Por qué lo más importante de tu hipoteca actual y la que contrates son las condiciones de cancelación y subrogación
Los tipos de interés están subiendo en casi todas las economías mundiales (quizá con una notable excepción). La zona euro va algo más lenta que otras economías pero ya ha subido los tipos al 0,5% y se prevee que suba otro medio punto en septiembre. Y esto se ha propagado a las hipotecas, ya que el euribor ha pasado de un -0,5% del año pasado a rozar el 1,3%, una subida de casi dos puntos.
Todas estas subidas son para controlar la inflación y llegará el momento en que esté controlada, de hecho los precios energéticos siguen disparados pero por ejemplo los alimentos o el transporte ya están viviendo una normalización de sus precios. Por lo que no sería raro que después de estas subidas de tipos vengan, de nuevo, las bajadas. Y por supuesto, ante la incertidumbre, es mejor protegerse.
¿Qué tipo de hipoteca conviene ahora?
Hasta hace unos meses, cuando se veía que los tipos iban a subir pero todavía no lo habían hecho y había ofertas interesantes por parte de la banca la decisión estaba clara: el tipo fijo daba seguridad a largo plazo.
Ahora la cosa parece más complicada. De esas hipotecas al 1% o 1,5% hemos pasado al 2,5% o incluso entidades que no las quieren ofertar. Por tanto algunos hipotecados se están decantando por la hipoteca a tipo variable y esperar que escampe el temporal y vuelvan a bajar los tipos.
Sin embargo la incertidumbre sigue siendo importante. Si los precios energéticos siguen disparados puede que las subidas de tipos sigan siendo importantes y los tipos altos duren bastante tiempo. No se puede saber. Incluso si hay una recesión puede que los Bancos Centrales piensen que su mandato más importante es el control de los precios, como pasó en los años 80, y hasta que no esté bien controlada la inflación no vuelvan las bajadas de tipos, pase lo que pase en la economía.
Por tanto, desde mi punto de vista, las hipotecas a tipo fijo siguen siendo las más interesantes (es el mejor consejo financiero viral que se ha dado jamás). Permiten un control de las finanzas con menos incertidumbre, con una cuota que se sabe cuál va a ser en toda la vida del producto. Pero entonces hay que fijar un camino para un escenario de tipos bajos. Y esto, en una hipoteca de tipo fijo, se hace negociando otras condiciones.
Las condiciones de cancelación, subrogación y novación
En el caso de tener contratada una hipoteca a tipo fijo y los tipos bajan se pueden explorar otras vías para recoger esta bajada de tipos. La principal es subrogar la hipoteca a otra entidad que proporcione mejores condiciones. Antes de hacerlo siempre hay que ofrecer al banco actual la posibilidad de mejorar las condiciones e igualarlas a la de la nueva oferta, y esto sería una novación de la misma.
En ambos casos (subrogación o novación) hay una comisión máxima por ley, que es el 0,5% en los primeros cinco años de la misma y el 0,25% después. Esto es así si la hipoteca está firmada después de 2019, si es antes es algo más complicado. Estos valores son máximos, así que es importante intentar que el banco fije un valor inferior para que el cambio de banco sea más barato.
La compensación por cancelación está también limitada por ley a dichos valores, y aunque normalmente no es conveniente cancelar la hipoteca y contratar otra (es mucho más caro que simplemente subrogar) puede que haya casos en los que sea la única vía.
Ahora bien, existe una figura legal que puede hacer la operación excesivamente cara: la compensación por riesgo de tipo de interés por pérdida de capital. Esto está excesivamente abierto en la ley: básicamente dice que al cambiar la hipoteca de banco este pierde unos ingresos previstos y si los tipos están más bajos estas pérdidas no va a poder ser compensadas con nuevas inversiones. En este caso el banco calcula lo que va a perder y se lo tenemos que pagar, a no ser que ponga otra cosa en el contrato.
Algunos bancos establecen un límite, por ejemplo el 1% del capital pendiente, que sería una buena cifra. Hay que tener cuidado con esta clausula porque puede hacer que el cambio de banco sea completamente imposible a nivel financiero. Hay que luchar para que este limitado en el contrato y sea un valor razonable.
La importancia de la negociación
Y es que todo esto parece muy tedioso: en medio de una búsqueda de casa, la tasación, las conversaciones con múltiples bancos, encima negociar las condiciones. Y luego una vez que se ha conseguido y se ha salido de todo el proceso, bajan los tipos y hay que empezar de nuevo para intentar una subrogación o una novación. ¿De verdad merece la pena? Pues sí, hay que tener en cuenta de que estamos hablando de cifras muy altas. La diferencia entre pagar durante 30 años por una hipoteca de 200.000 euros un 1,5% de interés o un 3% son 55.000 euros.
Por tanto es importante dedicarle tiempo y esfuerzo a estas condiciones. Muchas veces los seres humanos dedicamos tiempo innecesario a cosas de poca importancia, como por ejemplo dónde es más barato el detergente, y no en este tipo de decisiones financieras que pueden ahorrar una cantidad de dinero ingente. Es cierto, es mucho más fácil elegir el detergente más barato, pero el rendimiento es muchísimo menor. Las cosas importantes de la vida necesitan dedicación.
