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El fondo soberano de noruega da un aviso: lo que se puede leer entre líneas

Es el fondo soberano más grande del mundo, con más de 1 billón de euros gestionados (1,22 billones a cierre de 2022) y cuando se pronuncia, los mercados se cuadran. Y en un momento de máxima convulsión económica mundial, acaba de hacerlo.

Hablamos del Fondo Soberano de Noruega, que pertenece a este Estado y gestiona activos por valor de la cantidad antes mencionada procedentes del petróleo de este país, acaba de señalar que nos enfrentamos, concretamente, a "los mayores cambios en 30 años".

Lo estamos viendo, la guerra entre Rusia y Ucrania está dañando a la economía mundial y las materias primas, precisamente, están en el centro de todo, y esto podría llevar a este fondo a pérdidas de hasta un 40%, calculan sus gestores. Un drama.

¿Qué nos quiere decir con esto? ¿Un aviso a navegantes de lo que se nos viene¿ ¿Hay que entrar en pánico o actuar con cabeza y sosiego? Vamos a intentar traducirlo.

Quédate conmigo

Solo en el primer trimestre de este año, el Fondo Soberano Noruego notificó pérdidas de 68.413 millones de euros, lo que ya pone en alerta lo que puede ser el cierre del año.

Si este fondo tiene pérdidas, este año será de pérdidas. Y hay que asumirlo. Este año no va a ser bueno en la inversión, las turbulencias que están ocurriendo no garantizan rentabilidad en prácticamente nada porque las cosas cambian de un momento a otro. Por lo que Noruega recomienda asumirlo y actuar.

¿Cómo? Gestionando el riesgo. Es decir, pasando de una gestión pasiva a una activa. No cabe otra, el dinero no va a caer solo. Si es que cae algo. Hay que ir a buscar la rentabilidad o, al menos, perder lo menos posible.

¿Y dónde? Pues el fondo dice que "no hay donde esconderse", es decir, que no hay de dónde sacar algo este año, y hablamos de más de 500 personas dedicadas a que este fondo incremente su rentabilidad, por lo que habrá que hacerles caso.

Por lo tanto, esta frase es importante para saber por dónde pueden ir los tiros: "Dos cosas son particularmente importantes aquí: primero, debemos tener una organización con recursos suficientes para gestionar el riesgo y la incertidumbre, porque allí se puede ganar mucho dinero. Lo difícil no es ganar dinero cuando los tiempos son buenos. Lo difícil es ganar dinero cuando las cosas se ponen difíciles", han señalado.

Esto podemos traducirlo por un "quédate conmigo". Es decir, en un momento en el que es muy arriesgado invertir, quédate de mi lado. Pide confianza en su gestión y en una solvencia demostrada durante años. Con esa experiencia se postula como activo donde invertir en estos tiempos, en los que muchos huyen de los mercados despavoridos.

¿Habrá que hacerles caso? ¿Volverán a romper las estadísticas? Lo dirá el tiempo.

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Cómo analizar un fondo de inversión para valorarlo: desde las comisiones a como mirar bien el histórico

Se suele decir que rentabilidades pasadas no garantizan no pueden ser una garantía de rentabilidades futuras, pero si sabemos cómo analizar un fondo de inversión, podemos aprender a buscar y discriminar, para tomar mejores decisiones de inversión, lo que puede aumentar las probabilidades de acertar con el producto financiero.

Hay una cantidad de parámetros que sirven para analizar un fondo de inversión. En este caso nos enfocaremos en los más importantes. El coste del producto que se repercute sobre nuestro patrimonio y parámetros de rentabilidad y riesgo.

Los costes reales de fondo y la importancia de la clase

El folleto simplificado del Fondo de Inversión tendemos a ver dos comisiones principales: la comisión de depósito y la comisión de gestión. Sin embargo, eso no significa que sean los costes que soporte el producto de inversión y por lo tanto que merman la rentabilidad final del inversor sean esos.

Lo podemos apreciar en el siguiente ejemplo de del fondo Caixabank Bolsa Gestion España, FI Clase Estandar Nivel de Riesgo C. En este caso, se nos presenta que la comisión de gestión es un 2,20% y la de depósito un 0,125%. Con estos datos podríamos pensar que la merma de nuestro patrimonio por adquirir este producto sería se 2,325 puntos porcentuales.

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Esta cifra refleja una verdad parcial... y es que hay más costes que soporta el producto y van en contra el patrimonio gestionado. Entre estos costes tenemos los costes de administración, auditoría, costes de transacción y todos aquellos repercutidos en el valor liquidativo del fondo. En este caso y para este producto, los gastos corrientes o TER (total expansive ratio) ascienden a 2,39%.

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Hemos mencionado que esta era la clase Estándar... pero hay más clases, en este caso se añaden la clase Plus y la clase Premium con un total de gastos corrientes de 1,70% y 1,27% respectivamente.

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Esto sucede porque, en el caso de la Clase Estándar, la inversión mínima inicial asciende a 600 euros. Por en contrario, en las clases Plus y Premium la inversión mínima inicial es de 50.000 y 300.000 euros respectivamente.

Pero hay más... Los datos aportados no recogen la información sobre las comisiones que indirectamente soporta la clase de participación como consecuencia, en este caso, de la inversión en otras instituciones de inversión colectiva.

Nos dirigimos pues al folleto "comisiones y gastos de la clase correspondiente", la Clase Estándar. Y aquí vemos la verdad del producto, si sumamos los costes del producto y el pago a terceros**, nos dirigimos a **unos costes sobre el patrimonio del 3,48%. Es decir, inversimos 10.000 euros y, a valor liquidativo constante, cada año pagaríamos 348 euros por este producto.

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No hay que ignorar las comisiones en su impacto a largo plazo. A diez años, esta comisión consumiría el 34,7% del patrimonio gestionado.

Enender su histórico con sus métricas más importantes

Otro de los puntos más importantes del fondo es cómo se ha comportado en su histórico. Para ello, debemos fijarnos en tres aspectos: Alfa, Beta y Ratio Sharpe.

En primer lugar, tenemos alfa que nos marca el exceso de rentabilidad obtenida del fondo frente a su índice de referencia o benchmark. Los buenos fondos de inversión son aquellos que recurrentemente lo hacen mejor que su objetivo. Si un fondo no genera alfa, la alternativa existente si queremos exposición a un determinado selectivo bursátil, debería ser un ETF o fondo índice que replique al índice de referencia, con unas comisiones sustancialmente inferiores.

Seguidamente tenemos la Beta, una medida de la sensibilidad que muestra el fondo de inversión frente al movimiento de un índice de referencia. Se utiliza para comprobar qué tan estable es un fondo cuando los mercados son volátiles.

Si la Beta es 1 en el fondo es igual de volátil que el índice y muestra la misma variación que el índice de referencia. Si es más de 1, sugiere que el valor del fondo se mueve de manera más acusada en comparación con el índice de referencia. Si beta es menor que 1, significa que la variación en el valor del fondo es menor en comparación con el índice de referencia.

A partir de aquí, podemos plantearnos que el gestor puede ganar al índice de referencia y generar alfa porque está incrementando mucho la volatilidad del producto. Por eso hay que filtrar, mediante la rentabilidad ajustada al riesgo, la Ratio Sharpe.

La relación de Sharpe es la relación entre la rentabilidad en exceso del sobre la tasa libre de riesgo por cada unidad de riesgo asumida (volatilidad). Cuanto mayor sea el índice de Sharpe, mayor será la rentabilidad ajustada al riesgo y el gestor ofrecerá una mayor eficiencia en sus decisiones de inversión.

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Tu próximo casero será un fondo de inversión: la nueva tendencia que viene de EEUU

Alquilar una vivienda en España hasta ahora solía ser lidiar con un propietario individual que había comprado un apartamento pequeño para invertir o tal vez alquilaba el piso que había heredado de sus padres. Bien, esta situación está cambiando y un nuevo tipo de caseros se acerca, los fondos de inversión.

Desde 2011 en EEUU existe una tendencia por parte de los fondos de inversión y empresas de crowdfunding inmobiliario a comprar viviendas con el objetivo de alquilarlas a largo plazo. En algunos mercados el peso de estos gigantes de la inversión pasa a ser bastante fuerte, además de que al poder pagar en efectivo, pueden cerrar la operación en relativamente poco tiempo.

En Estados Unidos, cada vez hay más casas en manos de fondos

Cuenta el Wall Street Journal que en Conroe, a las afueras de Houston (ciudad del estado de Texas) una constructora llamada DR Horton preparó una promoción de 124 viviendas, pero en vez de venderlas, fueron alquiladas. La promoción llamada Amber Pines at Foster Ridge se vendió por 32 millones de dólares, a una empresa llamada Fundrise LLC que gestiona más de mil millones de dólares en manos de 150.000 inversores. Esta venta a DR Horton le supuso un margen del 50%, más de con lo que está acostumbrada a tratar. El director financiero de esta constructora, reconoció que no esperaba que todas sus ventas se hicieran a un 50%.

Este fenómeno no se ve sólo en Houston. Sino en otras “boomtowns” (ciudades de alto crecimiento) como Miami, Las Vegas o Phoenix. Aproximadamente una de cada cinco casas en EEUU son adquiridas por alguien que nunca se muda a ellas. En una promoción en Los Ángeles, 220 de las 700 viviendas fueron adquiridas por inversores, el plan original no esperaba que ninguna fuera a ser comprada para alquiler. Gestores de fondos como JP Morgan Asset Management y BlackRock y plataformas de Crowdfunding como Fundrise se están lanzando a la compra de viviendas o construyendo directamente para alquilar, según muestran sus resultados trimestrales. Según un estudio en ciudades baratas del “Sunbelt” como Nashville, Charlotte, Atlanta, Dallas o Tampa afectadas por la crisis inmobiliaria de 2008, desde 2011 Wall Street ha comprado entre el cinco y el nueve por ciento de las viviendas unifamiliares totales.

Las parejas jóvenes en busca de esta vivienda acaban compitiendo contra fondos de inversión, planes de pensiones y personas participando en Crowdfunding con el móvil, lo que hace las viviendas más caras, permanentemente. En algunos mercados estos fondos están dominando las subastas de las viviendas embargadas, con hasta un tercio de las compras. Alquilar viviendas suburbanas (típica casa americana de las películas) parece tan rentable que en algunos casos los inversores han subido el precio un 25%, aunque es posible ver quién opina que no se tiene un cashflow positivo con estas inversiones.

Sobre invertir en vivienda para alquilar no sólo sucede en EEUU, el banco Lloyds en Reino Unido es el mayor banco proveedor de hipotecas del país. Anunció recientemente al Financial Times que pretende convertirse en propietario de viviendas en alquiler de aquí a fin de año. En el Reino Unido había más de cinco millones cuatrocientas mil de viviendas en alquiler en 2019 y se espera que haya seis millones para 2023 según la consultora Knight Frank.

Algunos consideran que es una burbuja, pero con capacidad de crecer bastante antes de explotar, se espera que los precios suban un 12% este año, sobre la subida del 11% del año pasado y la esperada del 6% para el 2022. También está quién opina que al haber plataformas de Crowdfunding involucradas, está al alcance de todos invertir en vivienda para alquiler.

En España es tendencia invertir en vivienda para alquilar

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Uno de cada tres españoles considera que el alquiler es una opción para toda la vida. En España aproximadamente un 25% de la población vivie de alquiler, frente a un 36% en Francia o un 49% en Alemania. Para suplir esta demanda, en España tenemos varias promociones que se denominan “Built to Rent”, construidos para alquilar. En España se prevé la construcción de más de 90.000 viviendas de aquí a 2028 para ser alquiladas. Más del 50% de ellas serán construidas en la Comunidad de Madrid, aunque otros fondos están buscando oportunidades en otras ciudades como Barcelona, Bilbao, Valencia, Málaga o Murcia.

Muchas de estas promociones están incluso destinadas a un público “prime”, como una en la zona madrileña de Mendez Álvaro que incluye gimnasio y “coworking”. Existen una serie de edificios de oficinas cercanos, que hacen atractivo vivir a unos pocos minutos del trabajo. También están las promociones de vivienda en alquiler impulsadas por la administración autonómica para ser alquiladas dentro de un programa público de vivienda.

Pregunta a los lectores, ¿creen que los fondos de inversión algún día serán una parte substancial del mercado de alquiler de vivienda?

En El Blog Salmón | En España hay tres mercados diferentes de vivienda: uno cae pero los otros dos están subiendo y mucho de precio

Vía | Wall Street Journal

Imagen | Vieira_da_Silva


Imagen | Ricardo Ricote Rodríguez

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