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Parques contra viviendas: así es la tensión entre insiders y outsiders que ganan los primeros y eleva los precios de la vivienda

Una de las leyes universales de la economía es la de la oferta y la demanda. Si hay más oferta que demanda los precios tienden a bajar y viceversa. Y el mercado de la vivienda no es una excepción, aunque sí tiene una característica especial: como es un mercado que va por zonas y el terreno es limitado, hay veces que ante una demanda descomunal no hay suficiente oferta. Es por eso que hay zonas tensionadas de precio, sobre todo en determinadas zonas de grandes ciudades.

Sin embargo existe la posibilidad de multiplicar el limitado suelo de una zona tensionada y consiste en construir viviendas en altura, en mucha altura. Pero cuando se proponen este tipo de proyectos empieza a haber contestación. En el fondo hay una guerra soterrada.

Los insiders

Por un lado tenemos a los insiders, aquellos que ya tienen una vivienda en la zona. Para ellos cualquier cosa que implique que haya más viviendas en la zona es algo negativo para sus intereses: por un lado serán más personas disfrutando de los mismos servicios, por lo que las calles estarán más abarrotados y habrá más gente en comercios, usando las bibliotecas o los colegios.

Además, esta creación de viviendas hará que los precios tiendan a la baja, lo cual no es de interés para alguien que tenga una vivienda en la zona. Puede que no lo digan abiertamente cuando intentan influir en contra de un proyecto, pero este es un factor importante.

Y por último está el coste de la oportunidad. Si los insiders logran que no se construya un edificio y en su lugar algo agradable, como un parque, la calidad de vida de estos aumentará. Lograr parar el desarrollo urbanístico es, por tanto, un cúmulo de ventajas para estos insiders.

Los outsiders

Por otro lado están los outsiders. Ellos sí están interesados en que se hagan más viviendas en la zona. Pero tienen poca influencia. Por un lado, no viven allí así que no participan en los foros locales, no tienen un vínculo para asociarse (como por ejemplo sí que tienen los insiders, asociaciones de barrio) e incluso a veces no votan allí.

Además su interés en que se construya vivienda es algo difuso. Sí, es cierto que quieren más vivienda en el barrio pero si no la hay pueden buscar en otro sitio. Realmente no hay algo que les una tan fuertemente al barrio en cuestión como para implicarse en que salga un proyecto de vivienda en altura.

Por tanto tenemos a insiders con intereses muy claros y con fuerza y por otro los outsiders cuyos intereses son menos fuertes. Y, por supuesto, suelen ganar los insiders. Y la vivienda sube de precio porque sigue habiendo más demanda que oferta.

El caso de la Ermita del Santo, en Madrid

Esto puede parecer un caso teórico, pero es una realidad de la que se ven múltiples ejemplos. El último, el que me ha inspirado este artículo, es el de la construcción de 600 viviendas en la Ermita del Santo, un antiguo centro comercial de Madrid.

El proyecto implica la demolición de un centro comercial y la construcción de torres de hasta 28 pisos de altura, una buena idea para rebajar la tensión de precios en la zona. De hecho habrá también viviendas de protección.

Sin embargo los vecinos y la oposición municipal se oponen al proyecto por considerarlo un "pelotazo" urbanístico y que se destruyen zonas verdes. Y no es más que un capítulo más en la guerra entre insiders y outsiders. Es cierto que en esta ocasión los outsiders tienen las de ganar porque una recalificación suele implicar mucho dinero.

Lo curioso es que los mismos que se oponen al proyecto (oposición municipal) luego predican en contra de los precios de la vivienda en Madrid. Esta es una solución: construir en altura. Sin embargo parecen querer la tortilla sin romper los huevos: casi todo en esta vida tiene pros y contras, y no se puede lograr una cosa sin obtener la otra. Yo también estoy a favor del bien y en contra del mal, todo el mundo quiere viviendas bajas, baratas, con parques y barrios bien dotados de servicios, pero en Madrid hay mucha demanda de vivienda y hacen falta más. Las soluciones mágicas no existen.

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el-bce-saca-su-‘bazooca’-contra-el-coronavirus:-750.000-millones-adicionales-para-manipular-el-mercado-de-deuda

El BCE saca su ‘bazooca’ contra el coronavirus: 750.000 millones adicionales para manipular el mercado de deuda

La epidemia por el COVID-19 está hundiendo las perspectivas de la economía mundial en las proyecciones macroeconómicas que desarrolla el personal del Banco Central Europeo (BCE). Como ya podíamos imaginar, la conclusión es que este año la actividad global será notablemente inferior a las previsiones anteriores.

Debido a este cambio brusco en las perspectivas económicas, hemos visto en estas semanas una volatilidad en los mercados financieros disparada, subidas en las primas de riesgo y hundimientos bursátiles impulsados por un pánico inversor en el que se están descontando los menores flujos futuros en la actividad empresarial de las empresas cotizadas.

Ante este panorama, ayer, el BCE dirigido por Christine Lagarde mostró la artillería pesada para iniciar la compra de activos temporales de valores del sector público y privado y tratar de contrarrestar la realidad reflejada en los mercados durante las últimas semanas. Este nuevo programa de compra de emergencia pandémica tiene un volumen de 750.000 millones de euros y las compras se impulsarán hasta finales del año 2020.

El programa cubrirá todos los activos elegibles bajo el programa actual de flexibilización cuantitativa, deuda pública y corporativa, y se extenderá a documentos comerciales de suficiente calidad crediticia, incluyendo la deuda del gobierno griego.

Pero lo más llamativo de todo es que el BCE considerará aumentar sus límites autoimpuestos. El BCE podrá comprar deuda con un vencimiento de tan solo 70 días (anteriormente quedaba establecido hasta un año), y no se aplicará un límite para comprar no más del 33% de la deuda de ningún país en circulación.

Con estas medidas para intervenir el mercado secundario de deuda, hubo un giro en las expectativas de los inversores, con caídas en las primas de riesgo por la caída de las rentabilidades de la deuda. El caso más extremo lo tenemos en Grecia con una caída de más de 200 puntos básicos para los bonos a 10 años de Grecia, pasando de una TIR del 4% a un nivel ligeramente inferior al 2% y reduciendo la brecha entre la deuda de las economías más fuertes de la Eurozona.

Grecia

Intervenir hasta romper los límites

Si sumamos las medidas impulsadas por la autoridad monetaria europea juntamente a las ya establecidas durante 2020, veremos una intervención total de 1,1 billones de euros, el mayor monto anual de un programa. Este monto habrá que añadirlo a los casi 5 billones de activos acumulados en compras.

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No es la primera vez que vemos actuar el BCE de un modo plenamente intervencionista, pero sí es la primera vez en el que se pretende romper las reglas previamente establecidas.

Aventurarse en el mercado de papel comercial es una novedad para la institución, pero la medida más cuestionada sería elevar los límites establecidos al comienzo del programa en 2015, porque abordaría las preocupaciones de que el banco central violaría la ley de la Unión Europea al financiar a los gobiernos.

Hasta la fecha, el nivel límite del 33% de los bonos en circulación se había acercado al emisor de bonos de referencia Alemania y algunos países más pequeños. Rompiendo el límite, se pretende centrar su estímulo donde más se necesita y extenderlo por el tiempo que se desee.

No está claro que esta acción pueda llevarse a cabo porque hay detrás desafío legal, debido a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea señaló específicamente estos umbrales en un fallo de 2018 cuando argumentó que el BCE no estaba incumpliendo una prohibición de financiamiento monetario.

Un mercado de deuda 'fake'

En un escenario de no intervención en el mercado de deuda, aquellos países que entrañan mayores riesgos en relación a sus altos niveles de deuda pública y la evolución de sus respectivos déficits son castigados con mayores intereses por la emisión de su deuda.

De este modo, se establece una clara relación entre intereses y riesgo. Aquellos países que ven imposible financiarse en los mercados por los altos intereses exigidos, deben ajustarse a su realidad financiera cuadrando ingresos y gastos en favor de la estabilidad presupuestaria. Por lo tanto, los mecanismos de mercado permiten una clara identificación de los riesgos subyacentes de los emisores.

Pero el problema existente es que la autoridad monetaria europea ya hace tiempo que ha olvidado los fundamentos del mercado, y pretende rizar el rizo, cada vez más, para mantener la percepción de los riesgos de manera aislada.

Todo ello ha creado una burbuja financiera sin precedentes en el mercado de renta fija, tanto pública como privada, que queda patente en los bonos con rentabilidades nominales negativas y, por ello, se busca una huida hacia adelante rompiendo los límites.

Se anhela que ante los shocks externos como el que estamos viviendo la actualidad, aquellos países identificados como más arriesgados por su elevada deuda pública acumulada y sus déficits públicos contantes, no se les tenga en cuenta su situación. De ahí parte la propuesta de los eurobonos para difuminar aún más los riesgos contraidos.

El problema existente de todas estas medidas cada vez más intervencionistas, es la falta de credibilidad que pueda tener un mercado excesivamente manipulado y cada vez más vulnerable ante un shock económico. Por ello, durante el mes de marzo hemos vuelto a presenciar como las rentabilidades de los bonos europeos de la periferia han escalado fuertemente.

Riesgo

La situación es complicada, si al activo de bajo riesgo se le elimina la rentabilidad ( o se le imputa una rentabilidad negativa), obviamente los gobiernos carecen de incentivos para acometer medidas de responsabilidad presupuestaria, se disfraza la realidad con una burbuja de deuda, y se empuja a los inversores busquen cada vez activos más arriesgados para mantener la rentabilidad de sus carteras y protegerse de la inflación, por muy baja que está sea en la actualidad. Y que las inversiones se canalicen al elevado riesgo, sin un respaldo de fundamentales.

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