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Las previsiones del Banco Central Europeo son que los tipos de interés, que vienen experimentando un gran crecimiento desde julio de 2022, no alcancen su tope máximo hasta el próximo verano. Esto sumando a la desaceleración de las economías como consecuencia de la inflación y del encarecimiento de las materias primas y de la guerra de Ucrania marca en el horizonte un proceso de recesión casi imparable.

Con el nuevo aumento en 50 puntos básicos de los tipos de interés (a fecha de 21 de diciembre) de manos del Consejo de Gobierno del BCE, quedaron fijados en el 2,5%.

Por consiguiente, las operaciones de refinanciación se sitúan en el 2,5%, la tasa de depósito en el 2% y la de facilidad de préstamos en el 2,75%. Con el Euribor cotizando casi al 3%, los préstamos hipotecarios se están encrudeciendo, por lo que el BCE intenta frenar la inflación.

Ante esta situación, y según datos de BNP Paribas Real Estate, la inversión inmobiliaria en España se redujo en el último trimestre de 2022 hasta los 2.400 millones de euros, aunque si miramos las cifras generales del año, éste ha aumentado en un 35% con respecto a 2021 y en un 21% con respecto a 2019.

No obstante, la gran mayoría de las compras procedieron de inversores extranjeros en un 60%, alcanzándose un récord histórico de inversión de 15.400 millones de euros. Dichos ingresos de capital han procedido especialmente de fondos institucionales que ahora poseen una cuota en las compraventas de inmuebles del 54% con respecto al 35% que representaron durante el curso pasado. Dichas inversiones se han enfocado en el ámbito residencial, de oficinas y del retail.

Con la subida notable de los tipos de interés se aumenta el coste de financiación y se perjudica a las valoraciones inmobiliariasmediante tasas de descuento más altas, de tal modo que se reduce la demanda de alquileres. Por consiguiente, las previsiones para 2023 son de un año en el que los precios del mercado inmobiliario volverán a niveles estándares, en los que las rentas se mantendrán y solo se aumentarán cuando surgiesen oportunidades para entrar en activos con mayores rendimientos.

Si analizamos los datos de cerca, vemos cómo las promotoras han pasado de planificar 220.000 nuevas viviendas para el período 2023-2026 a fijar las cifras en poco más de 184.000. De igual modo, la vivienda destinada a la venta bajará en un 15% y la destinada al alquiler en un 31%.

Por consiguiente, el nivel de compra-ventas en 2023 se reducirá en un 11,1%, a pesar del saneamiento con el que afronta el sector el nuevo año y con la inminente bajada de precios de la oferta en torno al 0,3%. Si llegase la ansiada recuperación y estabilización de los tipos de interés a mediados de año, habría determinadas edificaciones que incrementarían su poder de atracción sobre los inversores privados, como es el caso de las construcciones sostenibles.

La situación de las socimis y las promotoras

Muchas se están marchando del país a la vez que los precios no paran de caer. Las principales socimis españolas, como Inmobiliaria Colonial o Lar España están apostando por oficinas y centros comerciales, donde existe un riesgo latente de rebajas en las valoraciones de activos. Al final, los inversores apuestan por aquellas cuyas rentas y valoraciones sufren menos debido a la ubicación prime de sus activos. Así pues, su rentabilidad por dividendo será superior al 5% estimado para 2023 y cotizará con un descuento del 59% sobre NAV (valor liquidativo neto).

Los elevados costes del sector de la construcción y la reducción de los márgenes de beneficios llevarán este año a promotoras como Aedas Homes, Neinor Homes y Metrovacesa a no levantar el vuelo y a recortar en más de un 16% su oferta de nueva vivienda de cara a 2026.

Se espera una mayor demanda inversora en activos de oficinas y rebajas de valoraciones de activos del 10-15% de cara a los próximos dos años. De hecho, el rendimiento bruto de los activos primeen España es del 3,25%, ofreciendo una diferencia sobre el bono español para la próxima década de apenas el 3,5%.

Para ser más exactos, el analista de Atlas Real Estate Analytics, Álvaro Rodríguez, ve que en 2023 triunfará el build-to-rent, ya que su éxito vendrá derivado de los altos precios, elevados tipos de interés y reducción de la oferta.

El problema de la accesibilidad a la vivienda

Para aquellos jóvenes y familias en general que se han sumergido en el proceso de compra de una nueva vivienda, los tipos Euribor se posicionan entre el 2% y el 3%. Por consiguiente, si los tipos subiesen un punto (hasta el 3,8%) la tasa de esfuerzo de los españoles se incrementaría al 30%, mientras que si subiesen los tipos en tres puntos (5,8%) la dura relación entre deudas e ingresos se incrementaría hasta alcanzar el 37%.

Las previsiones determinan que durante 2023 se verá un descenso en el número de transacciones inmobiliarias y que los precios se estabilicen. Con tasas de esfuerzo entre el 35% y el 40% y con un LTV máximo (valor neto de ingresos) del 80%, los nuevos compradores se verán abocados a alquilar o a buscar viviendas de segunda mano acordes a su presupuesto. Si comparamos los datos actuales con respecto a 2019, veremos que hace cuatro años se destinaba el 22% a pagar la hipoteca, mientras que ahora se eleva hasta el 30%.

Aunque no se espera una elevada tasa de impagos de media en nuestro país, la situación sí que se agrava para las familias más vulnerables que tengan contratado un crédito hipotecario variable, pues verán cómo les afecta el incremento en los tipos de interés.

Hay que tener en cuenta que la política monetaria europea ejercerá una gran presión sobre los compradores que soliciten una hipoteca, ya que se los bancos les exigirá mayor solvencia económica y la subida de los tipos encarecerá sus cuotas mensuales.

Previsiones sobre los tipos de interés

Las reuniones del BCE previstas para los meses de febrero y marzo podrían traer consigo el alza de los tipos en 50 puntos básicos, mientras que en las de los meses de mayo y junio podrían anunciarse incrementos de hasta 25 puntos básicos.

Es cierto que estos datos dependerán de la inflación, de los salarios y de otros indicadores, aunque dejaría el tipo terminal de la tasa de depósito en torno al 3,5%.

Los tipos están subiendo en las principales economías del mundo. Las últimas novedades apuntan a que EEUU lo va a seguir haciendo este otoño y Europa también (pese a la recesión que están provocando en EEUU y la que viene en Europa).

El motivo es claro: combatir una inflación que no se veía desde los años 80. Y parece que la determinación de los bancos centrales es tan clara como en aquella época. Los tímidos intentos de los 70 en controlar los precios lo único que hicieron es que las expectativas de inflación se afianzaran en las cabezas de la gente y volver a niveles normales fue más complicado y doloroso de lo necesario. Sin embargo no está claro que simplemente subiendo los tipos se pueda combatir, en esta ocasión, la subida de precios.

Los motivos de la inflación

Elevar los tipos de interés tiene un efecto claro en los precios: frena la inversión, lo cual detrae la demanda y ante una demanda más baja los precios caen. El problema de esta estrategia es que frena la economía, y por eso los Bancos Centrales tienen que hacerlo intentando minimizar los daños a la economía.

Sin embargo en esta ocasión la subida de precios tienen mucho que ver con la subida de precios energéticos, especialmente en Europa. Y aquí la subida de tipos tiene un impacto limitado, pues hay otros aspectos que determinan la oferta y la demanda.

Ante una subida de tipos la demanda baja, pero en energía no está tan claro. La demanda energética, al menos de los hogares, es bastante inelástica: el consumo no se va a frenar porque los tipos suban. Sí que tiene un impacto los propios precios y los hogares moderarán su consumo hasta cierto punto.

En la industria la cosa es muy distinta: tiene dos opciones ante los precios más altos, o elevar a su vez los precios o dejar de fabricar. Pero el impacto de esto es simplemente el precio energético y la subida de tipos va a tener un efecto muy limitado.

Los problemas energéticos

El principal problema energético que tenemos en el mundo (y especialmente en Europa) es la dependencia del gas natural. Normalmente cuando la dependencia es del petróleo las variaciones de oferta y demanda llegan rápidamente a los precios. En cambio en el gas es más complicado, pues el suministro suele ser principalmente por gaseoducto y muy determinado por temas geoopolíticos locales (como Rusia y Europa).

El transporte de gas por barco es algo relativamente reciente, tiene un coste bastante elevado (debido a que hay que licuar y deslicuar el gas) y existe todavía una falta de infraestructura (pocos barcos, pocas centrales de regasificación, por ejemplo Alemania no tiene ninguna).

Y esto ha coincidido con unas políticas de lucha contra el cambio climático que han impulsado el uso del gas en la generación de electricidad, por ejemplo dejando de lado el carbón. Si a esto le sumamos las presiones de Rusia, tenemos un cocktail perfecto para la explosión de precios que estamos viendo.

Todo esto no se soluciona con una subida de tipos de interés. Lo único que puede hacer esta subida es hacer financieramente imposibles ciertas transformaciones de la industria y retraer la demanda destruyendo la economía.

Cambiar el modelo energético es lento y costoso. Y por tanto no se puede solucionar de un día para otro. Los precios energéticos van a seguir impulsando la inflación por mucho que suban los tipos, a no ser que suban tanto para destruir suficientemente la economía como para que la demanda energética baje significativamente y con ello los precios.

Al final la salida de esta crisis inflaccionaria va a tener más que ver con la capacidad de los Estados para abaratar el gas, ya sea con menor consumo, con más buques de transporte de gas licuado, con más centrales de regasificación, volviendo a quemar carbón o interviniendo los mercados de generación eléctrica, que con los tipos de interés.

Los tipos de interés vuelven a subir. La inflación desbocada ha obligado al BCE a subir los tipos por primera vez en 11 años para atajar una situación que se puede llevar por delante la economía europea y que ya está afectando a muchos países.

Será un incremento del 0,25% a partir de julio y habrá otro en septiembre de la misma proporción se espera. Algo que se prevé es que esta situación perjudique a la inversión, y son los bancos los que lo han anticipado con una medida también que no se veía desde hace unos años.

Las entidades van a dejar de cobrar a las grandes empresas y clientes institucionales por sus depósitos. Hasta ahora se les aplicaba un 0,2% de cargo por esa liquidez sobrante que los bancos tienen depositada y que a estos les cobra el BCE.

Vamos, que les trasladaba ese coste con el objetivo de que utilizaran esa liquidez para invertir. Pero a partir de ahora no les cobrará nada, ¿por qué? Porque tampoco se les va a cobrar a los bancos, y esto puede perjudicar a la inversión. Todavía más de lo que ya está pasando.

Sin incentivos para invertir

Los bancos venían cobrando esta tasa de depósito a grandes empresas y clientes con el objetivo claro de que invirtieran. Si tenían en dinero parado se les 'penalizaba', de modo que era mejor tenerlo invertido.

Pero ahora -será a partir del cuarto trimestre- no se les va a cobrar por tener su dinero parado. Por lo tanto, se desincentiva la inversión y, teniendo en cuenta los tiempos que corren y lo complicado que se presenta ahorrar, muchas empresas preferirán tener su dinero guardado a buen recaudo.

Además, ahora mismo los mercados están muy revueltos y la rentabilidad es más difícil de conseguir, por lo que muchos pensarán que más vale pájaro en mano, dejando el dinero tranquilo en el banco.

Otro punto también importante es que la vivienda está volviendo a ser el valor estrella. Y para adquirir una se necesita un buen colchón de cash para la entrada, algo que incentiva más el ahorro que la inversión.

Por lo tanto, se vienen malos tiempos para los mercados. Muchos se alejan ante un panorama muy incierto en el que los ecos de la crisis financiera se oyen desde el BCE con algo a lo que nos habíamos desacostumbrado pero que fue nuestro pan de cada trimestre: las subidas de tipos. Veremos hasta cuándo.