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En 2023 el precio de la vivienda bajará, subirá y dará vueltas en círculos, no hay consenso

El precio de la vivienda en España ha estado subiendo en 2021 y 2022. A pesar de la pandemia del coronavirus, a pesar de la crisis provocada por la guerra en Ucrania. La cuestión es ¿seguirá subiendo en 2023? Lo cierto es que nadie lo tiene muy claro, hay quien cree que subirá, quien cree que bajará y es muy fácil encontrar ambas interpretaciones.

La vivienda suele ser el principal activo de las familias españoles, siendo para muchas su único patrimonio. La evolución del precio de la misma se convierte por tanto en un tema fundamental para las finanzas personales, por un lado porque muchas familias se encuentran en una situación delicada si este baja, por otro porque muchas familias necesitan que baje para poder acceder a una vivienda.

El momento del que venimos

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En 2020 con los confinamientos y la recesión asociada a la pandemia parecía obvio que el precio de la vivienda bajaría, especialmente en las grandes capitales. Las empresas empezaron a apreciar el teletrabajo, haciendo innecesario vivir en un apartamento pequeño bien conectado por transporte público en la gran ciudad sino que una vivienda en una ciudad pequeña con una buena conexión a Internet era válida. ¿Por qué vivir entonces en la gran ciudad? Hubiéramos podido suponer que los menores precios de las viviendas en pequeñas y medianas ciudades atraerían a trabajadores que trabajarían desde casa, pero no es lo que ha pasado exactamente.

A pesar de eso los precios de la vivienda siguieron subiendo en 2021 y 2022 en Madrid y Barcelona. El pasado septiembre de 2022 fue el mejor desde 2007 en compraventas y hubo una subida interanual del 6,9% en España. En Madrid capital fue más acusada, con una subida del 8,9% y alcanzándose un esfuerzo del 44% para las familias para pagar la vivienda. Se achaca al incremento de la población, donde todavía hay más demanda de vivienda que oferta.

Además hubo record de compraventas, un crecimiento interanual del 10,7%. En lo que va de año cambiaron de manos más 409.000 casas usadas, y todavía queda diciembre. Se espera que 2022 supere las 566.000 de 2021. Si es cierto que otros activos urbanos como trasteros y garajes, no van en esa misma tendencia.

Pero durante 2022 hemos visto como los tipos de interés están subiendo con el objetivo de contener la inflación que estamos sufriendo debido a la combinación del gasto público para estimular la salida de la recesión de la pandemia, la salida de la pandemia que provocó shocks de oferta (hasta en cosas tan triviales como las flores de los difuntos) y el aumento del precio de la energía y los alimentos debido a la guerra en Ucrania.

El precio de la vivienda en 2023 y 2024

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Aunque no está claro si la vivienda va a subir en 2023 o 2024 si hay algo en lo que coinciden todas las predicciones. Se va a reducir el número de compraventas Tinsa habla de un descenso del 5% en las transacciones tras alcanzarse el máximo en quince años. BBVA Research afirma que se van a reducir las compraventas a pesar de que opina que la vivienda puede subir un 2% en el próximo año. Aun así en términos reales bajaría un 2.4%.

Por otra parte, Bankinter prevé una bajada del 3% en 2023 y otra del 2% en 2024. Eso contrasta con sus predicciones para los otros países donde tiene presencia (Portugal e Irlanda), donde espera subidas del precio de la vivienda.

El portal inmobiliario pisos.com ofrece una horquilla en la que la vivienda bajará un máximo del 3% o subirá como máximo un 1%., dejando la situación entre Madrid y Barcelona de modo estable. Para 2023 Solvia apunta a una subida entre un 1,5 y un 2,5% y Eduardo Molet a una subida entre el 2,5 y el 5%.

Aunque es cierto que ha subido el precio de la vivienda y que los tipos de interés más altos dificultan su adquisición, creo que en el actual contexto de inflación alta tenemos que tener en cuenta que el poder adquisitivo de los trabajadores podría no verse tan deteriorado si los sueldos se acabaran igualando a la subida de la inflación. Algo que recogen algunos convenios laborales y leyes (como es el caso de las pensiones) o prácticas de mercado. También la alta inflación puede tener impacto en los alquileres, empujando a las familias optar por comprar algo por debajo de sus expectativas.

Es decir, creo que en el contexto actual de inflación, tipos de interés crecientes, crisis energética, guerra en Ucrania, inflación y recuperación de la pandemia, es bastante difícil determinar que va a suceder en los próximos meses con el precio de la vivienda. Si creo que podemos dar por cerrado el ciclo iniciado en 2012.

Pregunta a los lectores, ¿creen que el precio de la vivienda bajará o subirá en 2023?

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Qué precio pagará realmente el Barça por las palancas que le están permitiendo ser el que más ficha

El mercado de fichajes futbolísticos está en su momento álgido del año. Los clubes mueven en estos meses de verano sus mejores fichas con el objetivo de tener una plantilla más competitiva para la temporada que entra. Lo de siempre, vamos.

Lo que sucede es que de un tiempo a esta parte se han dejado atrás los veranos de fichajes 'galácticos' de esos que llenaban estadios en las presentaciones. Últimamente, gracias al cielo, se ha impuesto una austeridad en el fútbol (dentro de lo que se puede decir que es austeridad en este sector) que nos ha hecho olvidar esos fichajes de locura y se ha optado por el perfil bajo.

Aunque en Camp Barça las cosas están volviendo al inicio de los tiempos. A pesar de que es un club casi en la ruina (el año pasado declaró una deuda de 1.350 millones y un saldo neto negativo de 450 millones), ha conseguido una fórmula para hacer fichajes sonados después de una temporada desastrosa.

Las ha llamado palancas, que no son otra cosa que una forma de financiación alternativa con la que lograr tener flujo de caja y quitarse deudas de encima. El problema es que estas palancas no le van a salir gratis a la entidad catalana. Es más, posiblemente acaben ahogándole más.

Financiación a través de los derechos de imagen

Para que Raphinha, Lewandowski y compañía puedan venir a Barcelona, Laporta se ha lanzado en brazos de fondos de inversión. Es decir, ha vendido su alma al diablo. Porque para conseguir unos 540 millones de liquidez ha vendido el 25% de sus derechos de televisión.

CVC y Sixth Street son los fondos que han comprado un 15% y un 10%, respectivamente, de los derechos televisivos del club culé, algo que les va a salir redondo, porque esos derechos se revalorizan cada año, por lo que el club va perder una parte muy jugosa de estos ingresos.

En concreto, Sixth Street se ha llevado el 10% de los derechos de televisión del Barça por 207,5 millones de euros durante 25 años. Un préstamo que se ha calculado sobre la base de ingresos actual en este concepto que es de 166 millones. Es decir, 16,6 millones anuales de pago de intereses, que en 25 años serán 414 millones. El doble del dinero del préstamo. Un acuerdo nefasto.

Esta es la primera palanca que ha activado y que le va a permitir fichar (se ha gastado ya casi 100 kilos) y sanear sus cuentas inmediatas ante la Liga. Pero hay más. La segunda palanca sería vender parte de BLM y Barça Estudios, empresas relacionadas con el merchandising del equipo. Otro de sus mejores canales de ingresos.

Así, Laporta piensa ir tapando agujeros, da una patada hacia adelante, y permite al club seguir vivo unos años más, dejando el lío a otro presidente cuando llegue. Vamos, que ha hecho un pan para hoy y hambre para mañana de toda la vida.

Laporta ha fiado todo al mundo especulador, y ha vendido lo mejor que tiene un club de esta categoría: sus derechos. Eso es algo que crece siempre y siempre va a dar rentabilidad. Todo para poder pagar salarios, deudas y fichar estrellas.

Una fórmula que seguro que les ha costado crear, pero que a la larga les puede traer muchos problemas. Primero porque son más deudas que adquiere; y segundo porque va a pagar muy caro ese préstamo.

Pero el show es el show, y no nos olvidemos que lo que quiere el aficionado son títulos, victorias, jugadores de renombre y espectáculo. Y eso es lo que Laporta quiere garantizar para los próximos años. Volver a ver al Barça en lo más alto le va a salir muy caro, pero eso al socio parece que le da igual.

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Por qué una tarifa de la luz de precio fijo sin permanencia es la mejor que podemos contratar en 2022

La recomendación clásica para una tarifa de la luz en España hasta hace poco no tenía mucho misterio: PVPC. La tarifa regulada era la mejor, ninguna del mercado libre podía batirla. Pero la situación ha cambiado radicalmente en los últimos meses.

Los precios del mercado mayorista se han disparado y la PVPC, que va indexada a estos precios, también. No es raro ver días en los que durante el día tenemos precios de 0,3 euros / kWh o más, el triple de antes de estas subidas. Entonces, ¿qué debemos hacer en estos momentos?

Abandonar la PVPC

No queda otra, el mejor consejo ahora mismo es abandonar la PVPC. Pero por supuesto no hay que dejarse llevar por cualquier oferta que nos hagan, muchas están por encima del PVPC, incluso las que ofrecen precio fijo: ya que cambiamos lo mejor es comparar.

Las dos mejores ofertas que hay en el mercado en estos momentos tienen precio fijo las 24h: son la de Repsol (tarifa fija largo plazo) y Naturgy (tarifa compromiso), con unos precios estables durante 3 o 2 años respectivamente.

Los detalles de cuál es la mejor tarifa dependen del consumo, ya que el término fijo y variable son distintos en ambos casos. Realizar comparaciones es, por tanto, complicado, pero existen comparadores online como el de la CNMC u otros privados que ayudan a elegir la mejor tarifa.

Una cosa importante es elegir una tarifa sin permanencia, pues la situación en la que nos encontramos de precios mayoristas elevados, aunque podría extenderse durante buena parte de 2022, no tiene por qué quedarse así para siempre.

Pero sin perder de vista que los precios podrían volver a bajar

Por tanto, aunque actualmente algunas tarifas son mejores que las PVPC, esto no tendría por qué ser así siempre. Lo normal es que en algún momento se vuelva a la "normalidad" y la PVPC vuelva a ser muy competitiva.

Por tanto es también importante elegir una tarifa que no tengan permanencia para poder cambiar de vuelta rápidamente cuando sea interesante. Las dos tarifas mencionadas arriba no tienen permanencia, pero hay que leer la letra pequeña

Y no olvidemos que puede haber una cierta estacionalidad: puede que los precios sigan altos en invierno, bajen en primavera y verano y vuelvan a subir en otoño: al final el precio mayorista en España está determinado por el precio del gas y este, que está disparado, se consume más cuando hay frío.

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La subida del precio de la luz no es la única medida pro-ambiente que perjudicará a las rentas bajas y medias: esto es lo que está por venir

La subida del precio de la luz en todos los horarios es la medida energética del Gobierno para incentivar el consumo en horas distintas a las de punta y así tener una curva de la demanda más plana y sostenible. Esto ha ido acompañado de una rebaja de los costes fijos de la factura que difícilmente compensarán la subida de los variables.

Esta subida beneficiará a los que logren programar sus consumos en las horas valle y a los que consigan reducir sus consumos electricidad. Es decir, es una medida que beneficiará al medio ambiente (pues los picos en la demanda se suelen cubrir con tecnologías que emiten mucho CO2 y porque si reducimos el consumo emitimos menos) pero que es bastante regresiva, ya que los más perjudicados serán los desfavorecidos: gente con menos ingresos que no puedan planificar bien sus consumos (poner la lavadora de madrugada en un chalet no es un problema, hacerlo en un piso pequeño seguramente vaya en contra de la normativa de la Comunidad), que solo tienen una propiedad (esta reforma rebaja la factura de las segundas residencia al tener un fijo más bajo) o que no puede cambiar sus electrodomésticos frecuentemente por unos más eficientes.

Y no es la única reforma que vamos a ver en los años venideros que, intentando beneficiar el medio ambiente, va a perjudicar a las rentas bajas y medias. Veremos más reformas en este sentido que son pro-medio ambiente y claramente regresivas.

Viajes más caros

En los documentos del plan de recuperación enviado por España a Bruselas se indica que habrá nuevos impuestos a los vuelos. Este será el pistoletazo de salida para gravar los viajes en avión, una industria con muchas emisiones de CO2.

Y esta puede no ser la única medida. En Francia se han prohibido todos los vuelos nacionales que se puedan hacer en menos de dos horas y media en tren. Si se aplicara esta medida en España rutas como Madrid-Barcelona (la de mayor tráfico aéreo) estarían prohibidas y las alternativas exclusivas serían tren o carretera.

La clara alternativa a volar es usar el tren, que ahora mismo tiene unos precios excesivamente altos para rentas bajas, siendo en muchos casos mucho más caros que los vuelos. Está por ver el impacto que la competencia en el mercado de tren puede tener en los precios.

Lo que está claro es que las medidas pro-medio ambiente terminarán con la época dorada de viajar, donde todas las clases sociales se podían permitir (dentro de sus posibilidades) hacer viajes a destinos relativamente lejanos. El turismo para las clases bajas y medias será de menor alcance.

Desplazamientos

En el plan de recuperación también se indica una subida de los impuestos a los carburantes. Aparte, existe un plan para que los coches antiguos no puedan entrar en el centro de las grandes ciudades y que los motores de carburantes fósiles sean cosa del pasado en dos décadas.

Además las autovías serán de pago, para quién más use el vehículo pague más por el mantenimiento de las mismas. Esto sin contar que la renovación de los vehículos antiguos por los modernos eléctricos, aparte del coste asociado, dará ventajas a quien tenga garaje para recargarlo, a unos precios muy inferiores que los de las estaciones de carga. No hay que olvidar que unos 2/3 de los vehículos de España duermen en la calle.

Todas estas medidas empujan a las rentas más bajas al transporte público, que efectivamente es más sostenible, pero que impide, por ejemplo, acceder a mejores trabajos más lejos del hogar o que los hijos de estas clases puedan permitirse ir a mejores colegios que no sean el más cercano a casa.

Alimentación

Otra medida pro-medio ambiente que afectará a las clases más desfavorecidas será el encarecimiento de los alimentos. Por un lado está que las nuevas medidas anti-desplazamientos harán que el transporte de los alimentos sea más caro y por tanto su precio final en los supermercados. Pero por otro lado seguramente veamos medidas anti-carne próximamente.

Las rentas bajas no van a poder seguir con su estilo de vida debido a las medidas pro-medio ambiente

Igual que hemos visto un impuesto especial a las bebidas azucaradas (por motivos de salud, no de medio ambiente) en el futuro puede que veamos impuestos especiales a la carne, ya que la ganadería es especialmente contaminante (aunque tiene sus detractores). De hecho en el documento España 2050 presentado por el Gobierno hace unas semanas ya se apuntaba a un menor consumo de carne en el futuro.

Las clases bajas no podrán permitirse comer tanta carne como ahora. Esto, aparte de bueno para el medio ambiente, quizá incluso sea mejor para la salud, pues la base de la pirámide alimentaria son las verduras, frutas y legumbres. Sin embargo dudo que tenga un impacto significativo, al final la comida más barata es la ultraprocesada y esta es muy dañina. Esperemos que no haya una sustitución de carne y pescado por este tipo de comida.

Lo cierto es que las rentas bajas y medias se van a ver perjudicadas por todas estas medidas. Las rentas bajas no van a poder seguir con su estilo de vida debido a las medidas pro-medio ambiente y las rentas medias quizá sí puedan seguir igual pero con un efecto significativo en las finanzas. Las rentas más altas van a escapar, ya que el impacto de estos nuevos impuestos o precios no va a ser muy alto en sus rentas y van a poder seguir viajando en avión, desplazándose en sus coches eléctricos, programando el lavavajillas de madrugada (en una cocina que está muy lejos de los dormitorios) y comiendo carne cuando quieran.

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¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda tras la crisis de la COVID9?

Si hace un año me hubieran preguntado cómo creía que iba a ser la situación de la vivienda en los próximos años, hubiera afirmado que seguramente hubiera seguido subiendo el precio de la vivienda en las grandes capitales, principalmente porque la actividad económica se estaba desplazando a las mismas mientras que los ayuntamientos no parecían estar dispuestos o ser capaces de liberar suelo al mismo ritmo. No obstante, tras la crisis del COVID19, se nos plantea un escenario alternativo muy diferente.

Así que la pregunta es ¿qué va a pasar con el precio de la vivienda en los próximos meses u años? ¿Merece la pena esperar o va a haber chollos? Además ¿va a cambiar esto según la región?

Los precios van a bajar seguro, la pregunta es ¿cuánto?

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Antes de la crisis de 2008, se veía difícil que bajaran los precios de la vivienda, pero acabaron bajando. Ahora tenemos que ver qué puede suceder para que bajen. Porque las previsiones económicas, aunque caóticas, predicen una fuerte caída del PIB en España (que rondaría entre un 6 y un 15%), así como una caída del turismo.

De hecho, ya están bajando de precio. Según el medio especializado en finanzas Bloomberg, las mayores bajadas de precio se están experimentando en las comunidades más afectadas por la nueva enfermedad. Siendo Navarra, Castilla y León y Madrid las más afectadas y Murcia, Islas Baleares y Andalucía las más afectadas. Además según una encuesta del portal inmobiliario pisos.com, la mayor parte de los encuestados afirman que va a bajar el precio de la vivienda y que es un mejor momento para comprar que para vender.

Por otro lado, los expertos consideran que va a haber caídas. Pedro Soria de Tinsa estima una caída de las transacciones entre el 20 y el 30%, con una caída de los precios entre un 5 y un 10%. Ferran Font de pisos.com, afirma que la caída de las transacciones y de los precios será del 15%, y Miriam Goicoechea de CBRE, distingue entre vivienda usada (estima una caída del 7%) y nueva (que sólo caerá un 4%).

No obstante, las opiniones de los expertos incluso quedarse cortas. Según El Confidencial, en Barcelona la vivienda se está ofertando hasta a un 12% menos de media (otros distritos bajan sus recios un 5%), mientras que en Madrid la reducción del precio dependiendo del distrito es entre un 2 y un 10%, siendo los barrios más pobres los más afectados por esta reducción de precios. Esto según CBRE es porque por un lado las zonas están más afectadas por los EREs y ERTEs. Otros expertos dejan cortas estas estimaciones, como Funcas que experan entre un 10 y un 20% de caída de precios al caer el PIB un 9,5% o en la inmobiliaria Remax que habla de caídas de hasta el 30%.

¿Comprar vivienda o esperar unos meses?

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Bien, una vez vemos que va a bajar la vivienda, la pregunta es ¿están los expertos equivocados y va a bajar más de lo que opinan? La verdad es que en el momento actual es imposible de saber. Principalmente porque nuestra mayor fuente de incertidumbre ante el futuro no es sino la evolución de la enfermedad en los próximos meses. Si vuelve a haber rebrotes y confinamiento de nuevo, es completamente factible que nos encontremos ante una mayor caída de la economía y de los precios de la vivienda.

Si en cambio resultara que la enfermedad se mantiene bajo control el próximo año y se vuelve a la normalidad, y asea por el uso de mascarillas, porque desapareciera la enfermedad o porque se desarrolle una vacuna, podríamos esperar una recuperación de la economía más sostenida, al estilo de la que preveían los grandes bancos en sus previsiones económicas al principio de la crisis.

Por un lado las empresas están descubriendo el teletrabajo, y este se ha implementado a marchas forzadas. Si este se implementara como algo habitual y las empresas permitieran ejercerlo a cientos de kilómetros (ahora algunas requieren que los trabajadores a pesar del teletrabajo no estén a más de una hora de la oficina), cabría esperar que muchos teletrabajadores optaran por abandonar las grandes capitales a favor de ciudades más baratas, y se frenaría el éxodo que llevamos experimentando en las últimas décadas a favor de Barcelona y especialmente Madrid. Eso reduciría la presión sobre el precio de la vivienda en las grandes ciudades a favor de las medianas y pequeñas.

Es decir, que podemos concluir que la evolución del precio de la vivienda va a depender de varios factores, aunque sí está claro que justo en estos momentos está bajando de precio, cosa que no niega nadie. Si queda por ver el tamaño del shock en la economía y cómo evolucionará el precio de la vivienda.

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