caen. Se caracteriza normalmente por un mercado de valores que ha caído al menos un 20% desde su máximo anterior.

Históricamente, los mercados bajistas se han ido repitiendo a lo largo de los años, pues las expectativas de los inversores de van descontando a través de las cotizaciones. Nos fijamos en su estructura y sus principales características.

Teniendo como referencia la renta variable estadounidense representada por el S&P500, las pérdidas de un mercado bajista son un 35,62% -los mercados alcistas suman una revalorización promedia del 114%-. Comparativamente, el último mercado bajista que experimentó el S&P500, el índice cayó un 33,92% por lo que estuvimos muy cerca del promedio histórico

Son más frecuentes de lo que muchos se pueden creer fruto del espejismo de los últimos años. Hemos presenciado 26 mercados bajistas desde 1928.

También hay que matizar que mercado bajista no siempre va de la mano con una recesión económica. La prueba más evidente es que he esos 26 mercados bajistas desde 1929, pero solo 15 recesiones durante ese tiempo. Los mercados bajistas suelen ir de la mano de una economía en desaceleración, pero un mercado en declive no significa necesariamente que se avecine una recesión.

Se dice que cuando el mercado sube lo hace por las escaleras y cuando baja lo hace por el ascensor, y la estadística lo respalda. Los mercados bajistas tienden a ser de corta duración. La duración promedio de un mercado bajista es de 289 días, o alrededor de 9,6 meses. Eso es significativamente más corto que la duración promedio de un mercado alcista, que es de 991 días
o 2,7 años.

El último mercado bajista fue excepcionalmente corto, 33 días hasta firmar los mínimos, el más corto en el último siglo.

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En promedio, **cada 3,6 años veríamos un mercado bajista*. Por su parte, aunque muchos consideran que el mercado alcista que finalizó en 2020 es el más largo registrado, el mayor fue el que duró desde diciembre de 1987 hasta la caída de las punto.com en marzo de 2000 es técnicamente el más largo -una caída del 19,9% en 1990 casi lo hace saltar-.

A pesar de los múltiples mercados bajistas, han sido menos frecuentes desde la Segunda Guerra Mundial. Entre 1928 y 1945 hubo 12 mercados bajistas, es decir, uno cada 1,4 años aproximadamente. Desde 1945, ha habido 14, uno cada 5,4 años aproximadamente.

Los cuatro peores mercados bajistas

Los mercados bajistas pueden ser muy intensos, los siguientes cuatro mercados bajistas han sido los peores en el último siglo:

El crack de 1929 que abrió las puertas a la Gran
La crisis del petróleo del 1973, que fue seguido por un período de estanflación.
Tras el mayor mercado alcista de la historia, la crisis punto.com.
La crisis de las hipotecas subprime que ha marcado la era de los bajos tipos de interés.

Bearchart

De ellos, el mercado bajista de septiembre de 1929 a junio de 1932 resultó en una pérdida del 86,2% para el S&P. Los otros ni siquiera están cerca, con pérdidas del 56,8% en 2007-09, 49,1% en 2000-02 y 48,2% en 1973-74. Después de la caída de 1929-32, las acciones no recuperaron su máximo anterior hasta 1954.

Como dato interesante, tres de los cuatro peores mercados bajistas fueron precedidos por una alta valoración. Entre los cuatro peores mercados bajistas con más del 40% de pérdidas, comenzaron con una valoración de mercado algo extrema. La única excepción es el mercado bajista de 1973 causado por el embargo petrolero árabe y la recesión subsiguiente, pero al principio también tuvo un PER por encima del promedio.

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Mercado laboral, impuestos y pensiones: estas son las principales medidas económicas del plan de recuperación que España ha enviado a Europa

mayo 7, 2021

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El Gobierno de Sánchez ha enviado a Bruselas su plan para poder gastar 140.000 millones de euros del fondo de recuperación del coronavirus de la UE. Y es que el dinero no era gratis, nunca lo fue, viene a cambio de reformas.

Recibiríamos 70.000 millones de euros de subvenciones que Madrid planea aprovechar entre 2021 y 2023, el gobierno tiene la intención de obtener una cantidad equivalente de préstamos, en condiciones muy ventajosas, entre 2024 y 2026.

El gobierno ha sido criticado por la falta de claridad sobre las tres reformas más sensibles del plan, que afectan las pensiones, el mercado laboral y el equilibrio fiscal del país. Por ello, vamos a explicar qué está prometiendo Sánchez a Europa.

Mercado laboral: el foco centrado en simplificar y la flexibilidad

Para nadie es una sorpresa afirmar que el mercado laboral español destaca por su alta ineficiencia y dualidad, pues existen desequilibrios profundos que agravan los ciclos económicos y terminan lastrando los aumentos de productividad. Todo ello ha ocasionado un elevado desempleo estructural y juvenil.

España presenta una tasa de temporalidad muy superior a la media de los países de la UE, una alta prevalencia del trabajo involuntario a tiempo parcial, y una elevadísima rotación de contratos de muy corta duración. Todos estos factores llevan a la precarización del mercado laboral, y destaca España en 2020 con una temporalidad del 24%.

Por ello se pide, en primer lugar, la simplicidad de las modalidades contractuales de nuestro mercado laboral. Para que se reduzca la temporalidad es necesario simplificar los tipos de contratos, reduciéndolos a tres (estable, temporal y de formación/prácticas), generalizar la contratación indefinida y devolver al contrato temporal la causalidad que se corresponde con la duración limitada.

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Por otra parte, se apuesta por la flexibilidad pero sin esos contratos temporales: "la reforma debe garantizar que las empresas pueden adaptarse con rapidez a los cambios en el contexto económico, con mecanismos alternativos a la alta temporalidad y el encadenamiento de los contratos de muy corta duración". Esa flexibilidad vendría de la mano de potenciar el uso del contrato fijo-discontinuo para actividades cíclicas y estacionales y reforzar el control de la contratación a tiempo parcial, en especial en lo relativo a la jornada irregular y las horas complementarias.

En tiempos de crisis, esa flexibilidad vendría a proporcionar flexibilidad interna a las empresas y estabilidad en el empleo ante caídas transitorias en la actividad empresarial, con un foco especial en la formación de los trabajadores. Consistente en reducción de jornada o suspensión del contrato por crisis de empresa, permitiría reforzar la inversión en formación de los trabajadores durante los periodos de baja actividad, minimizar el recurso al despido, salvaguardando el vínculo contractual del trabajador con la empresa.

Y, con el fin de cubrir la financiación de las prestaciones y la compensación de las cotizaciones a la seguridad social, en línea con el modelo de otros países europeos, se creará un Fondo tripartito, cuyo funcionamiento será acordado mediante el diálogo social.

Las políticas activas de empleo han sido un verdadero fiasco en España, y a ello se destinan entre 6.100 y 6.500 millones de euros a Políticas Activas de Empleo y, además, el SEPE solo coloca un 2% de los asalariados. Para tratar de solucionar este problema, se buscará identificar los programas servicios e itinerarios más eficaces para hacer una asignación eficiente de los recursos públicos.

Se sugiere incorporar incentivos orientados al cumplimiento de objetivos en la asignación de recursos en la Conferencia Sectorial y en las retribuciones de los responsables de orientar y formar a los demandantes de empleo. Plantea diseñar una estrategia que involucre a los agentes locales, ya que la dimensión local en España es limitada. Propone incorporar al Sistema Nacional de Empleo (SNE) la mejora del acceso a los datos, incrementar su calidad y adecuar la arquitectura tecnológica.

Las subvenciones y bonificaciones a la contratación suponen alrededor del 25% del gasto total en políticas activas del mercado de trabajo. No sirve para mucho y, de ahí, se simplificará los incentivos y los requisitos de las empresas beneficiarias, mejorar los programas de formación y asegurar una mayor coordinación entre todas las administraciones.

Según lo anunciado, no se ataca al coste del despido, uno de los problemas históricos para nuestro mercado laboral. España destaca por ser uno de los países desarrollados con un coste de despido notablemente más alto que la media de los países de la OCDE, lo que dificulta la plena flexibilidad en la dinámica laboral.

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A pagar... Llegan los impuestos

Bajo el eufemismo "modernización del sistema tributario español que permita adecuar este a las tendencias internacionales sobre imposición del siglo XXI", se buscará que el contribuyente medio pague más y el Gobierno ya sabe cómo.

En primer lugar, "lo verde" será la escusa perfecta para que las clases medias españolas paguen más impuestos. Nos dicen que debemos adaptar nuestra sistema fiscal para interiorizar las externalidades medioambientales. Y, de ahí, iríamos a fomentar el uso de energías menos contaminantes. Revisar la fiscalidad del sector aéreo para actuar sobre las emisiones de esos sectores.

En otras palabras, castigar al diésel y pagar un sobreprecio por viajar en avión. De hecho el gobierno buscó esa subida a los 34,5 céntimos desde los 30,7 céntimos por litro, una medida que no prosperó para integrarse en los PGE2021. Y en el sector de la aviación, un estudio de la Fundación Alternativas, próxima al PSOE,c alculaba un coste adicional de 4,47 euros para los viajes de corta distancia, 23,22 euros para media distancia y 41,99 euros para los trayectos de largo alcance ¿el objetivo? Recaudar 1.300 millones de euros.

Existen una gran variedad de impuestos autonómicos sobre residuos y se busca una estrategia nacional para no dar lugar al "turismo de residuos". De ahí nacería el impuesto sobre el depósito de residuos en vertedero y a la incineración, el impuesto que grave los envases de plástico no reutilizable y una modificación del Impuesto sobre los Gases Fluorados de Efecto Invernadero

Por otra parte, las carreteras quedan soportadas por todos los españoles a través de los PGE ¿y si solo pagan quiénes las usen? Ese sería el nuevo enfoque: instaurar un sistema de pago por el uso de la red vial para finales de 2023 o principios de 2024.

Mapa Carreteras De Pago Espana

Además se están estudiando hasta trece beneficios fiscales seleccionados por el grupo de trabajo por su importancia cuantitativa y cualitativa que se realizará a lo largo del período 2021 a 2023. Ya se han modificado los beneficios fiscales de los planes de pensiones en el IRPF, y el tipo reducido de IVA para bebidas refrescantes, zumos y gaseosas con azúcares o edulcorantes añadidos. Vamos a más...

Se estima que una parte importante de las políticas de gasto se instrumentan a través de beneficios fiscales. El conjunto de ellos supone una cuantía próxima a los 60.000 millones de euros (5 puntos del PIB) y cubren un amplio espectro de políticas relativas al fomento del empleo, la provisión de servicios sociales, al complemento de las pensiones, etc.

A partir de aquí, en el primer trimestre de 2022, 2023 y 2024, se presentarán el correspondiente informe y las conclusiones del análisis de los beneficios fiscales analizados en el ejercicio anterior y, en su caso, se tomarán las decisiones de reforma.

Pensiones: Influyendo en el Pacto de Toledo

Las pensiones es el tema que más se ha atascado en la realidad española en los últimos años. Hemos consumido el Fondo de Reserva de la Seguridad Social y ahora el gasto de las pensiones se nutre de los Presupuestos y no sólo de las Cotizaciones Sociales, lo que demuestra la insosenibilidad del sistema, con una alta influencia de os factores demográficos a largo plazo.

Se buscaría una asunción desde el Estado de partidas de gasto que en la actualidad son sufragadas a través de cotizaciones sociales limitando la capacidad del sistema para afrontar el volumen de gasto en pensiones.

Además, se persigue la aproximación de la edad efectiva de jubilación a la edad legalmente establecida. Ahora tenemos el aumento progresivo de la edad de jubilación ordinaria de 65 a 67 años en 2027 (actualmente es de 65 años y 10 meses). Esta reforma de 2011 ya está mostrando resultados pues la edad de jubilación real ha pasado de los 63,8 años en 2010 a 64,1 en 2017, acelerando hasta los 64,6 en 2020. Se modificarian los coeficientes reductores para la jubilación anticipada voluntaria, para incentivar la permanencia en el empleo y eliminar los elementos regresivo.

Jubi

Desde el punto de vista de los ingresos, los autónomos a pagar. El 85% del colectivo lo hace por la base mínima, del resto, menos del 9% lo hace por bases que no superan 1.964,70 euros. La cotización de los trabajadores autónomos de acuerdo con los ingresos reales derivados del desarrollo de su actividad sería el factor clave para condicionar las cotizaciones.

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Así está cambiando el mercado inmobiliario por el teletrabajo

junio 28, 2020

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El teletrabajo forzado por los confinamientos de la COVID19 así como la crisis económica están cambiando el mercado inmobiliario. No sólo porque el precio de la vivienda esté bajando ahora (entre un 4 y un 30% según los expertos), sino porque están cambiando las necesidades, tanto de familias como de empresas.

Si las condiciones de pandemia continúan con cuarentenas intermitentes o el teletrabajo se impone como algo común, la demanda de las familias va a cambiar para sus hogares, pero también lo va a hacer para las empresas, que van a demandar un tipo de espacios que podrían ser completamente diferentes a lo que había antes.

¿Adiós a los rascacielos?

En los últimos años hemos visto como se han estado inaugurando rascacielos de oficinas en las grandes ciudades, así como proyectando nuevos. The Shard en Londres, el nuevo World Trade Center en NY, la Torre Reforma en México, la Torre de Shaghai en el distrito de Pudong,la Lotte World Tower en Seoul, el 30 de Hudson Yards en Nueva York o incluso la Torre Sevilla en dicha ciudad (a menor escala) son grandes torres de oficinas inaugurados en esta última década. Las ciudades han permitido y querido extenderse en vertical y alcanzar el cielo, así como ser vistas de lejos.

Esto podría cambiar. En Londres ante la incertidumbre ya se están retrasando varios proyectos de rascacielos que iban a cambiar el panorama urbano de esta ciudad. Es cierto que Reino Unido se enfrenta a una doble incertidumbre, a la de la COVID19 hay que añadir la incertidumbre que tiene el Brexit pero esto puede significar que Londres es el canario en la mina del desarrollo urbano. Existen empresas que de trabajar en la City, están optando por usar una oficina virtual (o business centre) y pagar sólo por el uso de la oficina que consideran adecuado. Ahorran costes y sus empleados ahorran el tiempo y coste de transporte diario al trabajo.

Proyectos cuya fecha de finalización estaba prevista para 2020, se han retrasado a 2021. Además proyectos como el 1 de Undershaft, o edificio Trellis están retrasándose. Es decir, puede que en un futuro haya menos demanda de oficinas, ya que la gente podróa optar a trabajar desde su casa. En ese caso los rascacielos que están diseñados para aprovechar más el espacio pequeño en localizaciones concretas, dejarían de tener sentido.

¿Hola suburbia?

Pensemos dónde vive la mayor parte de la gente en las grandes ciudades, no en el caro centro, sino muchas veces en barrios residenciales o ciudades dormitorio a las afueras. Al sur de Madrid las ciudades de Móstoles, Getafe, Leganes, Fuenlabrada, Alcorcón y Parla suman alrededor de un millón de habitantes. Estos seis municipios en conjunto formarían la tercera ciudad del país tras Madrid y Barcelona. En el área metropolitana de Barcelona sucede algo parecido, Hospitallet del Llobregat, Badalona y Santa Coloma de Gramanet suman alrededor de 600.000 habitantes, lo que en conjunto les colocaría entre las ciudades más grandes de España. Todo en lo que se considera las afueras de la ciudad.

Si los trabajadores de estas ciudades que trabajan en la gran urbe optaran por dejar de trabajar, al tener los servicios que necesitan en su día a día en su localidad, seguramente dejarían de tener incentivos para desplazarse al centro, probablemente gastando su sueldo más en estos municipios que tienen muchos servicios que puedan necesitar.

Esto ya lo comentan en The Guardian sobre como las afueras de las grandes ciudades del Reino Unido están en auge los comercios y hostelería, que comienzan a tener demanda por sus residentes que dejan de gastar en el centro de la ciudad para hacerlo en las afueras. Además de que se está incrementando la demanda de viviendas que disponen espacios al aire libre, áss adecuadas para pasar una cuarentena si fuera necesario. En este caso, las casas ganan frente a los bloques de pisos como opción a elegir.

Esto podría acelerarse hacia ciudades más pequeñas si hubiera un “éxodo inverso” a las ciudades más pequeñas por parte de los teletrabajadores, aunque no me extrañaría que tal como se plantea el teletrabajo ahora, se espere que los trabajadores estén a una distancia razonable de su sede de trabajo, quizás medida en tiempo. En ese caso, quizás junto con lo comentado anteriormente, podría hacer que las personas optaran por viviendas suburbanas más baratas.

Hoteles, centros comerciales, plataformas lógísticas…

En 2019 España recibió 83,7 millones de turistas, uno de los países que más visitantes recibió en el mundo. Según un informe de KPMG dependiendo de la actividad de estos hoteles, habrá una vuelta al turismo, pero dependiendo de la medida en la que esta se sostenga recuperarán más o menos su valor los activos hoteleros.

Los centros comerciales están en una mala situación. Se calcula que al inicio del estado de alarma el 90% de los espacios retail se encontraban cerrados. De hecho las empresas están renegociando los contratos, ya que esperan una recuperación lenta del consumo.

Por último, el suelo logístico se ha visto beneficiado de los cambios de tendencia entre los consumidores que han pasado a comprar cada vez más de modo online. Se espera que se pongan cada vez más centros logísticos cerca de los núcleos de población para abaratar costes y distribuir mejor las ventas online. Por otro lado, el suelo industrial se ha visto perjudicado ante la necesidad de algunas actividades, como por ejemplo la automoción o la aeronáutica, de parar su actividad o la necesidad de adaptar su sistema de trabajo a ciertas medidas higiénicas o de aforo.

El sector inmobiliario está cambiando, ya lo estaba haciendo antes, pero la enfermedad del coronavirus y las medidas relacionadas lo han hecho cambiar más todavía. ¿Qué más cambios creen los lectores de El Blog Salmón que habrá en el futuro?

Más información | pwc, Cushman & Wakefield

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El mercado del alquiler en pleno shock

abril 6, 2020

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El mercado del alquiler probablemente sea uno de los que más incertidumbre soporta por el confinamiento durante el estado de alarma. Se ha denegado la apertura de numerosos establecimientos comerciales no catalogados como venta de productos de primera necesidad y las propias familias que deben afrontar el pago del alquiler de su vivienda.

Y es que las pymes y autónomos integran muchos costes que siguen presentes y están llevando a los negocios a serias adversidades en un momento de tensión de liquidez. El coste del alquiler en el contrato, es de carácter fijo, lo que complica la situación económica para la viabilidad de la empresa en situación de cese de actividad.

Lo mismo ocurre en el mercado del alquiler de la vivienda. Se está impidiendo la gente trabajar para obtener renta, pero a su vez las necesidades de consumo siguen presentes. No estamos hablando de importes pequeños, el precio del alquiler en España alcanza una media de 674 euros al mes, destacando el caso de las provincias de Madrid y Barcelona con 819 y 769 euros respectivamente.

Hacer frente a la renta del alquiler sin poder abrir el negocio

Muchas empresas se encuentran con una terrible realidad a raíz del confinamiento decretado, sus establecimientos no están catalogados para la venta de productos de primera necesidad y por lo tanto, no pueden proceder a la apertura para obtener ingresos.

Y es aquí donde empiezan los problemas serios tanto para el dueño del negocio, el arrendatario, como el propietario, el arrendador. Se encuentran ambos que ante la imposibilidad de venta, existen problemas de liquidez para hacer frente al pago del alquiler estipulado en el contrato y nace un conflicto entre las partes.

Compra Venta De Inmuebles

En este caso ¿qué soluciones se ponen encima de la mesa? Algunas empresas están optando por diferir el pago durante el tiempo en el que el establecimiento permanezca cerrado, ajustando la distribución de la cuantía en los siguientes meses. La premisa para este acuerdo es que se presupone un golpe coyuntural y que el negocio será capaz de generar flujos de caja en el futuro que permitan hacer frente a la obligación de pago.

Otras soluciones que se proponen sobre la mesa es la revisión del contrato alquiler para ajustar el importe. En este punto se valora que el impacto económico, no es solo un factor coyuntural, sino tiene un alcance estructural que condicionará la evolución de los ingresos y una nueva realidad para el mercado del alquiler.

Desde la parte del arrendatario, algunos ya están exigiendo la exoneración de la cuantía para este periodo, algo que en principio puede parecer difícil de implantarse cuando las partes se han obligado en la prestación de un servicio y el pago de una cuantía, pero hay un supuesto en el que se puede exonerar: En el supuesto de fuerza mayor.

La causa de fuerza mayor (artículos 1.105 y 1.184 del Código Civil) describe una situación sobrevenida por la que no ha sido factible el cumplimiento del contrato. Y es en ese punto que el deudor quedaría liberado cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible. Debido a que el confinamiento es un decreto publicado en el BOE, nos hayamos en un factor legal que puede ser utilizado como justificación para aplicar los artículos mencionados.

La complicada situación de las familias que viven de alquiler

El mercado del alquiler de la vivienda ha ganado trascendencia en España en los últimos años y la población que vive en régimen de alquiler es el 22,9%.

Alquiler

La pérdida masiva del empleo, con una expulsión de más de 830.000 afiliados en la Seguridad Social, nos da una idea de la magnitud de las dificultades en la obtención de renta que repercutirá, consecuentemente, el la capacidad de hacer frente el pago de la vivienda de alquiler.

Debido a esta realidad, el Gobierno español aprobó unas medidas de ayuda enfocadas a los inquilinos que atraviesan dificultades, y que según los datos del gobierno estarían dirigidas alrededor de 500.000 inquilinos por las duras consecuencias económicas sufridas.

Estas medidas incluyen micropréstamos a los inquilinos vulnerables que se reembolsarán sin intereses ni comisiones hasta seis años -se incluye un plazo adicional de cuatro años si ha sido imposible en ese tiempo- para aquellos que han sufrido la pérdida del empleo o una reducción de horas, una extensión de 6 meses para los contratos de alquiler que finalizan el 1 de abril de este año y, también, la prórroga de los desahucios hasta seis meses después de finalizar el estado de alarma.

Todas estas medidas recogidas en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, no permiten un ajuste en las sobrevaloraciones existentes en los alquileres porque, de algún modo, se está subvencionando los altos precios en las rentas de estos inmuebles en un momento propicio para los ajustes. Al mismo tiempo, si no se puede expulsar a los inquilinos que carecen de una solvencia, lo lógico es pensar en una disminución de la oferta de alquileres, en favor de la venta de vivienda, lo que llevaría a mantener los altos precios en determinadas zonas.

También se ha establecido una diferenciación entre los diferentes propietarios que reciben el alquiler. En un lado, tenemos que los pequeños propietarios, aquellos con 10 pisos o menos. Ellos recibirían el correspondiente pago del alquiler en su totalidad.

Pero, en el lado opuesto, con 11 viviendas o más, nos encontramos a aquellos grandes propietarios con múltiples inversiones en propiedades inmobiliarias, y se establece la opción de reducir el 50% del alquiler del inquilino o bien la reestructuración en 3 años.

Debido a que, según el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana, se calcula que en una horquilla del 85% y del 90% del mercado del alquiler está en manos de pequeños propietarios, esta diferenciación no tendría un gran impacto dentro del mercado del alquiler.

Como punto positivo tenemos que, por ahora, se retrasa la limitación de los alquileres. Si recordamos, a finales del mes de febrero, el Ministerio de Fomento liderado por José Luis Ábalos, expuso las líneas generales para implantar el índice de precios del alquiler para las zonas tensionadas.

El objetivo de esta medida es controlar los precios del alquiler en aquellas zonas que en los últimos años hayan experimentado subidas de precio desorbitadas como puedan ser Madrid y Barcelona. Se desconocía (y se desconoce) la metodología de cálculo para confeccionar el índice pero los sindicatos mayoritarios CCOO y UGT, apostaron por implantar el índice en aquellas zonas en las que el coste medio del alquiler superará un 25 o 30% en los ingresos medios de los hogares de los residentes.

Este tipo de medidas al final hubieran incrementado la incertidumbre del mercado del alquiler en un momento de shock, tal y como ha pasado en Berlín. No solo porque la metodología de cálculo del índice pueda diferir de la realidad en pleno shock económico, sino que, para muchos propietarios, la renta obtenida no compensa el riesgo asumido para la amortización de la inversión. Además, una medida de este calado termina discriminando a los perfiles menos óptimo para acceder a la vivienda de alquiler.

Enero fatídico en el mercado laboral

febrero 6, 2020

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A día de hoy, el desempleo sigue siendo el principal problema de España. Y no es para menos con una tasa de parados del 13,80%. Pero desde la comunicación del Gobierno se está tratando de silenciar el hundimiento de la buena dinámica que habíamos visto en el mercado laboral en los últimos años.

Cuando aparecen los datos sobre la evolución del mercado laboral el Gobierno pone énfasis en el valor absoluto (análisis estático) pero no en los valores relativos (análisis dinámico) para ver cómo están evolucionando los principales indicadores del mercado laboral frente al histórico. De ahí, que muchas veces se tienda a reflejar análisis dispares.

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En enero hemos visto que el número medio de afiliados a la Seguridad Social alcanzó una cifra total de 19.164.494, tras crecer en los últimos doce meses en 345.194 trabajadores. Se trata de la cifra más alta de afiliados en un mes de enero. Ese es una análisis estático pero ahora hay que ver que representa cada una de las variables mencionadas comparadas con su histórico.

Si nos vamos al análisis dinámico, esa variación de afiliados representa el 1,83%. Para poner en contraste este dato, hay que ver el mismo mes de años anteriores. Y en los cinco años anteriores hemos tenido mejores meses de enero. Frente al año anterior, perdemos en la variación de afiliados un punto en el dato relativo y punto y medio en comparación a los dos últimos años.

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Este es una análisis en los doce últimos meses, pero ¿y el propio mes de enero? En el mes de enero se han perdido 244.044 afiliados, esta cifra representa el 70% de todo lo creado en los últimos doce meses. Por supuesto en el mes de enero se tiende a producir una pérdida de afiliación por el fin de la campaña navideña. Pero se trata del peor dato desde el año 2013 a la que se ha vinculado el impacto de las tormentas en las campañas agrícolas de temporada.

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Los datos del paro siguen el mismo patrón...

El número de desempleados registrados en las oficinas de los Servicios Públicos de Empleo ha subido en 90.248 personas en el mes de enero frente mes anterior. Nos encontramos con un total de 3.253.853 parados.

El número de parados frente al mes anterior representa una medición mensual relativa del 2,85%, un dato pésimo de toda la etapa de crecimiento de la economía española y más si tenemos en cuenta que en el año 2013, el incremento en enero de parados fue incluso menor, el 2,72%.

Si nos fijamos qué ha sucedido en los últimos doce meses, los datos evidencian una desaceleración en la caída de la tasa de desempleo. Entre 2015 y 2018 vimos como el desempleo estaba cayendo a ritmos entre el 6% y el 9,4%, un escenario muy positivo con la alta tasa de parados que sufría España.

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Ya en 2019 vimos un inicio del deterioro en el dinamismo, pues el desempleo bajaba un 5,49% interanualmente, pero lo peor de todo ha venido este año con el mes de enero y una caída de únicamente el 0,97%.

Hay sectores que ya están notando esa realidad. En los doce últimos meses, la tasa de desempleo en la Agricultura ha subido un 4,42% aportando 6.342 parados más y hay que empezar a poner atención en servicios que el dato de desempleo ha caído en 10.791 personas -variación relativa del -0,47%- y si miramos en enero del año pasado la caída del paro en servicios era de 100.340 desempleados.

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Otro punto de reflexión, los jóvenes menores de 25 años. Si el año pasado los jóvenes desempleados eran 26.795, hoy son 27.204. Tas años de caída del desempleo entre jóvenes se está revirtiendo la tendencia.

Para el Gobierno, el incremento del SMI del 22,3% hasta los 900 euros del año anterior no ha tenido consecuencias. Sin embargo, como vemos, analizando los 12 últimos meses se ha producido un severo recorte en el dinamismo que habíamos visto en el mercado laboral.

Y es que al final, el SMI nos refleja un nivel determinado políticamente para acceder al mercado laboral legal, y ese coste laboral hay que rentabilizarlo para seguir con en proceso de contratación y no imputar pérdidas por contratar. De ahí, vienen los malos datos y que afecten negativamente a los segmentos menos productivos. Subir el SMI fue un error y la subida de este año es otro error.