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Mercado de la vivienda: se cumplen unos objetivos y otros no

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Hace un año que entró en vigor la Ley de Vivienda. Es buen momento para reflexionar sobre qué se ha logrado. Pretendía, como propósito central, cambiar las condiciones de mercado para facilitar el acceso a la vivienda. En román paladino, entre otras cosas, abaratar el coste del acceso, en particular en alquiler. Además, esta misma semana se ha anunciado que el ICO avalará entre el 20% y 25% de las hipotecas de jóvenes por debajo de cierto umbral de ingresos. Aunque es pronto para evaluar los logros del nuevo marco jurídico y las medidas recientes, las cifras de 2023 no son optimistas. El acceso a la vivienda no mejoró, ni en alquiler ni en compra. Sorprenden los análisis que definen los buenos años para lo inmobiliario cuando suben los precios de compra y alquiler. Los inmuebles tienen una función también como inversión, y deben tener una rentabilidad razonable, pero no es comprensible que se esté descuidando el primer papel del mercado de vivienda, que es facilitar el acceso a la misma. No se están acometiendo, con la agresividad y persistencia adecuada, medidas que faciliten las condiciones de accesibilidad, sobre todo en grandes ciudades y otras zonas tensionadas. Sin mucha más oferta, los problemas persistirán. Y las normativas que intentan regular los precios suelen tener el efecto contrario: los encarecen. Las medidas recién anunciadas de aval del alquiler intentan poner el foco en los jóvenes, lo cual es de alabar, pero presionan más sobre la demanda sin aumentar la oferta, al tiempo que establecen cierta arbitrariedad al cubrir riesgo para alguien que gana 35.000 euros, pero no para quien ingresa un poco más.

A pesar de los fuertes desequilibrios en el mercado de vivienda, las estadísticas de precios siguen sin tener la profundidad y detalle de otros países occidentales y no hay plan para esa necesaria mejora informativa. No obstante, empleando diferentes fuentes públicas y privadas, se puede hacer un seguimiento que, sin ser óptimo, resulta de utilidad. La principal fuente de información de la evolución de los alquileres son los grandes portales inmobiliarios, como idealista.com o Fotocasa. La vivienda en alquiler cerró 2023 en máximos y una oferta en mínimos que las principales plataformas inmobiliarias atribuyen a las distintas medidas regulatorias aplicadas. Advierten también que, sin un cambio radical en ese marco normativo y un contundente y continuado incremento de la oferta, el encarecimiento continuará. Los crecimientos de precios fueron constantes el año pasado. Muchas regiones llegaron a batir sus máximos ante un desequilibrio entre oferta y demanda que no deja de acentuarse y que, avisan, está expulsando a los ciudadanos con las rentas más bajas. El portal idealista.com —que obtiene sus datos a partir de los anuncios de su web— cifra la subida de los alquileres en un 10,1%. De acuerdo con sus datos, Barcelona es la capital más cara para alquilar (20,5 euros/m2), seguida de Madrid (17,9 euros). También señala que, en 2023, 50 capitales tuvieron precios del alquiler más elevados que en 2022 y más de la mitad marcaron máximos en diciembre. Entre comunidades autónomas, Madrid fue la de alquileres más caros (16,2 euros/m2), seguida de cerca por Baleares (16,1), y Cataluña (16 euros). La información anecdótica de esta semana de idealista.com mostraba un crecimiento del 42% en la oferta de habitaciones en alquiler en piso compartido, solución lejos del óptimo, que afecta sobre todo a jóvenes. Otro botón de muestra de las enormes disfuncionalidades del mercado de alquiler. Fotocasa encuentra un incremento más moderado de los alquileres, del 5,7 % en 2023, pero, en general, las tendencias comentadas se mantienen también en esta plataforma.

En cuanto a la adquisición de vivienda, España continúa registrando un aumento significativo en los precios de la vivienda, a pesar de la fuerte subida de tipos de interés y un entorno macroeconómico más debilitado. Ese encarecimiento está impulsado más por la demanda mayorista, de grandes patrimonios y no residente —pagadas al contado y con objetivos de inversión y que puede incluir un componente especulativo— que por la demanda minorista residencial. Solo un 38,9 % de operaciones de compraventa de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Aunque los datos no permiten una identificación completa de las razones que lo explican, puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, incluyendo un porcentaje mayor de compra al contado en zonas turísticas y en España interior, bien sea de no residentes o para nacionales en segunda residencia. Esta dinámica deteriora crecientemente la asequibilidad de las viviendas, porque los precios inmobiliarios llevan creciendo más que los salarios desde hace años.

El mercado inmobiliario español puede estar cumpliendo el objetivo de destino de inversión —con rendimientos elevados— pero está lejos de consumar su función de acceso razonable a vivienda habitual para la inmensa mayoría de la población. Factores como inadecuadas políticas de suelo de largo plazo y el incremento en la demanda han exacerbado el problema, aumentando la desigualdad entre propietarios y aquellos que no pueden acceder a la compra, en particular para las generaciones jóvenes. Parece urgente poner la vivienda como prioridad absoluta en la agenda política y enfocar los esfuerzos a mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad, potenciando un mercado de alquiler eficiente, sin intervenciones que eleven sus precios, e incrementando la oferta pública y privada.

Este artículo se publicó originalmente en el diario Cinco Días

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La pesadilla de la vivienda en España

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Cada dato reafirma el problema creciente de accesibilidad a la vivienda, en compra o alquiler. Hace diez días un estudio de la plataforma idealista.com mostraba que el porcentaje promedio de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda se incrementó hasta el 22% en el caso de la compra y al 33% para el alquiler durante 2023. En este último caso, se apuntaba a la insuficiente oferta y el consiguiente aumento de los precios. Implica un incremento del esfuerzo para alquilar de tres puntos en el último año. El encarecimiento de los costes financieros para las hipotecas —con la subida de tipos de interés— explica fundamentalmente que las familias que adquieren en propiedad hayan pasado de tener que destinar el 18% de sus ingresos al 22% en solamente un año. Existen abundantes y marcadas diferencias territoriales, siendo la ciudad de Barcelona la que mayor porcentaje de ingresos del hogar exige para un alquiler medio (44%), seguida por Palma de Mallorca (43%), Valencia (39%), Málaga (38%) y Madrid (37%), significativamente superiores al 30% recomendado por los expertos. El esfuerzo para adquirir en propiedad suele ser menor que para alquilar, pero en la compra hay tasas de esfuerzo más elevadas que la recomendada (30%) en Palma de Mallorca (46%), San Sebastián (39%), Barcelona (33%), Málaga (33%) y Madrid (31%). Estos datos chocan con la consideración de 2023 como buen año inmobiliario basándose en ganancias de valor. Los inversores abrazan lógicamente la seguridad y rentabilidad. Sin embargo, debe compatibilizarse con una accesibilidad adecuada, priorizando el uso para vivienda habitual, sobre todo en una situación tan preocupante. En la actualidad, según cálculos de Funcas, 6 de cada 10 compraventas se hacen sin hipoteca, lo que ilustra el desequilibrio en las opciones de acceso.

La Ley de Vivienda aprobada hace un año tenía medidas complejas y difíciles de llevar a la práctica con éxito. Se ha notado, en particular en alquiler, que era el foco. Los topes a precios del alquiler suelen tener efectos contrarios a los deseados, salvo casos excepcionales. Impulsan la retirada de viviendas del mercado para arrendamiento y agravan la situación. La falta de oferta es el gran problema. En las campañas electorales de 2023 se habló mucho de accesibilidad, especialmente para jóvenes. Llevaría bastantes años arreglarlo —por las viviendas que se necesitan—, pero se echa en falta contundencia. Incrementar la oferta desde ya (pública y privada) y persistir el resto de la década, como poco. La accesibilidad de la vivienda debe dejar de ser una pesadilla a medio plazo. La única buena noticia a corto plazo puede venir para los propietarios con hipoteca a tipo de interés variable, que pueden ver a lo largo de 2024 como bajan —aunque sea poco a poco— el coste financiero de su préstamo. Bien por ellos, pero hace falta mucho más.

Este artículo se publicó originalmente en el diario La Vanguardia.

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De nuevo la ley de vivienda

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Segunda vuelta de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda en el Parlamento, aprobada ya hace un año por el Consejo de Ministros. Ponencia parlamentaria delicada, de gran sensibilidad social en España. La actual coyuntura política de aprobación de leyes sensibles obliga a ser cuidadoso. En vivienda, además, se ha cosechado en las últimas décadas más hiel que miel. No se han solventado los principales problemas de acceso. Persisten distorsiones inmobiliarias que impiden los incentivos correctos. Sobre todo, en materia de oferta, donde su falta —para adquisición o alquiler— no es el único fallo, pero es el principal. Crear los incentivos correctos para aumentar las casas y pisos disponibles debería ser el eje de cualquier actuación pública. Se echa de menos apetito político desde hace, al menos, dos décadas por políticas de vivienda activas. Quizás el cortoplacismo explica la falta de objetivos de largo plazo en la acción pública.

Todo parte de un derecho constitucional programático, algo a lo que debemos aspirar, que desde muchas voces se convierte en un derecho absoluto. España tiene un grave problema de acceso. Hay una distribución muy desigual de la propiedad inmobiliaria, con grandes divergencias entre generaciones. Una parte de la población tiene dos o más propiedades inmobiliarias (generalmente, los tramos de mayor edad) y otra parte (los jóvenes) lo tienen muy crudo para tener una. Se une a otros problemas generacionales como las pensiones o la carga impositiva. El envejecimiento de la población puede aliviar el problema en el largo plazo, porque aumentará la oferta de casas, pero los problemas de corto y medio plazo persisten. Son los que suelen motivar la acción pública.

En el alquiler, el intervencionismo es frecuentemente la medida más mencionada. No es la respuesta adecuada. Siempre más enfocados en precios que en cantidades. Cada vez que se habla de “topar” el alquiler, el mercado empeora. Se generan los incentivos incorrectos. Desaparece oferta, lo que refuerza el desequilibrio de una demanda que crece más que las viviendas disponibles para alquiler. Cualquier iniciativa legislativa para poner bases de medio y largo plazo debe responder a la realidad del mercado. La participación pública es necesaria para crear una mayor oferta pública de vivienda y para incentivar la movilización de la privada. La primera no es suficiente, sobre todo si la demanda se desboca. Precisa estímulos adecuados. Las medidas deben ser efectivas y para ello la mayor parte del mercado de alquiler debe quedar dentro del alcance la Ley. Ahora puede que no ocurra porque hay muchas vías de escape. Privadamente, inquilinos y arrendadores pueden fijar sus propios términos. Otras cuestiones controvertidas incluyen la complejidad (innecesaria) de la distinción entre “grandes propietarios” —con más de 10 viviendas— y los propietarios particulares o el concepto de zonas tensionadas, —aquellas en las que el precio se haya incrementado más de un 5% por encima del IPC en los últimos cinco años—, que queda desdibujado con la actual inflación.

Los conceptos claves para un aumento de la oferta, verdadera solución a los problemas de vivienda, son incentivos correctos, seguridad jurídica y una política mucho más activa que en las dos últimas dos décadas.

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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La vivienda ante el brote de inflación

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La vivienda se ha mostrado sorprendentemente inmune a un shock tan virulento como el de la pandemia. Pero, ¿resistirá ante un brote aparentemente más benigno de tipos de interés y de inflación? La cuestión reviste una gran importancia para la sostenibilidad de la recuperación, habida cuenta del peso de la vivienda en las decisiones de consumo y de inversión, y en la estabilidad financiera.  

El punto de partida es muy distinto a la época de la burbuja. Entonces los precios solo se sostenían gracias a un endeudamiento desmesurado, alimentando la sobreoferta de nuevas viviendas. Ahora, sin embargo, el dinamismo del mercado —evidenciado por un ascenso de las transacciones del 38% en 2021 y una subida de precios superior al 4%, anulando el leve descenso del año anterior— se apoya en el sobreahorro de las familias y sus excedentes de tesorería. Desde el inicio de la pandemia, los hogares han incrementado sus depósitos bancarios en casi 100.000 millones de euros, y el peso de su deuda es un 15% inferior a la media de los últimos dos lustros. Otro factor alcista es el buen comportamiento del mercado laboral, determinante crucial de la confianza de los compradores. El recurso a los ERTE ha permitido a muchas familias conservar su empleo pese a la abrupta contracción de la actividad, y la tasa de paro se sitúa ya en niveles inferiores al periodo pre-covid. 

De manera similar, los indicadores del esfuerzo realizado por los particulares para adquirir inmuebles no evidencian ninguna “exuberancia irracional”. La carga financiera que entraña un crédito hipotecario supera ligeramente el 30% de la renta disponible de los hogares, una cifra consistente con los valores recomendados por los reguladores. Y prácticamente todos los préstamos están condicionados por una aportación de al menos el 20% del valor de tasación, algo que dista de las prácticas en vigor antes de la crisis inmobiliaria.   

Fuentes: Funcas, Banco de España y Tinsa.

En cuanto a la oferta, el caso es que reacciona con lentitud en relación a la pujanza del mercado: el número de nuevas viviendas es notoriamente insuficiente para hacer frente a la escasez de vivienda. 

Esta dinámica, sin embargo, puede verse fuertemente alterada por el giro de la política monetaria que ya se vislumbra en los mercados. En primer lugar, porque la expansión se ha sustentado en el contexto de abundante liquidez y bajos tipos de interés que prevalece desde antes de la pandemia –y que contrasta con la escasez de financiación durante la anterior crisis. El impacto en la demanda ha sido doble: los particulares han tenido acceso a créditos hipotecarios en condiciones excepcionalmente favorables. Y los inversores interesados en el segmento del alquiler han conseguido una remuneración del orden del 3,7%, según el Banco de España, sin contar las ganancias asociadas a la revalorización de los activos, algo que bate casi cualquier inversión alternativa. 

Pero las circunstancias van a cambiar rápidamente. Se estima que cada punto adicional de tipo hipotecario incrementa la ratio coste financiero sobre renta disponible, o indicador de esfuerzo, en cuatro puntos porcentuales. Es decir, la normalización de tipos hipotecarios enfriará la demanda —si bien este efecto será gradual, al compás de las decisiones del banco central que se vaticinan—. En segundo lugar, el euríbor parece haber emprendido una senda alcista, y esto es una mala noticia para el 80% de prestatarios, endeudados a tipo variable.  Con todo, la principal amenaza no viene de la posición financiera de las familias, relativamente saneada tras un largo periodo de desendeudamiento, ni de una burbuja de oferta como en la burbuja —la vivienda a precios abordables es notoriamente escasa—. En realidad, el riesgo de un previsible incremento de los tipos de interés, en un contexto incierto de inflación, es sobre todo macroeconómico. Nos asomamos por tanto a una moderación del ciclo expansivo de la vivienda, y no a un aterrizaje de emergencia. 

OFERTA DE VIVIENDA | La actividad se ha resentido como consecuencia de la parálisis del sector de la construcción durante el confinamiento y posteriormente la aparición de cuellos de botella de suministros. Según el INE, en el último trimestre de 2021 la inversión en vivienda se situaba todavía un 8,5% por debajo del nivel precrisis, y el PIB del sector un 14%. La escalada de los costes de producción también ha contribuido a reducir la reactividad de la oferta ante una demanda boyante. Los materiales de construcción son un 19% más caros que antes de la pandemia.  

Este artículo se publicó originalmente en el diario El País.

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Bono social de alquiler: qué es, cómo se solicita y cuánto dinero podría aportarnos

El bono social de alquiler de una vivienda es para aquellas personas que tengan entre 18 y 35 años que tengan nacionalidad española, europea o de países con residencia legal en España.

Este colectivo tiene derecho a recibir una ayuda de 250 euros al mes durante un período de 2 años, pero con ciertas condiciones que vamos a desarrollar durante este artículo para saber qué es, cómo se puede solicitar y cuánto dinero se puede recibir por el alquiler de una vivienda.

¿En qué consiste el Bono social de alquiler?

El Real Decreto 42/2022 que regula el bono social del alquiler está recogido en el Plan estatal de vivienda de 2022 – 2025, que recoge todas las ayudas que las comunidades autónomas, con excepción del País Vasco y Navarra, van a recibir.

Este bono social del alquiler pretende que los jóvenes accedan a una vivienda o habitación de alquiler en el caso que por motivos económicos no puedan acceder y su funcionamiento es a través de ayudas directas al arrendamiento.

Este bono se aplicar en todas las comunicaciones autónomas y en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, excepto en dos comunidades, y estas comunidades son el País Vasco y Navarra.

El bono social al alquiler está prevista una ayuda de 250 euros al mes, con un límite a la renta, durante un periodo de 2 años, siempre que quien solicite el bono tenga una fuente de ingresos y este sea inferior a 3 veces al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Las ayudas al alquiler para jóvenes pueden aplicarse de forma retroactiva desde el 1 enero de este año, aunque se solicite con fecha posterior.

¿Cómo se puede solicitar el bono social de alquiler?

Podrán acceder a este bono social del alquiler de vivienda lo pueden hacer aquellas personas físicas que sean mayores de edad que cumplan los siguientes requisitos:

  • Tener entre 18 y 35 años en el momento de solicitar el bono social de alquiler.
  • Tener nacionalidad española, o tenga nacionalidad de algunos de los países miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, como es el caso de Suiza, o tener parentesco que el decreto contemple. En el caso de los extranjeros no comunitarios deben tener residencia regular en España.
  • Tener un contrato de alquiler o ser tener capacidad de arrendar una vivienda según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o tener un contrato de cesión de uso. En el caso que se alquile una habitación no se aplica lo establecido en la Ley 29/1994.
  • Disponer trabajo que le aporte una fuente regular de ingresos. Los solicitantes pueden constar o no como titular del contrato de alquiler, y los ingresos deben ser inferiores a 3 veces al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
  • Para la normativa se entiende como fuente regular de ingresos aquellos solicitantes que tengan un trabajo por cuenta propia o por cuenta ajena, personal investigador o en formación y aquellos que perciben una prestación social pública que sea regular en el tiempo.
  • Por otra parte, el solicitante debe acreditar a través de vida laboral que tiene, al menos, 3 meses de antigüedad en un puesto de trabajo en los 6 meses anteriores a la solicitud del bono.
  • No pueden solicitar el bono social aquellas personas que sean propietarios de una vivienda o que sean usufructuarios de una vivienda, excepto aquellos que acrediten la no disponibilidad por separación o por divorcio, también por causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda sea inaccesible por razón de discapacidad.
  • Tampoco aquellas personas que tengan parentesco de primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con quien les alquila la vivienda, o cuando sea socio de una persona física o jurídica que actúe como arrendador.

¿Cuánto dinero nos podría dar con el bono social del alquiler?

Este colectivo tiene derecho a recibir un ayuda de 250 euros al mes durante un período de 2 años, pero con las siguientes condiciones:

  • El precio del alquiler de la vivienda debe ser igual o menos a 600 euros, que no incluye el precio del alquiler de garajes o trasteros. En el caso del alquiler de habitaciones el precio debe ser igual o inferior a 300 euros.
  • Las zonas que se apliquen el bono social del alquiler, comunidades y las ciudades autónomas, pueden aumentar el límite del alquiler de la vivienda hasta llegar a 900 euros y para el alquiler de las habitaciones hasta los 450 euros mensuales.
  • En el caso de alquiler dos o más jóvenes que sean beneficiarios del bono social y que vivan en la misma vivienda alquilada existe un límite máximo de 900 euros mensuales.
  • La vivienda alquilada debe ser residencia habitual de los solicitantes durante el periodo que dure la ayuda.
  • El bono social será compatible con otras ayudas que sea beneficiario el solicitante en el caso de vulnerabilidad y compatible con las prestaciones no contributivas de las Seguridad Social o del Ingreso Mínimo Vital, con el límite del total del alquiler de la vivienda.

El bono social del alquiler entre en vigor el 20 de enero de este año y a partir de esa fecha se han podido ya solicitar con carácter retroactivo al 1 enero de este año. Sólo será afectiva el bono social para los alquileres de este año.

Imagen | Joan

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El mercado del alquiler en pleno shock

El mercado del alquiler probablemente sea uno de los que más incertidumbre soporta por el confinamiento durante el estado de alarma. Se ha denegado la apertura de numerosos establecimientos comerciales no catalogados como venta de productos de primera necesidad y las propias familias que deben afrontar el pago del alquiler de su vivienda.

Y es que las pymes y autónomos integran muchos costes que siguen presentes y están llevando a los negocios a serias adversidades en un momento de tensión de liquidez. El coste del alquiler en el contrato, es de carácter fijo, lo que complica la situación económica para la viabilidad de la empresa en situación de cese de actividad.

Lo mismo ocurre en el mercado del alquiler de la vivienda. Se está impidiendo la gente trabajar para obtener renta, pero a su vez las necesidades de consumo siguen presentes. No estamos hablando de importes pequeños, el precio del alquiler en España alcanza una media de 674 euros al mes, destacando el caso de las provincias de Madrid y Barcelona con 819 y 769 euros respectivamente.

Hacer frente a la renta del alquiler sin poder abrir el negocio

Muchas empresas se encuentran con una terrible realidad a raíz del confinamiento decretado, sus establecimientos no están catalogados para la venta de productos de primera necesidad y por lo tanto, no pueden proceder a la apertura para obtener ingresos.

Y es aquí donde empiezan los problemas serios tanto para el dueño del negocio, el arrendatario, como el propietario, el arrendador. Se encuentran ambos que ante la imposibilidad de venta, existen problemas de liquidez para hacer frente al pago del alquiler estipulado en el contrato y nace un conflicto entre las partes.

Compra Venta De Inmuebles

En este caso ¿qué soluciones se ponen encima de la mesa? Algunas empresas están optando por diferir el pago durante el tiempo en el que el establecimiento permanezca cerrado, ajustando la distribución de la cuantía en los siguientes meses. La premisa para este acuerdo es que se presupone un golpe coyuntural y que el negocio será capaz de generar flujos de caja en el futuro que permitan hacer frente a la obligación de pago.

Otras soluciones que se proponen sobre la mesa es la revisión del contrato alquiler para ajustar el importe. En este punto se valora que el impacto económico, no es solo un factor coyuntural, sino tiene un alcance estructural que condicionará la evolución de los ingresos y una nueva realidad para el mercado del alquiler.

Desde la parte del arrendatario, algunos ya están exigiendo la exoneración de la cuantía para este periodo, algo que en principio puede parecer difícil de implantarse cuando las partes se han obligado en la prestación de un servicio y el pago de una cuantía, pero hay un supuesto en el que se puede exonerar: En el supuesto de fuerza mayor.

La causa de fuerza mayor (artículos 1.105 y 1.184 del Código Civil) describe una situación sobrevenida por la que no ha sido factible el cumplimiento del contrato. Y es en ese punto que el deudor quedaría liberado cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible. Debido a que el confinamiento es un decreto publicado en el BOE, nos hayamos en un factor legal que puede ser utilizado como justificación para aplicar los artículos mencionados.

La complicada situación de las familias que viven de alquiler

El mercado del alquiler de la vivienda ha ganado trascendencia en España en los últimos años y la población que vive en régimen de alquiler es el 22,9%.

Alquiler

La pérdida masiva del empleo, con una expulsión de más de 830.000 afiliados en la Seguridad Social, nos da una idea de la magnitud de las dificultades en la obtención de renta que repercutirá, consecuentemente, el la capacidad de hacer frente el pago de la vivienda de alquiler.

Debido a esta realidad, el Gobierno español aprobó unas medidas de ayuda enfocadas a los inquilinos que atraviesan dificultades, y que según los datos del gobierno estarían dirigidas alrededor de 500.000 inquilinos por las duras consecuencias económicas sufridas.

Estas medidas incluyen micropréstamos a los inquilinos vulnerables que se reembolsarán sin intereses ni comisiones hasta seis años -se incluye un plazo adicional de cuatro años si ha sido imposible en ese tiempo- para aquellos que han sufrido la pérdida del empleo o una reducción de horas, una extensión de 6 meses para los contratos de alquiler que finalizan el 1 de abril de este año y, también, la prórroga de los desahucios hasta seis meses después de finalizar el estado de alarma.

Todas estas medidas recogidas en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, no permiten un ajuste en las sobrevaloraciones existentes en los alquileres porque, de algún modo, se está subvencionando los altos precios en las rentas de estos inmuebles en un momento propicio para los ajustes. Al mismo tiempo, si no se puede expulsar a los inquilinos que carecen de una solvencia, lo lógico es pensar en una disminución de la oferta de alquileres, en favor de la venta de vivienda, lo que llevaría a mantener los altos precios en determinadas zonas.

También se ha establecido una diferenciación entre los diferentes propietarios que reciben el alquiler. En un lado, tenemos que los pequeños propietarios, aquellos con 10 pisos o menos. Ellos recibirían el correspondiente pago del alquiler en su totalidad.

Pero, en el lado opuesto, con 11 viviendas o más, nos encontramos a aquellos grandes propietarios con múltiples inversiones en propiedades inmobiliarias, y se establece la opción de reducir el 50% del alquiler del inquilino o bien la reestructuración en 3 años.

Debido a que, según el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana, se calcula que en una horquilla del 85% y del 90% del mercado del alquiler está en manos de pequeños propietarios, esta diferenciación no tendría un gran impacto dentro del mercado del alquiler.

Como punto positivo tenemos que, por ahora, se retrasa la limitación de los alquileres. Si recordamos, a finales del mes de febrero, el Ministerio de Fomento liderado por José Luis Ábalos, expuso las líneas generales para implantar el índice de precios del alquiler para las zonas tensionadas.

El objetivo de esta medida es controlar los precios del alquiler en aquellas zonas que en los últimos años hayan experimentado subidas de precio desorbitadas como puedan ser Madrid y Barcelona. Se desconocía (y se desconoce) la metodología de cálculo para confeccionar el índice pero los sindicatos mayoritarios CCOO y UGT, apostaron por implantar el índice en aquellas zonas en las que el coste medio del alquiler superará un 25 o 30% en los ingresos medios de los hogares de los residentes.

Este tipo de medidas al final hubieran incrementado la incertidumbre del mercado del alquiler en un momento de shock, tal y como ha pasado en Berlín. No solo porque la metodología de cálculo del índice pueda diferir de la realidad en pleno shock económico, sino que, para muchos propietarios, la renta obtenida no compensa el riesgo asumido para la amortización de la inversión. Además, una medida de este calado termina discriminando a los perfiles menos óptimo para acceder a la vivienda de alquiler.

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